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1、【东坡金城商业计划书】目 录第一部分 . 运营资料第二部分分 . 城市市分析第三部分分 . SWWOT分分析第四部分分 . 项目目定位第五部分分 . 市场场定位第六部分分 . 业态态规划第七部分分 . 项目目经营模模式（商商业部分分）第八部分分 . 租金金定位第九部分分 . 招商商计划 . 整体策策略. 推推广策略略. 招招商手段段. 优优惠政策策第十部分分 . 项目目经营模模式（文文化部分分）第十一部部分 . 配套改改进计划划第十二部部分 . 财务情情况第十三部部分 . . 融资资计划附件（一一） . 现场规规划附件（二二） . 招商手手则附件（三三） . 媒介计计划第一部分分 运运营资料料
2、1. 项目用地地1000余亩，建筑面面积7000000余平方方米，商商铺面积积50000余平平方米，住房面面积20000余余平方米米，总投投资RMMB 11.5 亿元。2. 东坡金城城于20003年年9月开开盘销售售3. 项目销售售/招商商情况（如图）4. 项目业态态（如图图）类别美容养生生服装饰品品文化教育育休闲食品品通讯名细国珍专营营天然居姚明一代代音乐之声声冷酷1000中国联通通超英美容容城市猎人人腾飞运动动好记星空门足球球吧中国移动动叶氏美容容童话世界界爱情氧吧吧东坡文化化公司曼德夫晶悦女子子精彩F11瞬间之间间唯尔靓怪妹妹心情驿站站徐艳霞艺艺术中心心SOLOO琪赛智能电脑脑QQ女孩孩
3、哟喂呀金键艺术术中心阿迪达斯斯统计4157325. 项目现状状分析a) 随着项目目整体地地块的增增值，招招商节奏奏阵逐渐渐加快b) 服饰、美美容和教教育产业业招商比比例较大大c) 休闲广场场利用率率最高，同时带带动了周周围商铺铺的招商商第二部分分 城城市分析析（20005年年）资料1. 04005年城城市人口口自然增增长率为为1.222，在330万左左右，常常住人口口20万万左右2. 04年消消费品市市场更趋趋活跃。全年实实现社会会消费品品零售总总额677.388亿元，增长221.66%。其其中批发发零售贸贸易业实实现销售售额499.877亿元，增长223.77%；餐餐饮业实实现销售售额133
4、.1亿亿元，增增长322.1%。055年上半半年，城城镇居民民人均可可支配收收入40088元元，增长长28.4%。上半年年人均消消费支出出27220元，增长118.99%。其其中，食食品消费费增长114.22%，教教育文化化娱乐服服务消费费增长66.9%，交通通和通信信消费增增长7.6%。3. 目前全市市有个体体工商户户732216户户，从业业人员11014425人人4. 市民消费费习惯 （观察察结论）集中购物物：4点点8点点 地点：小北街街 外出就餐餐：6点点7点点 地点：猪市街街、杭州州路休闲娱乐乐：4点点100点 地点：红星路路东段夜宵小吃吃：9点点111点 地点：环湖路路 5. 04年
5、房房屋建筑筑竣工面面积3557.66万平方方米，下下降7.2%。房地产产投资一一直呈现现下降态态势。 今年以以来，商商品房销销售增幅幅一直落落后于其其投资550个百百分点以以上；空空置面积积较多，上半年年空置面面积199.7万万平方米米，其中中住宅77.1万万平方米米，空置置面积比比去年同同期增长长42.3%。 1-6月，商品房房销售额额127754万万元，销销售面积积11.4万平平方米，分别比比去年同同期下降降54.4%个个和600.6%。今年年以来，商品房房销售幅幅度一直直落后于于其投资资增幅550个百百分点以以上。 以以上信息息来源：眉山市市统计局局分析1. 人口流动动性较弱弱2. 商铺
6、数量量密集3. 房地产投投资（住住房、商商铺）成成负增长长4. 休闲产业业发达，本地居居民习惯惯休闲购购物5. 长期以来来形成的的以雕像像广场为为中心的的购物、娱乐休休闲、餐餐饮为一一体的商商业中心心说明1. 城市收入入稳步增增加，消消费力上上涨2. 本地房地地产出现现负增长长局面主主要受人人口数量量限制3. 市民消费费习惯固固定第三部分分 SSWOTT分析项目地理理位置（如图）Streengtth（优优势）1. 政府优势势：当地地政府文文化产业业的重点点项目2. 地块优势势：居住住人口最最多，离离传统商商业中心心仅一街街之隔，有利于于人气的的培养3. 项目规模模：有利利于综合合竞争力力的形成
7、成4. 整合营销销：当地地缺少休休闲产业业，而项项目体量量足以支支持多个个休闲产产业的形形成Weakknesss（劣劣势）1. 区位劣势势：项目目所在地地位于老老城区，但项目目周边人人气目前前还不是是很旺，商业氛氛围不佳佳，现有有商业中中心与项项目相隔隔上大南南街，却却并没有有给项目目带来有有效的人人气聚集集效应2. 道路交通通：目前前项目周周边仅沙沙觳行、大南街街有一定定的人流流量；小小北街的的商业气气氛被三三苏祠阻阻隔，难难以沿展展到项目目。3. 消费习惯惯：大南南街被消消费者遗遗忘，如如何唤起起他们的的记忆，我们需需要在宣宣传和品品质上花花费很大大的力气气。Oppoortuunitty（
8、机机会）1 来自市场场：眉山山没有形形成特色色消费商商圈，商商业楼盘盘缺少系系统的科科学的推推广方式式，做好好项目定定位和目目标对象象是项目目迅速成成败的关关键2 城市地块块的增值值，市中中心商铺铺密集，业态单单一（服服饰），其他业业态零散散，都是是我们形形成集中中补充业业态的机机会。Threeat（威胁）1 区域竞争争：新城城区是政政府规划划的重点点建设区区域，有有东坡湖湖广场、义乌商商贸城、金罗马马假日广广场、青青年步行行街等大大型商业业楼盘；老城区区有：赛赛尔阳光光广场、巴黎春春天、小小香港商商业步行行街等2 市场风险险：目前前区域市市场的商商业地产产开发属属于实质质性空白白阶段，主要由
9、由于三苏苏祠的产产业形态态对传统统零售商商业的反反面作用用，导致致商业开开发的滞滞后，能能否改变变消费者者的购物物习惯是是市场风风险的关关键3 目前眉山山空置商商铺达330万平平方米，主要集集中在新新城区和和老城区区楼盘的的二楼以以上商铺铺，如果果我们不不能合理理运用业业态，掌掌握业态态对经营营场所的的选择，很有可可能再次次失败。第四部分分 营营销目标标 实现现招商770%以以上 人流流量平均均30000人/天以上上 拉动动资产价价值均价价达42200元元/第五部分分 项项目定位位-“文化休休闲购物物中心”1. 第三产业业概念及及其发展展、特点点概念第三产业业是除第第一、第第二产业业外的其其他
10、行业业，亦称称服务业业，包括括生产服服务和生生活服务务两个方方面，是是生产力力提高和和社会进进步的必必然结果果，其发发展水平平已经成成为衡量量国家和和地区发发展水平平、现代代化程度度的重要要标志。发展a) 20011年第三三产业完完成投资资183306亿亿元，增增长177.6，增长长速度分分别比第第一产业业、第二二产业高高17和和10个个百分点点。第三三产业投投资占社社会固定定资产总总投资的的比重达达到655.8%，形成成投资新新热点。b) 传统的批批发零售售贸易、餐饮业业和交通通运输业业持续、稳定发发展,；同时，旅游、信息、咨询、科技服服务、社社区服务务、金融融保险、通讯、美容健健身、教教育
11、、娱娱乐、文文化等新新兴产业业快速发发展。c) 未来第三三产业已已经成为为城市经经济增长长的支柱柱，如北京京、上海海、石家家庄、长长沙等城城市第三三产业增增加值占占GDPP的比重重分别达达到588.9%、500.7%、400.2%和488.4%。特点第三产业业内部行行业较多多,劳动动密集与与技术密密集、智智力密集集行业并并存,可可以吸纳纳不同层层次、不不同素质质的劳动动力就业业。 2. 结合自身身条件和和城市条条件，满满足条件件的产业业有批发发零售贸贸易、旅旅游、通通讯、美美容健身身、教育育、娱乐乐和文化化。3. 眉山城区区商铺密密集，休休闲场所所不足4. 除服饰销销售集中中以外，如餐饮饮、娱
12、乐乐、科技技等均没没有形成成特色商商圈5. 由于眉山山的区域域地理位位置、社社会环境境和经济济发展状状况决定定了本项项目的市市场需求求支撑只只能来自自本地。第六部分分 市市场定位位：市的构成成：眉山山地区消消费市场场、旅游游人口、书画爱爱好者以以及培训训机构场的构成成：外来来贸易与与本地贸贸易想结结合第七部分分 业业态规划划再根据满满足条件件的产业业开店策策略，我我们确定定如下产产业结构构休闲服务务类经营营者开店店策略休闲服务务行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素素有：具具备地域域优势和和休闲娱娱乐比较较集中、配备充充足的车车位、良良好的经经营环境境，产业业气氛充充足。休闲服务务行业的的商铺
13、一一般不会会选择一一楼的商商铺，由由于行业业惯例，消费者者可以接接受上二二楼。休休闲业经经营者对对建筑的的层高和和内部通通道设计计有较高高的要求求，同时时要求通通风条件件良好。商品零售售类经营营者开店店策略商品零售售行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素素有：交交通便利利、周边边有大型型居住社社区作为为常规消消费群体体支撑、整体环环境有利利于吸引引消费者者商品零售售行业根根据不同同的类型型选择商商铺的要要求也不不一样，总体来来说规模模效应是是吸引商商家和消消费者的的重点，同时对对市场要要求较高高。书画经营营者开店店策略书画行业业在选择择口岸时时主要考考虑的因因素有：文化背背景、市市场影响响力、交交易市场场是否成成熟、市市场区域域购买力力、市场场组织能能力以及及销售通通路是否否完善书画行业业对商铺铺的要求求主要有有：便于于作品陈陈列、规规模性和和整体性性三方面面文化教育育经营者者开店策策略文化教育育行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素素有：社社区与选选址
