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1、-*房地产工程开发总结与成果分析报告编写本开发单位：*房地产开发经营*编写部门：*公司工程管理部编写日期；二0一二年三月编拟：彪目录一、工程概况1、工程背景2、工程名称3、工程建立单位4、工程施工单位5、工程位置6、工程边状况7、工程性质及主要特点二、工程技术指标和方案1、工程技术指标2、工程开发方案三、工程组织管理与构架四、工程实施的主要阶段五、工程工程管理一质量管理二工程进度方案管理三施工现场管理四技术管理五施工过程及验收资料管理六设计成果管理六、工程主要成效与评价1、经济效益指标2、社会效益指标3、管理水平七、工程管理中存在的主要问题与建议1、思想观念要创新2、管理模式要创新3、技术力量
2、要创新4、强化与树立企业形象5、加强工程前期管理6、培育员工良好工作态度与责任意识7、强化工程管理工作的方案性8、选择优质量设计公司9、格把控施工队伍的选择及工程承包单价10、做好合同洽谈、合同评审工作11、做好工程实施阶段的本钱控制12、充分发挥现场监理的作用13、加强工程的现场管理及监视检查工作14、加强工程质量管理及监视检查工作15、加强工程平安管理及监视检查工作16、加强工程进度管理及监视检查工作17、强化工程本钱的管理控制工作18、格把控建筑材料的采购、组织及保管19、催促监理人员切实履行职责20、加强工程保修及售后效劳工人八、结语一、工程概况1、工程背景：主要介绍工程开发的目的与开
3、发的合法性，在什么经济条件下来开发工程，以及获取工程的相关背景，工程开发的意义等2、工程名称：*商住综合体3、工程建立单位：*房地产开发*公司4、工程施工单位：*建立工程*5、工程位置四至围：位于东*，北接*，南靠*，西邻*，东面*。6、工程边现状：西面现有政府大楼正处于施工阶段，局部商业物业已进入认筹阶段，市场消化情况较好。工程地块中心位置是县政府新区的主要区域，城市新建主干道毗邻而过，水电等公共市政设施到位，已建局部商业经营状况较好，工程的市场定位也是基于该区域成熟的市场根底。南面临县公安局办公大楼与公安干警的住宅区，居住人群以公安干警为主，区道路的商铺主要经营为社区类效劳性商业。东线沿线
4、目前主要为安居保障房住宅区。总体而言，工程边的商业气氛一般，商业布局有序，且整体经营规模和档次较高。属新建开发区，市政设施完善。7、工程性质及主要特点本工程定位于新区市政办公区，商业体量较大，住宅大都为新建，商政大于住。由于商业局部体量较大，并且北面工程的商业体量已到达*万，市场容量有限，招商工作会有一定困难。但随着新区建立规模的扩大，政府搬迁，其居住人群会逐渐增多，对商业效劳的需求会不断加强。人口的集中与商业需求的加强，必定会给工程的开发带来一个良好的市场。因是新区的开发建立，潜在消费群体和商业经营体对其有一个承受的过程。所以，工程的商业定位和招商，以及住宅的宣传销售，是决定工程成功与否的最
5、重要因素。二、工程技术指标和方案1、工程技术指标规划地界总面积*实用*规划建筑总面积*地下一层未计入容积率容积率2.8建筑占地面积*建筑密度35%u 住宅建筑面积*u 商业建筑面积*住宅户数约*户绿地率35%停车位有产权*户外*裙楼面积写字楼*商业*2、工程开发方案阶段工程活动* 年* * 年* * 年123412341234立项和市调立项报批市场调研规划和设计概规与详规报规技术设计施工图设计招标施工阶级三通一平施工进场准备土工程根底工程主体工程设备安装调试装饰工程室外工程验收验收竣工资料交验后期房屋销售物业管理三、工程组织管理与构架针对*商住综合体工程，总公司专门抽调精兵强将组成现场工程管理
6、部全权履行该工程的开发管理工作。设工程总监、总工各1人及假设干工种工程技术人员组成。通过工程的精细化管理及遵照总公司?建立工程管理手册?中的管理流程、制度的执行，最终实现正规化、规化的工程管理目标。组织构造如下：工程总监工程总工工程经理综合办本钱合同部供应部财务部工程部事务文员综合办主任土建预算师水电气前期报件协调员水电安装预算师设备材料信息员设备材料采购员出纳会计水电工程师土建工程师四、工程实施的主要阶段与活动工程的实施经历了工程规划、市场调研、可行性论证、业务分析、招标议标、工程施工、现场工程管理和竣工验收等主要阶段。在工程的规划阶段，主要完成了工程实施小组的组建、制订工程主方案、工程概规
7、报件等工作。在市场调研阶段，主要完成了该地块区域及该区域经济圈经济状况、人口、业态分布、工程相关政策等，并编写工程可性行研究报告。在业务分析阶段，主要完成了工程部人员的组成，以及所涉业务的要求事项、制度与业务流程的培训、工程分析、业务需求分析等工作。在招标议标阶段，主要对参与投标的施工单位、设计单位等进展资信评价与考察。在工程施工阶段，主要完成了解设计案设计、技术数据准备、材料设备确认、施工难点、要点分析和建筑规标准、监理规程的运用等工作。在现场管理阶段，主完成施工案落实、图纸的会审、施工质量的检查、施工方案的落实、现场管理制度的审批、三通一平准备等工作。竣工验收阶段，主完成工程质量的评定、竣
8、工资料的审核与评价、建筑物的移交等工作。回忆工程的整个实施过程，工程实施的重要任务包括：制订工程主方案、工程决策与评估、进展工程培训、进展市场需求调研和分析、制订工程实施案、预期经济评价、工程施工与验收。五、工程工程管理工程是公司首个从开工到竣工按照全面精细化管理目标进展工程管理的工程。建立期从2009年初到2012年底，经历了公司精细化管理不管改进、完善、推广的全过程。通过对该工程工程的操作，工程工程管理水平大幅提升，工程开发及施工现场管理经历也日趋成熟。工程管理通过与集团?建立工程管理手册?中的管理流程、制度的并轨，并不断完善、改进、适应，最终完成了正规化、规化的目标。但工作中我们也看到依
9、然存在的缺乏，如：对工程管理制度的细节理解不透，执行不到位；缺乏有效的考核机制，责任分工不够明确；工作存在无视、推诿等不良现象；工程的产品意识和质量意识有待提高。一质量管理房地产工程的质量指的是建筑安装产品的优劣程度。建筑安装产品质量的好与坏，是衡量工程生产、技术和管理水平上下的重要标志。在具体的评价过程中，衡量质量好坏的指标可用实际工程合格优良率来表示：实际工程合各优良品率 = 实际单位工程合格优良品数量/竣工验收的单位工程总数100% 通过这一指标的考核，我们可以了解房地产工程完成的单位工程的质量中合格或优良的比率，从而了解实际完成的工程工程的施工质量的优劣。还可通过如下指标和要求对工程质
10、量进展控制。1、日常工程质量控制；1工程工程部现场工程质量检查小组每月组织质量检查，并对检查成果下达整改通知，限期整改，并对整改措施进展复查，推动了工程部工程管理工作。但检查的密度不够，针对性不强，对检查结果整改落实情况的复查和处分力度不大。工作岗位临时工作也比较多，人员配置有限，日常的质量巡查工作不能坚持不懈。2公司领导层全面介入日常管理，由工程总监组织相关人员定期巡查，关注建筑质量关键节点细节，监视检查成果的整改落实。召开现场质量分析会，提升和加强工程部现场管理人员施工管理质量意识，提高施工单位精品意识，对工程工程品质的改善与提升起到了很大的作用；3完善了质量管理和施工工艺流程，明确和补充
11、了局部工程技术标准。2010年制订完善了：?施工单位、监理单位管理处分流程?、?施工现场管理制度?。2011年：?关于对工程合同质保金支付的管理原则?、?关于加强安装工程的防腐、防锈措施?、?关于对室外配套及景观施工的管理及技术要求?、?户型核对制度?、?关于加强配套及消防工程质量管理的通知?、?局部户验收制度及实施细则?；2012年：?工程竣工与物业交接收理方法?、?工程进度管理?。这些制度和工艺标准，为工程施工管理水平的提升提供了有力了支撑。4公司管理制度、流程日趋完善，一面使工程管理更加科学规，但另一面相对应的工程业资料的整理、审批、建档等工作任务加重。现场工程师从学习执行，到适应，再到
12、自发自觉的运用到工作的每个环节需要一段时间。因此，现场工程师兼顾现场管理的力量有所削弱。土建管理工程师人均管理6.8万平米，安装工程师人均12.5万平米。超过了土建管理5万平米/人，安装10万平米/人的标准。整个工程部资料员只有一人，管理着23万平米工程的资料和业技术文件的审批、建档和收发。人员配置的局限性，从*种程度上制约了现场管理的力度从*种程度上讲，高负荷的工作，需要员工良好的沟通能力和创造性的劳动，但缺乏有效的考核手段和鼓励机制使实现良好的工作状态变得不很现实。在变革的阶段，使优胜劣汰得不到彻底的执行，限制了对工作更高标准的要求。所以在后期的工程管理过程中应更加科学的配置管理资源，以适
13、应规化、科学化、精细化的工程管理要求。5施工现场管理人员对日常质量检查的整改工作不够重视。一线工程管理人员对在工程建立过程中自身管理角色的定位不清楚，不能科学的运用图纸、合同、施工设计规、标准和监理单位对施工单位进展管理。在质量管理过程中还存在对产品的使用功能理解不够透彻，对图纸、交工标准执行不彻底的现象，分局部项工程验收、隐蔽工程验收不及时，后期补签现象重。在以后的工程管理中要加强组织学习和培训，特别是要组织对上述存在问题的分析与工程管理手段的学习和考核。2、样板工程管理；1在施工中实行中实现了样板先行的工作制度。在关键效果工程施工前均进展了样板施工，如：室抹灰、外墙砖、外墙涂料、外墙材、标识标牌、景观施工等。为工程整体质量的提升奠定了良好的根底；2样板工程的组织施工、报验和验收后标准的推行等还存在缺乏。公司在2003年就对需要做样板的分项工程的围及验收流程制订了相应制度。在?工程建立管理手册?中也对施工样板有明确的规定，但在施工过程中没有格执行样板报验制度。其次，是对样板施工没有明确的方案，样板工程
