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1、深圳XX酒店可行性研究报告（草案） (免费费午餐)酒店可行性研研究报告告湖州维尼尼斯酒店店管理有有限公司司20088年9月3日目 录前言第一部分分 项项目总论论1.1项项目背景景1.2 可行行性研究究结论第二部分分 市市场分析析2.1项项目投资资环境和和市场研研究2.2市市场宏观观背景2.3区区域市场场分析第三部分分 项项目分析析及评价价3.1地地块解析析3.2项项目SWWOT分分析3.3项项目评价价3.4市市场定位位及项目目评估3.5项项目定位位3.6方方案评估估意见第四部分分 销销售及经经营收入入测定4.1各各类物业业销售收收入估算算4.2项项目销售售回款计计划4.3资资金来源源与运用用分
2、析4.4销销售利润润第五部分分 财财务与敏敏感性分分析5.1赢赢利能力力分析5.2项项目不确确定性分分析5.3社社会效益益和影响响分析第六部分分 可可行性研研究结论论与建议议6.1 可行行性研究究结论6.2项项目主要要问题的的解决办办法和建建议6.3项项目风险险及防范范建议附表:附表1 项目目销售收收入与经经营税金金及附加加估算表表附表2 资金金来源与与运用表表附表3 损益益及利润润分配表表附表4 现金金流量表表(全部部投资)附表5 借款款偿还期期测算表表附表6 敏感感分析表表前 言深圳ABBC物业业顾问有有限公司司接受深深圳市横横岗投资资股份有有限公司司的委托托对横岗岗XX酒店店项目的的可行
3、性性进行了了研究。我司人员员经过详详细的市市场调查查、市场场预测、投投资估算算以及宏宏观投资资环境、行行业概况况、地区区市场需需求、竞竞争状况况等内容容的分析析，已完完成本项项目的研研究及分分析工作作，现将将研究结结果报告告如下：第一部分分 项项目总论论“XX酒酒店”是深圳圳市横岗岗投资股股份有限限公司投投资运营营的豪华华商务旅旅游酒店店项目，主主要功能能为四星星级商务务旅游酒酒店和高高级娱乐乐休闲服服务中心心。XXX酒店严严格按照照国际四四星级酒酒店标准准运作管管理，酒酒店在传传统服务务流程的的基础上上，全面面结合现现代技术术电脑化化管理功功能实施施管理。1.1项项目背景景深圳市横横岗投资资
4、股份有有限公司司为适应应时代发发展的要要求，实实现企业业经营模模式持续续、稳健健发展的的目标，拟拟将原横横岗XXX酒店改改建成产产权式酒酒店公寓寓。1.1.1项目目名称深圳市横横岗XXX酒店1.1.2开发发公司深圳市横横岗投资资股份有有限公司司1.1.3承担担可行性性研究工工作的单单位湖州维尼尼斯酒店店管理有有限公司司1.1.4 研研究工作作依据房地产产开发项项目经济济评价方方法建设项项目经济济评价方方法与参参考数深圳市市产业导导向20006-20007房地产产评估规规范119999国家计计委建设部部关于房房地产中中介服务务收费标标准深圳市市住宅区区公用设设施专用用基金管管理规定定深圳市市主要
5、经经济指标标深圳房房地产市市场分析析20008深圳市市旅游统统计月报报年报以及其它它国家、省省、市级级法规、规规范、文文件、通通知等。1.1.5项目目的建筑筑规模和和内容深圳市横横岗XXX酒店，属属于四星星级高级级商务旅旅游酒店店，单体体29层层，总建建筑面积积：4002977（不不包括地地下车库库），配配套面积积：1117411.766，客客房面积积：2115900.566，主主体占地地面积2230000平方方米。1.2可可行性研研究结论论经过对全全国和深深圳经济济状况的的研究分分析，以以及对220088-20009年产产业导向向的理解解，我司司经过详详细的市市场调研研后认为为： 项目目的变
6、更更是必要要的、可可行的、合合理的； 在目目前各种种利好因因素的作作用下，近近几年内内深圳市市产权式式酒店市市场是乐乐观的； 产权权式酒店店更适合合项目的的整体发发展与规规划； 在220099-20010年将将该项目目投放市市场的时时机是可可行的； 考虑虑目前贵贵司的房房地产开开发经验验、实力力以及资资金储备备、企业业发展需需求等因因素，项项目的正正式运营营条件基基本成熟熟；第二部分分 市市场分析析2.1项项目投资资环境和和市场研研究2.1.1项目目投资环环境分析析横岗镇是是深圳市市龙岗区区迅速崛崛起的一一个工业业卫星镇镇.自改改革开放放以来，横横岗镇抓抓住发展展机遇，坚坚持以经经济建设设为中
7、心心，两个个文明一一起抓，促促进了社社会全面面进步。目前已已有初具具规模的的工业区区18个个，厂房房面积达达2355万平方方米，“三三来一补补”、“三三资”企企业8000余家家，自营营工业88家，工工业固定定资产总总值近110亿元元，外向向型工业业格局已已初步形形成。农农业也由由封闭自自给型逐逐步向创创汇开放放型转变变，第三三产业有有较大发发展，商商贸业已已形成规规模。城城镇建设设已初具具规模，城城市功能能日臻完完善。全全镇国民民经济持持续、快快速、健健康发展展，人民民生活水水平显著著提高。119988年，全全镇国内内生产总总值达224亿，三三级经济济总收入入5.66亿元，三三级集体体纯收入入
8、223345万万元，三三级人均均纯收入入207720元元，镇财财政收入入1.443亿元元。19990年年，横岗岗镇以其其经济、文文化等方方面的辉辉煌成就就被评为为“中国国乡镇之之星”；19995年，又又被评为为“全国国乡镇最最佳投资资环境1100强强”；119966年，横横岗镇农农村三级级股份合合作制被被评为“中中华之最最”。目目前，正正在进行行的农村村股份合合作制改改革再次次使横岗岗成为人人们关注注的焦点点。横岗镇经经过十多多年的发发展已成成为外商商竞相投投资的宝宝地。如如今，完完善的基基础设施施构筑成成良好的的投资环环境，特特有的地地理区位位优势与与港、澳澳、台血血脉相连连的人缘缘优势，使
9、使这块热热土为港港、澳、台台工商界界及海外外投资者者所垂青青。尤其其是近几几年来，横横岗镇坚坚持高起起点、高高标准改改善投资资环境，花花大力气气建设了了一批市市政基础础设施，实实实在在在营造外外商置业业的底成成本优势势。龙岗良好好的投资资环境为为酒店业业培养了了稳定优优质的消消费客户户群，横横岗工业业及商业业未来的的蓬勃发发展也为为酒店经经营提供供了有力力的保证证。2.1.2市场场研究就地理位位置而言言，横岗岗位于布布吉镇和和龙岗镇镇之间，而而布吉镇镇占据地地理优势势，承接接着来自自罗湖、福福田的购购房者，因因此先于于横岗发发展；龙龙岗镇也也在横岗岗之前成成为大盘盘开发地地。正线线全长332.
10、9913公公里的地地铁3号号线将提提前至年年内动工工。连接接福田中中心区、罗罗湖中心心区、布布吉、横横岗镇、龙龙岗中心心城的地地铁3号号线建成成后，从从福田、罗罗湖到横横岗的距距离将大大大缩短短。深惠公路路改造、地地铁3号号线年内内开工、深深平快速速干道一一期明年年1月通通车，龙龙岗区的的交通压压力有望望得以缓缓解，借借助WTTO、CCEPEE的有利利时机，横岗未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。就房地产产发展趋趋势而言言，横岗岗目前有有卓越城城市中心心花园、锦锦冠华城城、新亚亚洲广场场三期、新新世界广广场四期期名门世世家、水水晶之城
11、城等大盘盘供应。相相对以前前，横岗岗楼盘规规模不大大、分布布太散、各各自为政政的形象象已经得得到改变变。现在在，这种种数量上上的变化化伴随着着品牌发发展商的的进入，有有理由产产生质变变。今年年，中海海占地面面积222万平方方米的低低密度大大型社区区“怡美美山庄”、振振业地产产41.6万平平方米的的横岗项项目都将将加快建建设进程程。随着着横岗逐逐步进入入大盘时时代,横横岗的投投资性物物业市场场也逐渐渐从分散散的单一一型产品品慢慢演演变成以以多种产产品为主主导的成成熟综合合性市场场,最明明显的例例子就是是很多个个人投资资者在龙龙岗商铺铺的潮起起潮落中中,深刻刻体会到到巨大经经营风险险的存在在,从而
12、而对投资资性物业业更加谨谨慎,投投资手段段变得更更加成熟熟和稳重重。相对对于前几几年而言言，横岗岗本地的的主力投投资客户户的投资资心理已已经发生生了微妙妙的变化化，这对对本项目目有着非非常重要要的指导导意义。2.2市市场宏观观背景2.2.1深圳圳市20004年年上半年年经济分分析从已公布布的统计计数据来来看，220088年上半年年深圳国国民经济济继续保保持在高高位运行行，国民民经济保保持稳健健增长的的态势。全全市经济济总量继继续加大大，各项项主要指指标实现现较好的的增长，生生产、消消费和需需求比较较协调，总总体运行行形势良良好。主主要表现现在：1、生产产总值规规模继续续扩大，增增长速度度再创新
13、新高。深深圳市生生产总值值完成 15225.111亿元元，比去去年同期期增长117.44%，高高出去年年同期增增幅1.5个百百分点。本本市生产产总值的的上半年年累计增增幅创出出了自19996年以以来的新新高；2、工业业生产继继续快速速增长，主主导地位位不断增增强。我我市工业业企业累累计完成成工业增增加值 7911.300亿元，比比去年同同期增长长24.5%；3、市场场消费繁繁荣，零零售总额额稳增。固定资资产投资资额累计计完成 4477.144亿元，比比去年同同期增长长16.7%；4、社会会消费品品零售总总额累计计完成4446.97亿亿元，比比去年同同期增长长15.9%，累累计增幅幅与去年年同期
14、持持平；5、出口口逐月回回升，增增速明显显加快；6、市场场物价微微升，职职工居民民收入有有所增加加；7、交通通、邮电电发展增增快，民民航表现现突出；8、财政政金融保保持稳定定，存差差略有扩扩大；9、企业业景气上上升，信信心指数数提高。2.2.2深圳圳市历年年酒店经经营情况况分析 1、从从98年年低谷期期开始，深深圳市酒酒店的入入住率逐逐年提升升，在220011年、220022年达到到阶段性性顶峰；2、20008年深圳圳市酒店店的入住住率和220077年相比比有较大大幅度的的下降，其其原因是是受到金金融风暴暴的影响响。 1、220088年7月开始始，酒店店入住率率急速下下降，88月份跌跌至年度度
15、深圳酒酒店入住住率的最最低谷，原原因是金金融风暴暴在7月份左左右开始始全面爆爆发的影影响；2、20008年9月以后后，深圳圳市酒店店行业迅迅速恢复复元气，仅仅仅用了了两个月月的时间间，也就就是在99月份的的时候就就已经超超过了前前期的高高位，并并且在以以后呈持持续上升升的趋势势；3、20008年1月月入住率率较低，是是传统的的农历新新年之前前和酒店店入住率率受季节节影响较较大的原原因，因因此1月月份左右右是酒店店行业的的传统淡淡季；4、自220088年1月月后逐渐渐回升，并并且很快快接近历历史上的的高位。22-8月月酒店入入住率全全面超过过去年同同期水平平。说明明04年年的深圳圳酒店业业市场前前景向好好。2.2.3深圳圳市20008年酒店店整体经经济预测测及分析析进入20008年，深深圳酒店店业市场场持续向向好，114月酒酒店开房房率均超超过去年年同期水水平，“五一”黄金周周期间，深深圳市酒酒店开房房率更高高达855%以上上。具
