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1、-商品房验收完全手册目录一)验收新房的考前须知二)具体详细讲解如下三)关于验房常见问题的解答1.怎样计算商品房套内建筑面积2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗.3.检查房屋质量三环节4.配套施工受阻不属不可抗力5.开发商延期交房买家可延付尾款6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙7.住宅入住时，业主需要缴哪些费.标准是什么.8.商品房出现质量问题怎么办.9.什么是房屋的公共地方.10.哪些工程不计入商品房的建筑面积*围11.房屋面积多算了怎么办12.购置的商品房面积缺乏怎么办.13.什么是“八房五证二书.14.住户有哪些权利和义务.15.物业
2、管理收费有什么规定.16.房屋售出后谁来维修.四)戏谈新房的风水五)业主散文17. 验收如何把关六相关政府规定及商品房质量书整理人:eastking,二零零四年五月一日l一)验收新房的考前须知1、 房屋外观及内部构造是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。 4、 可视、对讲系统是否正常。 5、 开关是否开关自如、插否有电请使用电笔测试。 6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少配件7、 厕所、厨房地漏是否够用防止发生意外时水外流。 8、 操作
3、台尺寸，流线是否符合使用。 9、 厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 10、用尺将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购置家具。 这十条检查你都应仔细做到。验收如发现损坏情况应记录下来交出售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换大门门锁。l二)具体详细讲解如下:1招 看“备案留“两书新房入住前，业主应看到该工程有关备案文书的复印件，以便确认该工程是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2招 卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的
4、下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进展，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。3招 门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠油漆滴淌的痕迹，各个门的顶部那面都必
5、须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。4招 轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。假设听到“空空的声音，就是各面层与墙地面接触有缝隙，需要返工；假设听到沉闷的碰击声，则说明它们接触良好。5招 顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验，要么施工方在监理单位的监视下进展过雨淋实验。6招 阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是构造裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的构造问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立
6、即通知相关单位。7招 保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴，这个墙面的保温层肯定有问题。8招 大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，翻开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9招 暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。10招 供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为
7、初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11招 拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12招 保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。13招 卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口平安灯座洗手盆的上方不应有插座。14招 厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。15招 开关接口拉
8、一拉检查一下开关、插座的结实程度，尤其别忘了翻开、电视的线路接口，用拉一拉，看是否虚设。l三)关于验房常见问题的解答:1.怎样计算商品房套内建筑面积人们在买房时，一般对房屋的建筑面积和使用面积比拟注意，但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。本文介绍一些关于套内建筑面积计算的方法。套内建筑面积是由三局部组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。一、套内使用面积的计算应符合以下规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在构
9、造面积内的烟囱、通气道等面积。二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出局部按其底板水平投影面积的
10、一半计算建筑面积，凹进局部按其净面积的一半计算建筑面积。2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗.答：根据*市居住物业管理条例第四十六条规定，新建商品住宅交付使用之前发生的物业管理费用应由住宅出售单位承当。所以只要你没有签房屋交接书，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你现在不用缴纳物业管理费 3.检查房屋质量三环节签好质量条款验收 入住房屋注意保存证据房屋质量是购房者最关心的问题之一。要防止房屋质量困扰，购房者需做到签好质量条款、仔细验收房屋和注意保存证据三个环节。一签好质量条款。如今购房者购置的多是期房，签合同时房屋还未造好。入住后发现房屋有质量问
11、题，假设合同里没有约定解决问题的具体方法，对购房人来说是非常不利的。因此，在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼。本市目前采用的预售合同示*文本里没有明确约定房屋质量问题的解决方法，只约定了保修责任和赔偿责任，对购房人来说很难解决实际问题，这使得签订质量补充条款就非常必要。购房者可和开发商约定，房屋交付时，假设有质量问题，购房者有权延迟办理入住手续，并不承当违约责任；假设出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息及赔偿相应损失。二仔细验收房屋。办理交房入住手续时，购房者首先应要求开发商提供房屋的竣工验收备案表，查看自己所购房屋是否在该表的*围内；开发商还应提供
12、新建住宅质量保证书，保证书规定了房屋各部位的具体保修*围和时间，是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件。其次，购房者只有在仔细验收房屋，确信没有质量问题后才可以办理入住手续，莫要草草验收即签署房屋交接单。最后，假设购房者发现房屋有质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章，并尽量在开发商解决问题后再办理入住手续。如果问题无法及时解决，购房者应要求开发商承当延期交房的责任，并索要书面凭证。如果房屋质量问题很严重，购房者可提出解除购房合同并要求赔偿。依据最高院日前出台的司法解释，法院会支持购房者的请求.三注意保存证据。购房者实际入住后，如果出现质量问题，首先要分析该质量问
13、题的性质，是房屋本身的质量问题，还是装修造成的问题。如果是装修造成的问题，购房者只能找装修公司维修，要求赔偿损失，与开发商无关。这种情况下，购房者一定要保管好当初的装修合同、材料清单、付款发票等书面凭证。如果是房屋本身的质量问题，按照有关规定，在保修期内，购房者应向开发商要求维修，尽量用书面方式提出，并让开发商盖章确认。假设开发商拒绝或拖延维修，购房者可请他人进展维修，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证。维修完毕后，购房者可要求开发商承当全部的修复费用，赔偿因修复给自身造成的合理损失，包括花时间维修而造成的误工费。如果开发商拒绝承当维修费，购房者可向法院起诉。如果质量问题经屡次维修仍不能有效
14、解决，并影响到购房者的正常居住，则可认定为严重的质量问题。购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修费、房款利息和损害赔偿等。4.配套施工受阻不属不可抗力大产证延期一年 开发商赔款七万 购房者认为开发商延期交房一年需承当违约责任，而开发商说延期交房是配套工程施工受阻这一不可抗力事由造成的，不愿赔钱。日前，静安法院对这桩官司作出一审判决：配套工程受阻不属不可抗力，开发商应继续履行合同，支付延期交房的违约金七万余元。2001 年5月10日，顾*与一家房产公司签订了一份*市商品房预售合同，购置本市万春街一处建筑面积为105.98 平方米、总价为45万元的商品房。双方约定：交房最后期
15、限为2001 年6月30日，交房条件为开发商取得大产证及住宅交付使用许可证，注销房屋抵押。合同同时约定，因非不可抗力因素导致逾期交房的，按已付房款每日万分之五支付违约金。同年6月，顾*按约定付清了全部房款，但开发商直至2002 年6月才办出大产证，同月6日通知顾*办理小产证。顾*在6月13日收到通知后，一直未办理相关办证手续。2002 年9月，顾*将房产公司告上法院。他认为房产公司对房屋设定的抵押未注销，不具备合同约定的房屋交付条件，拒绝收房。同时，他要求房产公司支付从2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房违约金9万余元。庭审中，房产公司的辩白是楼房确实抵押给了农行*市分行，但顾*购置的房屋已作内部注销，且顾*已办妥了贷款抵押手续，不存在因未办理抵押注销手续影响交房入住的问题。此外，房产公司认为延期交房是供电配套施工受阻的原因造成的，属不可抗力，不应支付违约金，故对顾*的要求不予认可。法院认为，合同约定的交房条件为办出大产证和注销抵押，但据相关房地产资料显示，2001 年6月7日登记的房屋权利人是顾*，其他权利人为市住房置业担保*，设定日期从2001 年6月7日至2006 年5月2
