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1、2009年上半年深圳地产白皮书来源：szhome研究与发展部 作者：吴上锦 张粉层目录第一部分：1-5月份深圳宏观经济数据 第二部分：2009年上半年深圳土地市场分析 附：2009年上半年成交地块的主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场 1、2009年上半年新房供应分析 1.1新增供应量分析 1.2新增预售分析 2、2009年上半年新房成交分析 2.1成交均价分析 2.2成交量分析 附：2009年上半年新房成交主要数据 2.3供求比分析 2.42009年1-6月深圳新房量价走势概况 3、2009年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2改善型物业成交龙虎
2、榜TOP10 3.3大户型物业成交龙虎榜TOP10 4、2009年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10 二、二手房市场 1、2009年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2009年上半年深圳各行政区二手房成交分析 3、2009年1-6月深圳二手房量价走势概况 4、2009年上半年深圳住宅租金 5、2009年1-6月深圳各行政区租金走势 三、2009年上半年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 1、新增批售分析 2、成交分析 3、商业挂牌均价 附：2009年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图 4、商业租金 附：2009年1-6月深圳各行政
3、区商业租金月走势图 第五部分：写字楼市场 1、新增批售分析 2、成交分析 3、写字楼挂牌均价 附：2009年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图 4、写字楼租金 附：2009年1-6月深圳各行政区写字楼租金月走势图 第六部分：政策点评 第七部分：小结与预测【内容摘要】在去年第四季度政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑一年多的能量在短时间里加速迸发而出，使得2009年上半年的深圳楼市迎来调整以来的黄金时期，成交量跳跃上升创新高，成交均价企稳后快速拉升，无论片区的优劣，房子的大小，房价的高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经
4、属于“泡沫时代”的产物“日光盘”，深圳楼市似乎又回到那个繁荣、火爆、疯狂的年代上半年深圳共成交新房387.63万平方米，同比增加近1.5倍！接近2008年全年的成交量上半年深圳新房市场供求比达1：1.68，需求旺盛上半年深圳二手房的挂牌均价稳步回升，加权均价为12272元/平方米，同比微涨0.9上半年共成交二手商品房接近544万平方米，同比增加1.65倍，比2008年全年的成交面积多约20上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.5倍金融风暴给深圳的商业和办公物业带来沉重打击，二手商业和写字楼挂牌均价同比大幅下跌截至6月30日，深圳可售新房36537套，按月均6000套的销售速度，半年时间即
5、可消化完毕第一部分：1-5月份深圳宏观经济数据2009年1-5月份，深圳经济运行较为平稳，整体走势继续向好，工业生产继续回升，1-5月份全市实现规模以上工业增加值1137.43亿元，同比增长3.5%。固定资产投资加快，1-5月份全社会固定资产完成投资509.23亿元，同比增长12.9%，其中，基本建设投资322.33亿元，增长27.2%；房地产开发投资145.53亿元，下降9.8%；更新改造投资34.63亿元，增长16.4%；其他投资6.74亿元，增长1.2%。社会消费品零售总额保持稳定增长，1-5月全市消费品零售总额1009.75亿元，增长12.7%。外贸进出口继续下降，1-5月全市进出口总
6、额925.19亿美元，下降18.4%，其中出口总额564.49亿美元，下降15.3%，进口总额360.70亿美元，下降23.0%。1-5月居民消费价格比上年同期回落0.7%。第二部分：2009年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，随着2009年上半年深圳楼市的全面走暖，土地市场也迎来了新的契机，公开交易的土地备受开发商关注，2009年上半年深圳居住用地、商业性办公用地、商住混合用地共成交8块，在出让的8块土地中，有4块为居住用地，总出让面积为16.5万平方米，总建筑面积51.9万平方米，成交金额接近11.5亿元，折合楼面地价2210元/平方米。分区来看：福田区出让1块居住用地，用
7、地面积5763.45平方米，建筑面积18500平方米，成交金额8360万元，楼面地价为4519元/平方米，但该地块为旧改项目，建成后需将总建筑面积的近70即12863.87平方米无偿回迁，能供应市场的只有3176.13平方米的住宅及2200平方米的商业，有效供给相当有限。宝安区出让1块居住用地，用地面积81044.12平方米，建筑面积191110平方米，成交金额2.63亿元，楼面地价为1377元/平方米，该地块指定为航空产业扶持配套用地，采用限价销售，销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，且10年内不得转让，申请人必须为在深圳宝安国际机场经营客货或货运运输业务的基地航空
8、公司，诸多限制条件使得该地块的出让基本不对商品房市场产生影响。龙岗区2块居住用地捆绑出让，用地面积77725.99平方米，总建筑面积309349平方米，成交金额8亿元，楼面地价为2586元/平方米。虽然这两宗地块同样是旧改项目，但用于回迁的相对较少，而且大部分的为有偿回迁，除15871.18平方米的回迁安置商业和2698.33平方米的回迁安置住宅为无偿回迁外，14000平方米的保障性住房和13000平方米华侨安置房的回迁都有区政府的补贴，该项目最后能供应市场的面积约26.4万平方米，是上半年能带来有效供给的两块地块之一。南山区出让1块商业性办公用地，用地面积2763.5平方米，总建筑面积350
9、00平方米，成交金额1.9亿元，折合楼面地价5429元/平方米，地块的申请条件同样苛刻：注册资金不低于人民币5亿元；在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上；建成后竞得人应将企业总部迁至本项目内，且自用率不低于70%；项目自用面积部分10年内不得对外销售；须与深圳市贸易工业局签订项目用地发展协议书。该地块出让基本上为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳。此外，宝安区还有3块商住混合用地捆绑出让，用地面积90836.24平方米，总建筑面积406000平方米，成交金额26.1亿元，折合楼面地价6429元/平方米。地块同样为就改项目，不过，地价已包含拆迁补偿安置费用，因此项目建成后除公建配套外
10、没有无偿回迁部分，保障性住房为政府回购，因此，可供应市场的部分较大，是上半年能带来有效供给的两块地块之一。点评：虽然上半年土地市场有所回暖，但出让的地块大部分附有苛刻的出让条件，很多为定向出让，所以能够带来有效供给的用地仍然较少。附：2009年上半年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2009年上半年新房供应分析1.1 新增供应量分析根据深圳房地产信息网的监测，随着深圳楼市在2009年上半年的全面回暖，楼市供应量也稳步推进，上半年全市共有48个项目先后入市，入市项目包括普通住宅、高尚住宅、公寓、别墅等，产品相当丰富，既有1-4房的大众化户型，也有迎合市场新需求的创新复式户型，为
11、潜在置业者提供了充足的多样化选择空间。据监测，2009年上半年全市共推出23900套住宅，推售总面积达231.3万平方米，其中大部份分布在特区外，占全市总量的63.1%，推售套数为13134套，推售面积为146万平方米，以中大户型是主力；特区内四区之和仅占全市总量的36.9%，推售套数为10766套，推售面积为85.3万平方米，以中小户型为主。各行政区分布方面，罗湖区上半年共推出1558套住宅，推售面积12.6万平方米，占全市总量的5.4%；福田区推售784套，推售面积6.6万平方米，占总量的2.9%；南山区是特区内供应量最大的区域，共推售8265套，推售面积65万平方米，约占总量的三成；盐田
12、区推售量最小，仅159套，推售面积10578.55平方米；上半年全市供应量最大的是龙岗区，共推售9659套，推售面积近百万平方米，为98.3万平方米，占全市总量的四成多；宝安区推售3475套，推售面积47.8万平方米，占总量的20.6%。1.2 新增预售分析根据深圳房地产信息网的监测，与2008年上半年相比，2009年上半年深圳楼市新增预售量明显减少，批售面积和批售套数两个指标同比均减少约两成，2009年1-6月份全市共获批住宅面积203.4万平方米，同比减少21.0%，获批住宅套数20579套，同比减少18.2%，2009年上半年批售量同比减少的主要原因是，由于2008年深圳楼市量价齐跌，造
13、成深圳新房市场可售商品房积压严重，到了2009年，虽然深圳楼市在救市政策的扶持下全面回暖，但由于前期积压的库存量达4至5万套，开发商的心态还比较谨慎，工程进度有所放缓，故达到预售条件的项目同比减少。2009年上半年特区外与特区内的新增批售量之比约为1.7：1，其中，特区内住宅批售面积74.9万平方米，同比增加17.1%，批售套数8645套，同比增加32.0%，批售套数增幅大于批售面积增幅，特区内新增项目以中小户型为主；特区外住宅批售面积128.5万平方米，同比减少33.6%，批售套数11934套，同比减少35.9%，特区外批售项目以中大户型物业为主。各行政区方面，罗湖区上半年共获批住宅面积15
14、.6万平方米，同比减少0.6%，获批套数1594套，同比增加14.8%，罗湖区获批项目多以中小户型为主。福田区上半年共获批住宅面积6.9万平方米，同比增加11.8%，获批套数820套，同比增加7.6%，福田区获批住宅以中小户型物业为主。南山区上半年的住宅批售量大幅增加，共获批住宅面积52.1万平方米，同比增加六成多，获批套数6220套，同比增加近九成，获批项目中小户型所占比例较大。宝安区上半年的住宅批售量大幅减少，共获批住宅面积41.7万平方米，同比减少近66%，获批套数3397套，同比减少68.3%，宝安区2008年上半年是全市获批量最大的区域，而09年上半年获批量最大的区域是龙岗区，住宅供
15、应主场逐渐由宝安转为龙岗，这也是造成宝安区的批售量同比减幅较大的关键原因。龙岗区是上半年住宅批售量最大的区域，共获批住宅面积86.8万平方米，同比增加21.8%，获批套数8537套，同比增加8.1%。盐田区是上半年住宅批售量最小的区域，仅获批11套别墅，获批面积0.3万平方米，同比减少近1倍。2、2009年上半年新房成交分析在去年第四季度政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑一年多的能量在短时间里加速迸发而出，使得2009年上半年的深圳楼市迎来调整以来的黄金时期，成交量跳跃上升创新高，成交均价企稳后快速拉升，无论片区的优劣，房子的大小，房价的高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物“日光盘”，深圳楼市似乎又回到那个繁荣、火爆、疯狂的年代。2.1 成交均价分析根据深圳房地产信息网的监测，2009年上半年深圳住宅的成交均价明显的回升，而且到了二季度房价有加速上涨之势，6月份的成交均价已涨至14908元/平方米，较1月份上涨3863元/平方米，涨幅接近35！不过，虽然成交均价在二季度有明显的拉升，但由于是从低位回升，基数小，而20
