拆迁谈判的技巧

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1、-发表于 2021-7-5 15:49拆迁谈判技巧及要点拆迁谈判技巧及要点楼主谈判大赢家作者 发表于 搜房网 - 业主论坛 - 楼市话题因地方*土地财政和国城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有*背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的上下会极影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2005年本人位于市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7千元相当于当时二手房的市场价格的补偿。2021年3月，因市拱墅区半山地区

2、环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇*企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经历，聘请笔者为谈判参谋。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。根据笔者屡次咨询拆迁谈判的经历，总结拆迁谈判的要点如下：1收集必要的相关信息信息有助于我们知己知彼，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：1该地段为什么要拆迁.按照规划拆迁之后该地段作何用途.用途不同，补偿系数不同。2拆迁人是谁.是否有拆迁许可证.动迁效劳机构是谁.3对方谈判人员的组成情况如何.谁是主谈人.他们的职务、背景、性格、爱好如何.4拆迁的评估机构是谁.如果

3、已经做了评估，如何拿到评估报告.5评估报告哪些地方较合理.哪些地方可以要求重新评估.是否有财产被有意无意地漏评.6拆迁人或效劳机构的工作程序和容是否合法.如有，向谁申诉.7是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议.补偿金额是多少.他们的谈判有何得失.2组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大动辄上千万、几千万、容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判参谋团队。参谋团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多盘旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成：1业主熟悉自己企业的根本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；2谈判参

4、谋负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询效劳；3资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在成心低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。4律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于*立项，拆迁人往往有*背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。3策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有本钱。对开发商而言，时间有巨大的资金本钱和时机本钱。所以在谈判之初最策略的做法

5、是让对方找不到人，不要和对方进展任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利根底。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。4确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是狮子大开口，会消灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是

6、迫使对方采取强制拆迁的极端手段，有时甚至酿成玉石俱毁的拆迁悲剧。理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以评估机构出具的评估报告为根底，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。 谈判目标不是一成不变的，随着谈判的进展，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开场就被对方扣上狮子大开口的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判

7、目标。5抓住谈判的核心问题绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。现在以2021年*评估机构给市拱墅区康桥镇*企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：1房屋1450万元，按重置价格按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用580万元的2.5倍补偿；2未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿；3地上附属物装修等费用149万元；4机器设备净值原值成新率%1547万，评估值537万元。通过查看评估报告，还有两局部机器设备可以要求对方补偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元；二是不评金额320万元该评估报告对那些拆迁后转移到

8、别处不会影响使用价值的设备未进展评估，也不计入补偿围。所以，机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元。其他地方谈得再好，如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题。通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三局部：一是房屋重置价格580万元；二是未到期临时建筑重置价格204万元；三是局部房屋构造被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建立工程拆迁补偿系数3来补偿，一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元，相差89

9、6万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。土地价格因素只是区位综合平均价格的一局部，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。影响房屋重置价格的主要是构造、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了市房屋重置价格的标准。国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积房地产市场评估单价区位综合平均价格房屋重置价格。应采取先打程序的方法：先审查授权拆迁公司须为有授权的行为、?拆迁许可证?。工程许可：发改委、规划局或规委?建立用地规划许可证?、国土局?建立用地批复?。立项批复-用地批复-拆迁补偿方案-建立用地批准性文件-资金到位证明。 ?

10、拆迁许可证?与?评估报告?的日期是否一致、拆迁围是否扩大等等。一般开发商屁股都有屎，他们也不愿打程序。打程序是为了迫使其与你协商和解，但还是那句话：首先不能寄希望于法律！中国不是法制社会，一般靠瞎对付来解决问题，拆迁尤甚！任何问题的解决都靠实力，这才是重要篇二：拆迁期间谈判技巧拆迁期间谈判技巧重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 拆迁是大趋势.介绍如下:一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告公布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求如要求产权调换被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主、耐心与其洽商，

11、说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月，被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼一般而言，在拆迁围未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，请求法院撤销拆迁主管部门颁发的号房屋拆迁许可证。三、诉讼期间无权裁决根据建立部?城市房屋拆迁行政裁决工作规程?第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进展，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。四、诉讼期间作出裁决的后果如

12、果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然作出裁决，被拆迁人申诉到最高法，该裁决肯定会被判决无效！依该无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统无效，受害人有权请求国家赔偿。五、告拆迁许可证的诉状这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料一样或两样不合法的事实含实体或程序即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料。六、法院受理法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告指出第三人提交

13、的五份拆迁申请资料全部都不合法，绝大多数法院也会在最短时间判决原告败诉。七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间一被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间不可超过二审判决书下达的时间，针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼，请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可：1、建立工程批准文件2004年后改为建立工程核准或备案文件；2、建立用地规划许可证；3、国有土地使用权批准文件。二法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院?关于执行行诉法假设干问题的解释?第51条第6项的规定

14、，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到最高法必被撤销！第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。八、暴力拆迁强迫交易的法律后果笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼打三个官司共用了约一年的时间，状告开发商的房地产开发资质证书不合法此证书是取得建立工程批准文件的必要条件，开发商拖不起时间，在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前，自己就强行撤除了几十户被拆迁人的商铺房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局，强烈要求追究强拆者和幕後指挥者的强迫交易罪刑法第226条的刑事责任、并要求附带民事赔偿而不是补偿，开发商无法只好容许赔商铺房和经营损失。九、案件办理与诉讼费

15、用当然如何办理以上案件，是否需要请行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店或上网看看拆迁信息不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。十、遭强拆的事后补救一如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：1、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作用是：如果万一碰到个清官将的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的性，通过信访途径进展投诉。3、将拆迁裁决一案申诉到最高法。二如果诉拆迁裁决一案还未结案，建议尽快提起告拆迁许可证一案，一旦法院受理了该案，被拆迁人原告应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案件即告拆迁裁决一案的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院?关于执行行诉法假设干问题的解释?第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼。