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1、“鸿运火炬村”项目市场分析及定位报告目 录一 宏观市场分析1 房地产新政分析2 总体房地产市场3 市场小结二 区域房地产市场分析1 城市（长沙）概况2 土地市场分析3 各板块分析4 项目所在区域分析三 项目分析及定位1 项目发展思路及周边区域分析2 项目客户预判及分析3 项目自身条件分析4 项目S.W.O.T矩阵分析5 项目发展方向、规划建议6 项目投资分析第一节 宏观市场分析一、 房地产新政分析1、 房地产市场政策分析政策发布/实施时间核心内容效果土地使用税、费提高2007年1月1日实施提高2倍的土地使用税和提高1倍的土地使用费加大开发商囤地成本，抑制囤地行为及地价虚高关于房地产开发企业土地
2、增值税清算管理有关问题的通知2007年1月16日将土地增值税由预征改为清算加大开放商囤地、开发成本，抑制囤地行为关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。2007年5月23日加强外商投资房地产企业的审批和监管防止外资加快房价过快增长，稳定楼市国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007年8月7日转变住宅调控思路，加快多层次住房保障体系建立缓解商品房市场供求矛盾，抑制房价过快增长招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定2007年10月10日将工业用地纳入招拍挂范围，明确国有建设用地使用权证书发放标准抑制土地出让过程中的权利寻租行为，打击囤地廉租住房保障办法2007年11月
3、27日明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”进一步加快住房保障体系的建立经济适用住房管理办法2007年11月30日明确经济适用房购买人群及建筑面积遏制利用经适房牟利，保障低收入者住房国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月7日优先开发闲置土地，严格执行对闲置土地的处置政策，优化住宅用地结构加大对闲置土地的处理力度，防止大套型商品多占土地08年政府工作要点2008年3月29日打击炒地炒房等违规违法行为遏制房地产市场炒房、炒地行为，防止房价虚高 中正行观点：从上述房地产相关政策出台频率可以看出，从07至今，尤其是07年下半年房地产相关政策处于一个密集颁布期。反映出政府对房地产调控
4、的措施不断加强。从一些列房地产相关政策的目的及效果上看，政府对房地产市场的调控的目标也再发生的变化。从07年初以打击开发商囤积土地，以抑制房价过快增长为主要调控目标的政策，逐步转变为加快住房保障体系的建立；从行政干预房价转变为保证房地产市场健康平稳发展，以防止房价出现大涨或大跌局面的出现。另外，07年初对房价控制的政策，多从土地、税收相关政策发力，旨在通过提高开发商囤积土地成本，达到促进房地产市场开发量增加，抑制房价的目的，这在一定程度上对开发商形成了压力。2、金融政策分析政策出台时间核心内容影响07年内6次加息07年3月17日至12月21日存款基准利率提高至4.14%；贷款基准利率提高至7.
5、47%打压投资性购房，打压房价上涨预期，抑制房价过快增长关于加强商业性房地产信贷管理的通知07年9月27日二次购房贷款首付比例不得低于四成对投机性住房行为进一步打压，抑制房价过快上涨关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知07年12月11日明确以借款人家庭为单位认定房贷次数房贷新政紧缩效果进一步加强07年内10次提高银行准备金率07年1月15日至12月25日银行准备金率提高至14.5%紧缩的货币政策客观上增大了开发商贷款难度，增加资金压力08年三次挑高准备金率08年1月25日至4月25日银行准备金率挑高至16%货币政策进一步趋紧，银根继续收紧，开发商资金压力进一步增加 中正行观点：07年初，利率
6、、准备金率的调整以及对二套住房首付比例的规定，提高了投资性购房的门槛，同时紧缩的货币政策也加大了开发商的资金压力，对于部分资金融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，冲击更大。购房者方面，在提高存款准备金之后，各商业银行的信贷规模有可能减少，个人住房的按揭规模也将受到影响。加之08年个人房贷按揭市场是否会开始对“第二套房”政策有所松动现在还很难估计。投资性购房需求得到控制的同时，购房者自住需求也在一定程度上受到抑制。可以说，对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷款购房的个人来说，成本的增加都是显著的，从供求两方面抑制房地产市场的作用。另外，值得注意的是，除开上述各项政策对房地
7、产市场的实质性影响外，也导致购房者对房价回落的预期不断增强，从而导致房地产市场观望气氛继续持续。二、 房地产市场分析1-4月，城镇固定资产投资28410亿元，同比增长25.7%。从历年固定资产投资情况来看，从04年开始全国固定资产投资便呈现逐年增长的趋势，且年增长幅度均超过20%，总体增长形式良好。2008年前4个月全国房地产投资总额为6952亿元，比上年增长32.1%。全国房屋施工面积17.89亿平方米，增长25.4%。其中，住宅施工面积14.08亿平方米，增长27.2%；办公楼施工面积6428万平方米，增长7.7%；商业营业用房施工面积18866万平方米，增长15.6%。可以看出，全国地产
8、投资额逐年上升，08前四月同比增长更达到32.1%。同时商品住宅投资额、商品房竣工面积、商品房销售面积都出现明显增长。从长期看，全国房地产市场发展前景将继续前几年发展态势，发展前景看好。3、 宏观市场小结2008年1季度我国国内生产总值为，61491亿元，同比增长11.4%，经济继续呈现持续快速发展趋势，宏观经济环境仍然平稳。而且历年来全国固定资产投资、房地产开发投资都呈现出逐年上升的趋势，中国房地产市场发展大环境良好。从房地发展前景来看。首先，经济的持续快速增长，一方面会增加社会对商业用房的需求，同时，随着经济的增长，居民收入增加，势必增加居民对住宅用房的需求。另外，经济的增长同时伴随着城镇
9、化进程的加快，作为城市建设主要内容之一的房地产行业，在良好的宏观经济环境下，发展前景明朗。另外，在土地方面，中央在十一五规划中提出坚守18亿亩的耕地底线到2020年。2006年10月31日，我国耕地面积为18.27亿亩，从那时起中国实际可新增城市建设用地仅为0.27亿亩，可新增建设用地资源紧缺。同时，中国每年新增人口要超过万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到万，还有万流动农民工，中国居民对住房的刚性需求在土地减少和有住房需求人口不断增长的双重压力下将不断加强。巨大的刚性需求将直接刺激房地产市场的发展和房价的上涨。但应该注意的是，为抑制过快上涨的房价，2007政府相继出台一系列房地产
10、调控政策，在房价过快增长受到抑制的同时，也增加了购房者对于房价下降的预期，导致市场观望氛围浓厚。在市场上直接表现为一线城市房价的松动，及二、三线城市的商品房销售速度的放慢。另一方，房地产市场经过2007年的急剧放量后，商品房有效需求可能出现阶段性大幅下降。08年政府未防止物价由结构性上涨转变为明显的通货膨胀，货币紧缩政策将会延续乃至加强，无疑这会加重房地产开发商的经营难度。所以，房地产市场长期看前景明朗，但不排除近期房地产市场出现波动波动，甚至波动程度及范围进一步扩大的可能。第二节 区域市场分析一、 城市概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城
11、（查看地图）和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556.3平方公里。长沙东临江西省宜春地区和萍乡市,南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市、北抵岳阳、益阳两市。常住人口639.3万人，其中市区人口约237万。 长沙市地广人少、外来流动人口不多、居民消费性支出过高等因素牵制住房地产市场的发展；长沙市整体经济发展快速、新型工业已初具规模、居民收入不断提高、未来城市发展空间大等因素，是促进房地产持续而稳定发展的有利因素。整体而言，长沙房地产市场开始步入平稳发展期，未来几年发展看好。由于经济发展快速,城
12、市综合实力明显提升，房地产也步入平稳发展期，未来尚有较大空间；2003-2007年是长沙市改革开放以来经济增长速度最快，发展质量最好的重要阶段。经济总量连续五年保持14.8%以上的增速。2008年前第一季度，全市GDP总量达到606.9亿元，同比增长14.4%。 注：以上数据来源:湖南统计局1、 长沙综合实力排名1.1长沙经济实力排名2007年数据长沙武汉郑州南昌合肥太原GDP2190.253141.0124211390.21334.21254.95GDP增长16%15.70%16%15.50%18.10%16.40%排名312456人均收入1615314358140841325313426.
13、513745排名123654房价（前三季度）32064463.5343742003186.63859排名514263房价收入比5.033.214.093.154.213.56排名153624注：以上数据来源:湖南统计局1.2 长沙综合竞争力排名2007年数据长沙武汉郑州南昌合肥太原综合竞争力国内名次291432333146排名214536城市宜居品牌国内名次212932422746排名134526城市旅游品牌国内名次302931373839排名213456注：以上数据来源于2007年中国城市竞争力蓝皮书1.3 小结：l 长沙是湖南的省会，也是中部具有较强竞争力的城市，从经济层面上来说，长沙GD
14、P总量增速明显，尤其是湖南实施“新型工业化战略”以来，工业生产值占全市生产总值的比例增长最为明显。2007年长沙市GDP总量首次突破2000亿大关，2008年第一季度，继续保持良好发展势头，说明长沙经济实力总体保持着又快有好的发展趋势，上升势头强劲。l 总经济收入水平上可以看出，长沙人均收入水平位居中部五省之首，具有较大的消费潜力。l 从地产行业数据分析，长沙市收入与房价比排名第一，说明长沙房地产销售价格在经历了2007年的全国性的普遍增涨之后，仍然具有较大的优势，“价格洼地”效应依旧存在。从以上的数据分析中我们不难发现，长沙经济近年来又快又好的发展形势依旧持续并不断加强，长沙居民的收入水平不断提高，因此，长沙城市的建设步伐会不断加快，投入也会不断增加，而人民的生活水平也将不断得到改善，而作为长沙重要经济支柱产业的房地产一定会有光明的未来。2、 长沙城市规划长沙城市规划注重发挥长沙山、水、洲、城融为一体的优势，坚持“显山、露水、见秀”的原则，突出长沙
