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1、农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标1二、工作任务1三、工作依据1四、术语和定义2五、基本原则2六、技术路线4七、农用地基准地价评估5八、成果提交要求24根据农用地估价规程（GB/T 28406-2012）（以下简称规程）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。二、工作任务按照农用地估价规程（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根
2、据省国土资源厅关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。三、工作依据（一）国土资源部办公厅关于印发的通知（国土资厅发201260号）；（二）国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知（国土资发2012108号）；（三）国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知（国土资发201418号）；（四）国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知（国土资厅
3、发20167号）；（五）农用地估价规程（GB/T 28406-2012）；（六）农用地定级规程（GB/T 28405-2012）；（七）农用地质量分等数据库标准（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均
4、价格。五、基本原则农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则：（一）进行农用地基准地价估价时，要依据农用地估价规程（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。（二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析农用地投入产出前提下，不仅要考虑农用地的现实收益，又要充分考虑农用地未来预期客观稳定收益。（三）替代原则：农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。（四）报酬递增递减原则：在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入的报酬增量迟早会
5、出现下降。（五）贡献原则：农用地的总收益是由于土地、劳动力、资本、经营管理等投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述要素对农用地总收益的实际贡献水平。（六）合理有效使用原则：在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑：持续、有效、合法的使用。（七）变动原则：农用地价格是由各种结果影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。要把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。（八）供需原
6、则：农用地基准地价估价以农用地市场价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农地市场的地域性。（九）估价时点原则：农用地基准地价估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地基准地价估价结果具有时间相关性和实效性。（十）从省具体条件出发，以县（市、区）为单位，因地制宜，充分利用土地详查、土地利用变更调查、自然资源科学考察、土壤普查、农业普查、农业区划、航空、航天遥感等成果和资料信息，结合实地调查，采用定量、定性分析与计算机技术相结合的方法，科学进行我省农用地基准地价估价工作。六、技术路线本次基准地价评估，以收益还原法为主，征地资料为参考，将待估农用地未来正常年纯收益（地租），以适当
7、的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出样点农用地价格。以样点地价平均法计算基准地价，采用基准地价修正法计算宗地价格。具体技术路线见图1。收集、调查农用地收益和费用资料测算年总收益测算年总费用确定土地还原率求取年纯收益计算基准地价分析待估宗地地价影响因素编制修正系数表和因素指标说明表 图1 农用地基准地价估价技术流程图七、农用地基准地价评估（一）基准地价1.农用地基准地价的概念农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能实现的价格；农用地基准地价是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期
8、日的平均价格。2.农用地基准地价的内涵农用地的交易在两个市场中进行，有两种交易价格，一个是农用地内部流转市场中的价格，一个是农用地转变为建设用地而形成的农转用市场中的价格，一定程度上前一种价格是农用地使用权价格，后一种是农用地所有权价格；农用地内部流转价格是以不改变农用土地用途为前提条件下从农业社会角度评定的农用土地价格。农用地内部流转价格水平取决于农用土地生产能力即农用土地自然质量，因而又可称之为农用地质量价格；农用地转用价格是指在一定的社会经济条件下，农用地转为建设用地时，从宏观角度评定的农用土地地价。本次评估农用地基准地价为农用地内部流转市场中的价格。（二）评估对象1.各试点县的全部耕地
9、；2.评估对象和区域和农用地定级的对象和区域一致；3.在农用地地价评估过程中，按照水田、水浇地、旱地三种地类分别评估。（三）技术路线样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价。（四）工作程序1.准备工作；2.确定基准地价评估的技术路线；3.界定基准地价的内涵；4.资料调查与整理；5.评估基准地价；6.成果整理与验收。（五）准备工作1.收集和准备基准地价评估的基本资料；2.确定基准地价评估区域范围；3.确定工作底图；4.编写农用地基准地价评估任务书；5.制定基准地价评估所需调查表格，基本表格见附录B。（六）农用地基准地价内涵界定农用地基准地价内涵界
10、定包括土地权利、土地权利年期、用地类型、耕作制度、农田基本设施状况、基准日等方面，具体如下；土地权利：一般界定为农用地使用价格；土地权利年期：无限年期；用地类型：农用地利用类型主要包括耕地、园林、林地、草地及其他农用地等，在基准地价评估中可根据当地主要用地类型的实际情况进行适当确定。本次农用地基准地价估价只对耕地进行估价，估价范围和耕地质量分等范围一致；耕地制度：一年一熟；农田基本设施状况：在基准地价评估中，按照各级别的农田基本设施的平均状况确定。农田基本设施状况主要从各级别农田的灌溉与排水、田间道路、农田防护与生态环境保持几个方面的基础设施情况进行描述；基准日：基准日就是估价对象在评估确定的
11、时点上的价值，这个时点就是评估基准日，精确到某年某月某日。在基准地价评估中要明确设定农用地基准地价的基准日。（七）计算基准地价1.评估步骤采用样点地价平均法评估基准地价，在农用地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下：（1）资料调查；（2）按农用地级别确定农用地的土地利用类型；（3）投入产出资料抽样调查；（4）利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；（5）利用市场交易案例资料。计算样点地价；（6）根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。2.资料调查的内容和要求（1）资料调
12、查的内容样点地价平均法收集资料的内容如下：1）农用地定级成果资料；包括农用地级别图、农用地定级工作报告和技术报告、其他能用于农用地基准地价估价的定级成果及资料；2）农用地承包、转包、出租、拍卖、联营入股等交易资料；3）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；4）其他资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。（2）资料调查的一般要求样点地价平均法资料调查的一般要求如下：1）资料调查以农用地级别为单位进行，按农用地级别或行政区域进行归类整理；2）调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估
13、价工作底图上，并建立样点资料数据库；3）农用地承包、转让、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地收益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；4）样点调查要符合数理统计要求。3.确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。4.投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。（1）调查样点的要求采取分层抽样方式均匀布点，统计单产水平，每村
14、每个级别按照优、中、劣三个层次调查，每个层次设置12个采样点，每个样点的投入产出数据与标准耕作制度所确定的标准作物和指定作物的种植安排相对应；每个样点所代表的面积按能完整反映投入产出情况的地块面积确定。样点抽样采用分类抽样调查，即按水田、水浇地、旱地三种用地类型分别进行抽样调查。样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积要适中。样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据可调查2013年、2014年和2015年三年的农用地投入产出资料。样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数按下式计算：式中：Eni第i类用地抽取的样点单位数；En各类用地
15、抽取的样点单位总数；ENi第i类用地的样点单位数；EN各类用地的样点单位总数。（2）样点资料的整理样点资料补充完善或剔除；对所有调查的样点资料均要逐表审查，对主要数据不全或不准确的，则需要进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除。样点资料归档：将初步审查合格的样点资料，分别按农用地级别、土地用途、用地效益进行归类，当样点数量少于规定要求时需要进行样点的补充调查。5.投入产出资料和市场交易资料分析计算（1）投入产出样点资料的分析计算采用收益还原法对样点进行分析，以土地还原率还原，估算出样点农用地价格。1）评估程序收益还原法评估程序如下：a） 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；b） 测算年总收益；c） 测算年总费用；d） 计算年纯收益；e） 确定土地还原率；2）年总收益的分析计
