嘉兴最新楼盘定位方案

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1、目录目 录 ? ? ? ? 1第一篇 市场研究 ? ? ? ? 4一、宏观市场 ? ? ? 4（一）经济 ? ? ? 4（一）最新房产政策解读 ? ? ? 61、“国六条”是“国八条”的提升 ? ? ? 72、投机行为将进一步被抑制，首付面临调整 ? ? ? 73、信息披露更加透明化、城市拆迁有序化 ? ? ? 74、中小户型的普通商品房成为政策的主导方向 ? ? ? 8二、楼市 ? ? ? 9（一）近年投资开发情况 ? ? ? 9（二）05 年楼市销售变化 ? ? ? 10（三）06年 14 月份楼市销售情况 ? ? ? 11（四）近期楼市现象探究 ? ? ? 121、首次置业和升级换代需求

2、强烈 ? ? ? 122、积压需求释放 ? ? ? 133、磁悬浮刺激楼市 ? ? ? 13三、典型楼盘展示 ? ? ? 15（一）近区域主要楼盘信息 ? ? ? 15（二）部分参考楼盘价格、户型 ? ? ? 20四、市场总结 ? ? ? 21（一）房地产发展水平进入新高 ? ? ? 21（二）楼盘价格档次拉开 ? ? ? 21（三）高品质中小户型稀缺 ? ? ? 22（四）市场供应量迅速放大 ? ? ? 22第二篇 项目定位 ? ? ? ? 23一、项目解读 ? ? ? 24二、产品建议 ? ? ? 25（一）建筑 ? ? ? 25（三）环境 ? ? ? 25（四）户型 ? ? ? 26（五

3、）配套 ? ? ? 27三、项目SWO分析？ ？ ？ 28（一） SWO分析? ? ? 28项目优势 28项目劣势 28项目机会 29项目威胁 29（二）重组分 ? ? ? 30四、目标客户定位 ? ? ? 311、意见领袖群：?312、直接消费群：?313、潜在客户群：?32五、项目定位 ? ? ? 33（一）项目总体定位 ? ? ? 33（二）项目形象定位 ? ? ? 34（三）SP卖点提炼？ ？ ？ 35第一篇 市场研究一、宏观市场（一）经济的整体GDP发展形势喜人，04年开始突破了千亿大关，市民的人均可支配收入也稳步上扬，05年突破了 15000元，城乡居民储蓄存款余额也发展迅速， 从

4、01年到05年翻了近一翻，良好稳定 的经济发展给房地产市场的购买力提供了有力的保障。社会经济与人民生活水平发展状况年份20012002200320042005 年全市GDP（亿元）604.26706.43858.031050.561150全市人均GDP（元）1822321268257923150634441全市人均GDP增长率（%12.013.616.716.214.0全市人均可支配收入（元）1092011500129541469316000全市城乡居民储蓄存款余 额（亿元）372.43436.42541.49632.11737.14全市人口规模331.93332.38332.96333.94

5、334.33城市经济迅速发展的同时，人民生活水平日益提高，居民购买力增速加快， 下表反映了居民近年的生活水平变化过程：二）最新房产政策解读5月 18日房产届最新的重大政策“国六条”正式出台，国六条的出台虽然没有细化的执行条约， 但是明确了未来一段时间国家宏观调控的方向。从国六条全文看，可以解读出以下容：1、“国六条”是“国八条”的提升“国六条”的容与去年颁布的“国八条”容相差不大，继续强调调整住房供应结构，继续强调 加强税收、信贷、土地政策的调节作用，继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义，继续强 调整顿和规房地产市场秩序， 继续强调加强市场监测， 完善市场信息披露制度等， 这一定程度是 在

6、督促地方各级有力地执行“国八条”。2、投机行为将进一步被抑制，首付面临调整“完善住房转让环节税收政策” ，这将促进对二次置业或者多次置业转让商品房税收政策的 具体化，对于“有区别地适度调整信贷政策” 这将是部分地区提高首付的一个信号，而首先试点 的也必将是房价上升较快的城市和长三角区域城市。3、信息披露更加透明化、城市拆迁有序化从第六条可以看出强调政府的正确导向作用，市场信息要求将更加透明化，而前段日子呼 吁开发商成本公开的政策可能将被考虑， 而面对部分地区城市拆迁过快， 使得被动需求激增， 房 价上涨过快的局面，政府将适度有序的推进城市拆迁，速度将有所放慢。4、中小户型的普通商品房成为政策的

7、主导方向从国六条看， 全文一个明显的意识是要通过政策调控增加普通商品房的供应量， 大户型、 豪华住 房的建设、 销售将会更多的阻碍政策， 国家调控的方向已经明确， 下一步是等待正式调控措施的 出台。二、楼市（一）近年投资开发情况2001 年来房地产业发展迅速，房地产施工面积、竣工面积、销售面积、房地产完成投资额逐年提高。5 年来，房地产发展可以分为两个阶段， 2004年以前是一个迅速发展的时期，这一时期市 场是饥渴的，房地产发展几乎没有任何限制，房地产发展各个指标的量的提高均十分可观。 2004 年后国家逐渐开始对房产业进行宏观调控，为过分热的房产行业降温，因此 2004 年至 2005 年

8、房地产销售面积、 完成投资额均提高较少， 而前两年开工建设的项目大量竣工， 因此房地产竣工 面积在 2004 年至 2005 年间保持了较快的增长速度。2001年以来市区房地产开发投资情况年份2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年房地产施工面积（平方米）23229732823003415485165755586575600房地产竣工面积（平方米）996754112764685810610274571751300房地产销售面积（平方米）5213346958571031686823300903200完成房地产投资额（万元）220238247877345327540990574

9、156（二）05年楼市销售变化由于受房地产宏观调控政策具体实施的影响，从2005年第二季度起，市场观望气氛渐浓，体现在市场成交量从 3月份的629套逐步下跌至6月份的全年次低的 251套。此后经过三个多月市场 冷淡期的适应与考验，楼市经受住了市场考验，没有岀现房价明显大幅下跌的局面。10月份以后，楼市开始岀现回暖，成交量稳步增长，至12月底，无论是备案面积还是备案套数都双双创下05年度新高，市场形势趋向好转。2005年市区商品房销售综合备案情况表月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备案面 积（就）159771801754464400453430022780295142

10、9303434466483778555136885568124备案套 数（套）1232716294804332512592863985967289065396备案金 额（万元）792299872419118141162779073118381236016107288283267847296234700（二）06年1 4月份楼市销售情况2006年1-4月份市区商品房销售综合备案情况表月份1月2月3月4月合计备案面积（就）6041926369121925213387422100备案套数（套）546366118618713969备案金额（万元）26230163905463389495186748从上

11、表可以看出，06年新年伊始房地产市场开始回暖，需求旺盛，成交量快速上涨，特别是四 月份，成交套数达到 1871套，成交面积 21万平方米，超过了 05年的任何单月成交量。春暖花开、气候宜人，市民开始选择到各个售楼中心走走看看，强大的消费力此时也得到体现。3月和4月，房产销售面积达到33.5万平方米，是2005年网上备案的一半销售量，房地产市场度过一个完美的春天，进入黄金五月”，5月11日至14日由市规划与建设局、市房地产协会联合主办，日报等单位协办的2006 “宜居城市？ ”春季房地产展示交易会，吸引5万人次看房购房，成交商品房 528套，总面积6.5万平方米，总金额 3.27亿元，成交套数、

12、成交面积、 成交金额分别是去年春季房展会的181% 224% 265%销售形势节节高升。（四）近期楼市现象探究楼市从2004年的宏观调控开始疲软， 到2006年初春的逐渐火爆， 究其原因是多方面的， 以下几 点是楼市走出阴影，步入快速发展的主要因素：1、首次置业和升级换代需求强烈 随着城乡居民水平的提高和城市化进程的推动， 首次置业群体开始大量出现， 自住型成为主要消 费类型，如县市区向市区靠拢的居民，想在此安家的外来打工者，由于受去年“寡妇年”影响推 迟于今年的结婚购房族以及人才引进工程进入的高知识分子。 而对于由于家庭人口的膨胀以及改 善居住环境的居民开始追逐品质、 环境、配套各方面都比较

13、优秀的房源， 改善式换代房开始萌动。 相对首次置业群体来说， 二次或者多次置业群体的购买力强， 往往选择中高档的精品房源， 从巴 黎都市 183 天完成一期 411 套高档住宅的销售、 梅湾花园六七千每平方米的高价房被快速订购中 也可以得到一点见证。这样的刚性需求也是推动整个房地产市场好转的主要动力。2、积压需求释放由于 2005 年宏观政策的频频出台， 2005 年 4 月开始市场进入低迷时期，“金九银十”的 9 月、 10 月也只有略微好转，并未达到期望中的“金九银十”。面对众多的不确定性和市场不明朗化， 广大市民开始捂紧口袋，持币观望。消费需求开始被积压， 开发商也开始控制施工面积，注重

14、小 区品质、楼盘形象。进入 2006 年，房产开始销售现房和准现房，小区的品质、环境、配套等各 方面展示在人们面前， 高性价比的楼盘得到广大市民的青睐， 政府部门出台利好消息， 公积金贷 款额的上升也刺激了消费者。 从的房价来看， 经过宏观调控的洗礼后， 价格呈现理性的稳步姿态， 市民对政策已经有所把握， 消费需求被重新点燃， 因此去年积压的需求开始理性释放， 房地产市 场也重新活跃起来。 2006 年也将进入“理性消费年”。3、磁悬浮刺激楼市酝酿十年之久的沪杭磁悬浮列车建设项目建议书近期获国务院通过， 停靠站选址， 与沪杭同城效 应即将显现， 带动了楼市升温。 磁悬浮拉近了与沪杭之间的距离， 由于房价远远低于沪杭的房价， 因此沪杭一些人开始注意并选择在购房， 而一些投资者也开始登陆， 刺激了整个房产市场。 在整 个长三角甚至整个中国关注的时候， 本地市民也看到了磁悬浮给带来的利好因素， 看准了磁悬浮 效用，担心日后楼价上涨，于是也积极购房和投资。总体来说， 2006 年房地产在刚性需求的支撑和磁悬浮利好消息的刺激下，将出现房价稳定、理 性消费的局面，市场对于商品房的取舍度加大，一些高性价比的楼盘将更得到青睐。三、典型楼盘展示（一）近区域主要楼盘信