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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章 房地产投资与投资风险一、投资概述1、投资的概念（投资是一种行为）（1）从金融角度理解：（围绕金融资产展开）$升值后卖出$金融资产购买获取未来收益$ $ $ $ $ $ $ $（2）从经济的角度理解：（增加了资源的盈利性）增加未来产出或财富利用资源 购买资本货物 （3）与投机区别：A、时间一般较长；B、持续稳定的收益2、投资的分类（易考多选）-（时间、金钱、实物、经济）分类依据类别特点备注投资期限和投资回收期长短（时间）短期投资（1年内）资金周转快、流动性好、风险相对较小、收益率较低长期投资和短期投资可以相互转换、如购买股票为长期投资，二级市场短线操作卖出股票，
2、属于短期投资长期投资（1年以上）投资回收期长、变现能力较差、风险相对较小、收益率较高能否直接控制其投资资金（金钱）直接投资资金所有者和使用者为同一人，体现投资意志。开办企业、购置设备、收购兼并企业。间接投资所有者和使用者非同一人，投资人只获取红利或股息。购买债券、股票等金融资产投资对象存在的形式（实物）金融投资形成金融资产股票、债券、基金、期货、信托、保险、彩票、风投实物投资形成实物资产（实现社会积累）固定、流动资产投资投资的经济用途（经济）生产性投资可以收回投资、而且能实现投资的增值和积累固定、流动资产投资（生产、建筑领域）非生产性投资（消费性投资）投资不能收回、纯消费投资，再投资依靠社会积
3、累。学校、政府、国防、社会福利设施*生产性投资是一种实物投资自出题：（多选）购买股票属于（ ）A、长期投资 B、间接投资 C、金融投资 D、非生产性投资 E、直接投资个人理解答案：ABC3、投资特性：经济行为；具有时间性；获取收益；具有风险性。4、投资作用（1）一个国家经济增长的基本推动力l 增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力： GDP=消费+投资+政府支出+进出口净值（投资增加，GDP显然直接增加） 投资的乘数效应（投资乘数是投资引起的收入增加量与投资增加量之间的比率）：投资增加收入、消费增加社会再生产的内在关联效应GDP增加。l 投资是国民经济持续健康发展的关键因素。 合理引导投资
4、流向可以优化资金流向，改善经济结构； 通过政策调整，增大投资比重，可以确保关键产业和重点项目的投资。（2）投资与企业发展密切相关企业是细胞、投资是血液。（投资是企业发展的第一原动力）（3）投资可以促进人民生活水平提高l 投资为改善人民物质文化生活水平创造了条件l 创造更多就业机会，增加劳动者收入。（4）投资有利于国家的社会稳定和国际交往：国际投资成为现代国际交往的主要形式。二、房地产投资概述1、围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一（不管是自用还是出租经营目的）【判断题】（掌握）2、房地产投资的分类（还包含了一般投资的分类：短期投资和长期投资；直接投资和间接投资；金融投资
5、和实物投资）（掌握）分类依据类别特点备注投资主体政府、非盈利性机构注重社会效益和环境生态效益廉租房、低碳排放项目企业、个人注重经济效益写字楼、商品房开发经济活动类型土地开发土地开发活动房地产开发房屋开发活动房地产经营房地产出租经营活动物业类型居住公共住房：1、面向低收入出租的廉租房2、面向低收入出售的经济适用房3、面向中等收入家庭的限价房和经济租赁房商品住房：普通住房、高档住宅、公寓、别墅商业包含：写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心）、出租公寓。适合长期投资，收益水平与投资者管理能力密切相关。工业包含：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）适应性：重工业厂房
6、轻工业厂房高新技术产业用房和研究发展用房酒店、休闲娱乐包含：酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场特殊物业特殊许可的房地产，包含：高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道。3、房地产特性：（房地产特性受制于哪些因素：房地产的不可移动性、异质性、弱流动性。）（掌握）*题外话：书本中的“例如”很重要，一定要将“例如”涉及的例子与对应的标题或分类紧密联系对应在一起。本节中的特性（3）和特性（8）都有“例如”（1）区位选择异常重要：受房地产的不可移动性影响。（2）适于进行长期投资： 经济寿命：建筑物竣工之日起，出租收入运营费用（净收益大于零）止。 自然寿命：建筑物竣工
7、之日起，不能继续安全使用止。（3）需要适时的更新改造投资：例如：A、升级现有网络通讯设施B、改造购物中心的空间布局C、增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备。（4）投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：由房地产的异质性引起*额外知识：（资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上最为明显。房地产投资收益率也经常变化，虽然这种变化并不像证券市场那样频繁，但是在几个月或更长一段时间内的变化往往也很 明显，而且从表面上看这种变化和证券市场、资本市场并没有直接联系。房地产 投资收益率的变化很
8、复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。但是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。）自出题：（单选）同一街道两旁同时建设的两栋相同涉及形式的建筑物的租金水平和出租率不一样主要体现房地产投资的（ ）特性。A、易受政策影响 B、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C、依赖专业管理 D、存在价值外溢和转移理解答案：B（5）变现性差：由房地产的弱流动性密切相关。（6）易受政策影响：受房地产的不可移动性影响。（7）依赖专业管理：需要投资者具备多方面的管理经验和能力，还需要房地产估价师、会计师、律师提供专业服务，确保投资总体收益最大化。（8
9、）存在价值外溢和转移例如：A、城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产升值；B、大型城市改造项目的实施，使周边房地产价值提高。自出题：（多选）主要受房地产的不可移动性影响的房地产特征有：（ ）A、区位选择异常重要 B、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C、变现性差 D、存在价值外溢和转移E、易受政策影响理解答案：AE4、房地产投资的作用（掌握）房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资工具之一。二、房地产投资的形式和利弊（大的分类易考多选，分类里的小点可能会出单选或判断）1、形式： （掌握）形式分类说明直接投资房地产开发投资通常属于短期投资，包括商
10、品房建设投资和土地开发投资房地产置业投资缺乏经验的：买价高成熟物业、收益水平低，风险也低有经验的：买价低新竣工或尚未竣工物业、初始价低、收益低，但具备升值潜力。间接投资投资房地产企业股票或债券炒股（专指持有房地产类股票的投资）投资房地产投资信托基金优越性：收益稳定；流动性好。类型：权益型、抵押型、混合型主要投资人群：个人投资者和大型机构投资者购买住宅抵押支持证券尚未正式上市，建行进行了“建元2005-1”试点2、利弊（针对直接投资而言）利1、相对较高的收益水平开发类：成本利润率20%，权益收益率会更高；置业类：10%-12%的权益收益率*2、易于获得金融机构的支持可以抵押贷款3、能抵消通货膨胀
11、的影响是投资置业者能容忍较低投资收益率的原因（易考单选）净租金收益+（增值部分-通货膨胀）贷款利率4、提高投资者的资信等级弊1、投资数额巨大2、投资回收周期较长开发类：3-5年；置业类：8-10年或20-30年3、需要专门的知识和经验额外知识：*权益收益率=净利润/平均股东权益 其中：平均股东权益=（期初股东权益+期末股东权益）/2（股东权益=所有者权益）（所有者权益=资产-负债）三、房地产投资的风险（掌握）1、标准差越小，风险越小（越集中，风险越小）-（越挺越好_）（A集中到1个稳定的回报率上了，无风险）BC2、简单投资风险判断：（标准差/期望值=变异系数、离散系数、标准差率）书上的例题：例
12、如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为100万，标准差与期望值之比为10%；物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为200万，标准差与期望值之比为20%。因此可以推断，物业2的投资风险大于物业1的投资风险。 -题目解释：以上的标准差应该指总体标准差(而不是样本标准差)，其计算公式为=（分母而不是n-1），则物业1：（1）期望值：1100*
13、50%+900*50%=1000（2）偏差均为100，则总体标准差为（1002+1002）(1/2)/1000=10%3、知道风险概率情况下，可使用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。4、不确定情况下，定性方法：（1）小中取大法（2）大中取大法（3）最小最大后悔值法方案一方案二方案三未来最大收益200250180未来最小收益1008060（1）小中取大（决定取方案一）（2）大中取大（决定取方案二）（3）最小最大后悔值法（最大后悔值最小的原则）乐观后悔值50070悲观后悔值02040最大后悔值502070最小（决定取方案二）5、房地产投资风险主要体现在：（安全可靠、变现复杂）（1）投
14、入资金的安全性（2）期望收益的可靠性（3）投资项目的变现性（4）资产管理的复杂性6、房地产投资的系统风险（1）通货膨胀风险（购买力风险）l 【判断题】只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。（）l 房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率通货膨胀率+行业基准折现率（）l 收益通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临着最严重的购买力风险。（）（2）市场供求风险l 房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多（）l 房地产投资决策以投资者对（ ）的估计为基础。（B）A、现时收益 B、未来收益 C、客观收益 D、长期收益（3）周期风险复苏与发展繁荣危机与衰退萧条（4）变现风险（5）利率风险利率调升，会导致房地产实际价值的折损，财务净现值减少甚至出现负值（6）政策风险（7）政治风险（危害最大）（8）或然损失风险7、个别风险（1）收益现金流风险实际收益现金流预期目标要求（2）未来运营费用风险未来运营费
