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1、租赁合同法律意见书【篇一：关于e公司与jh公司租赁合同纠纷一案法律意见书】 法律意见书 e公司与jh公司租赁合同纠纷一案 e公司： 关于贵司与jh公司租赁合同纠纷一案，本律师通过对贵司提供的有关材料进行审查，根据有关法律法规，就贵司可以主张的权益问题及对策出具法律意见如下： 一、关于租赁合同到期终止问题 根据贵司提供的房地产租赁合同、jh物业（06）10-31协议书、jh物业（06）09-309-1协议书，贵司向jh公司承租f区hf北路jh大院n栋s层，租赁期限从2006年9月16日至2011年9月15日，承租jh大院10栋西面侧49平方米空地，租赁期限自2006年9月16日至2006年12月
2、31日。 根据jh公司发出的关于不再续签租赁合同的通知，jh公司已明确表示jh大院n栋s层、东面小房租约到期后，不再与贵司续约。并且，贵司向jh公司发出的房屋续租申请书也未得到jh公司回应。根据有关法律规定及合同约定，租赁期限届满，jh公司未同意续租的，贵司应当向jh公司返还租赁房产、结清费用并办理移交手续。 二、关于贵司可行使的权利问题 倘若租赁合同到期，贵司未能与jh公司就租赁合同续签问题达成一致，则贵司依法可行使下列权利：（一）优先承租权 我国法律没有明确规定优先承租权，但在贵司与jh公司签订的房地产租赁合同第二十二条明确约定，贵司在同等条件下，对租赁房地产有优先承租权，该约定应为合法、
3、有效。但是，根据上述约定，贵司的优先承租权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使，同等条件包括同样的价格、同样的期限、同样的租金支付方式，等等。考虑到贵司承租房屋后，通过转租给第三方租户的方式获得收益，如果在同等条件下承租房屋，必将大幅减少利润空间。尽管如此，贵司可通过主张先承租权实现：1、与jh公司谈判协商中最大限度争取贵司的补偿利益；2、出让商铺经营权获得收益。 （二）扩建费用偿还 根据贵司提供的资料及陈述，贵司在承租jh公司的两块空地上扩建房产分别为56平方米、75平方米。贵司与jh公司之间并未就扩建费用承担问题作出约定，扩建部分已经过深圳市规划国土局批准和jh公司同意。根据法
4、律规定和有关司法解释，上述扩建费用应由jh公司承担。因此，贵司有权要求jh公司支付扩建费用。 （三）装修费补偿 虽然从贵司提供的规划许可文件中可以看出，贵司对承租房屋进行装修已征得出租人jh公司同意，但贵司并未与jh公司就租赁期限届满后装修费补偿问题作出约定。根据法律规定和有关司法解释，对于未形成附合的装饰装修物，可由贵司拆除。因拆除造成房屋毁损的，贵司应当恢复原状，对于附合装饰装修费用的补偿要求，法律不予支持（法律之所以这么规定，是因为承租人装修房屋时应充分考虑到租期因素，如果进行过于奢华装修最后由出租人买单对出租人有失公平，除非双方另有约定）。所谓法律上的附合，是指不同所有人的物密切结合在
5、一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。贵司将装修材料等财产装修于jh公司房屋的行为，实质上即法律上附合。这是因为：第一，被装修房屋与装修材料等财产的所有权属于不同的民事主体；第二，装修材料等财产经过装修附合于房屋并且与房屋共同构成密不可分的新物，或分离后会大大降低新物的价值。 因此，对于贵司对承租房屋进行的装修，按照法律规定分两种情形处理，未形成附合的部分（未与房屋完全结合，可分离），贵司可以拆除，并恢复房产原状；形成符合的部分（已与房屋结合在一起，非毁损不能分离或分离花费巨大）无偿归jh公司所有。但不排除贵司可在协商谈判及诉讼中尽可能提出对贵司有利的请
6、求，以获得适当的经济补偿。 三、关于违约责任 根据房地产租赁合同第二十条的规定，未经乙方（贵司）同意或有关部门批准，甲方（jh公司）将租赁房地产进行改建、扩建或装修的，贵司可以行使下列权利：1、向甲方请求损害赔偿；2，请求甲方双倍返还租赁保证金；3、解除合同或向甲方提出变更合同条款。 租赁期间，根据贵司陈述及jh公司向贵司发出的有关通知，jh公司至少对出租房屋进行了下列装修行为：1、外墙粉饰及装修；2、新装载客电梯；3、二层装修及安装排污管道。前述装修行为仅通知贵司，而并未事先征求贵司同意，并且装修造成贵司承租部分房屋漏水，导致贵司转租客户拒交承租费用，从而使贵司遭受损失。根据上述合同约定及合
7、同法上的损害填补原则，贵司有权选择要求jh公司赔偿损失或者双倍返还租赁保证金（诉讼请求中亦可同时主张），同时还可行使租赁合同解除权。 四、关于租赁合同解除权问题 因租赁合同目前尚未到期，根据上述合同约定，因jh公司违约，贵司除了可以要求赔偿损失或者承担违约责任外，贵司还可行使合同解除权。倘若贵司提出解除合同，优先承租权当然不复存在，但仍可主张下列权利： （一）扩建费用偿还 同租赁合同到期终止。 （二）装修费补偿 未形成附合的装修部分同租赁合同到期终止。 对于已形成附合的装修部分，按照有关司法解释，因jh公司违约导致合同解除，贵司请求jh公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。 （三）
8、违约损害赔偿 同以上分析。 五、关于本案的处理策略 鉴于jh公司已明确表示，其在租赁合同到期后不再与贵司续租，除非贵司准备通过其他途径继续争取续租，否则贵司应当做好租赁合同终止准备。而jh公司在其至贵司书面通知中明确拒绝给予贵司任何补偿或赔偿，贵司要维护自身合法权利，只得寻求法律救济。贵司可以选择： 1、与jh公司协商谈判，争取合理补偿； 2、委托律师向jh公司发律师函，督促jh公司与贵司协商；3、委托律师向f区人民法院起诉，诉因可选择下列两种之一： （1）租赁合同到期终止后，贵司依法可主张的补偿、赔偿；（2）jh公司违约，贵司请求解除合同，并依法主张其他权利。 考虑到剩余租期不多，贵司应积极
9、准备提起诉讼，合理计算损害赔偿数额，通过提交证据和主张，在程序和实体上提出诉讼主张。在诉讼中，贵司还可以通过庭外和解、诉讼和解、谈判等方式解决纠纷。在起诉之前或同时，贵司可以申请人民法院采取财产保全措施，查封或者冻结出租方与诉讼主张金额相当的财产，但贵司应按照法院的要求提供相应担保。 六、关于代理目标 尽最大努力，为贵司争取到合理的经济补偿、赔偿。 七、声明 本法律意见书依据本法律意见书出具日以前贵司提供证据材料，根据可适用的中国法律、法规和规范性文件而出具。 本法律意见书仅得为贵司有关决策参考使用，未经本律师同意不得对外展示或向社会公开披露，也不得作为证据或其他目的使用。 此致 广东卓建律师
10、事务所律师: 二一x年x月x日【篇二：最新律师事务所关于土地租赁协议的意见参考】 本文是一篇最新律师事务所关于土地租赁协议的意见参考，文章从出具意见声明书、出具意见声明书的依据、防范措施的法律意见等角度进行阐述，体现了事务所对委员会的法律支持。下面让我们一起来看看吧！ 本所接受贵社的委托，就贵社/委员会在签订土地租赁协议事宜中存在的风险及防范措施，现提供如下法律意见：一、本所出具法律意见书的声明 1、本所及经办律师所出具的法律意见书的根据是你提供的叙述及现行法律法规，法律意见书只对你提供的叙述及现行法律法规负责。2、本所及经办律师所出具的该法律意见书，只作为贵社/委员会参考之用，不作为本所及经
11、办律师就受托事务的结果成功或胜诉的承诺、保证。本所及经办律师不对贵社/委员会因采用该法律论证意见书所产生的后果负责。3、本所及经办律师所出具的该法律意见书不作为对同类、相似案件的处理意见。二、本所出具法律意见书的依据1、贵社/贵委员会提供的叙述、资料依据：贵社/委员会应当保证上述资料及叙述事实的真实性。2、法律法规的依据：中华人民共和国物权法;中华人民共和国土地管理法;中华人民共和国村民委员会组织法;中华人民共和国合同法;浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法;其他相关法律法规及实施细则。三、土地租赁协议中存在的风险及防范措施的法律意见1、主体的合法性及风险防范(1)出租方：根据中华人民共和国
12、物权法第六十条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权?”及中华人民共和国土地管理法第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理?”之规定，作为土地租赁合同的出租方应为村集体经济组织或者村民委员会。风险防范：根据中华人民共和国村民委员会组织法第十九条：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：?(八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”之规定，村集体经济组织或者村民委员会在出租
13、涉及村民利益土地(如耕地)时必须提请村民会议讨论决定，方可办理。以避免日后因违反法律规定致使土地租赁合同无效，承担不利后果。(2)承租方：由于现行法律并未对土地租赁合同的承租方进行限制性规定，故就承租方而言，可以是任何人或任何单位。根据中华人民共和国土地管理法第八十一条：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”之规定，故如果土地租赁合同的目的是用于非农建设的，则必须向当地乡(镇)人民政府审核，办理农用地转用审批手续。以避免日后因违反法律规定致使土地租赁合同无效，承担不利后果。风险防范：如果土地
14、租赁合同的目的是用于非农建设的，则需审查承租方是否具有合法的营业执照和相关的建设资质凭证，并将这些文件复印留底;如果土地租赁合同的目的是用于农业事务的，则需要将承租方的身份凭证复印留底，并将其现住的联系地址留底，以方便日后履行过程可能出现的发催讨租金函或发解除通知函等联系函。针对土地租赁合同的目的是用于农业事务的，也可以考虑放弃土地租赁而直接采用土地承包，以优先保障到本村的村民利益。 !-empirenews.page-2、履行协议过程中的合法性及风险防范履行依据：根据浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法第三十四条：“?土地使用者与村民委员会或者农村集体经济组织应当按照批准文件签订土地使用合
15、同，确定有偿使用土地的用途、面积、期限、费用等事项”之规定，故在履行土地租赁合同的过程中，双方应该按照土地租赁合同中约定的内容全面、城市的履行。根据中华人民共和国合同法上“租赁合同”的规定，作为土地租赁合同中出租人村集体经济组织或者村民委员会依法享有的主要权利为：收取租金权;监督、限制权(如未经出租人同意、承租人不得改变租赁土地的用途等);收回土地使用权;法定解除权。所承担的主要义务为：按照约定交付土地的义务;土地权属保证义务;禁止干扰义务。而作为土地租赁合同中承租人依法享有的主要权利为：占有、使用土地权;所承担的主要义务为：按照约定交付租金义务;按约定使用、保管土地义务;未经出租 3、终止履
16、行的依据及风险防范对于土地租赁合同的终止主要有四种：按照约定的内容终止，针对该情形风险较少，但需注意妥善保管好双方在履行的凭证，如租金收取凭证，同时尽量在合同终止后另签订一份土地租赁协议终止协议以明确双方权利义务的终止;双方协商终止，主要为双方在履行过程中因种种的原因无法继续履行，针对该情形双方应另签订一份土地租赁协议终止协议以明确双方权利义务的终止;按照约定行使解除权，即双方在土地租赁合同中约定了解除的条款，当约定的解除情形出现时，一方按照约定行使解除权，针对次情形，需要注意的必须严格按照合同上的约定的解除要求行使解除权;法定解除权，作为土地租赁合同中出租人村集体经济组织或者村民委员会可以根据中华人民共和国合同法第九十四条：“
