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1、代建项目部管理手册一、概论1.目的： 为便于规范管理项目，提高管理效率，在合同约定时间内完成承担的工作任务，提高公司效 益，特制定本管理手册。2.机构设置原则便于执行、便于管理、便于公司督促。 简单高效、节约管理成本、便于回款。二、前期部门组织机构设置及任务本公司第一个或前两个项目时，采取下列方式。2.1. 代建项目部职责：1、代表业主方行使代建项目的全过程建设管理服务（具体按合同约定），实现业主方的各项管理目标。2、按照国家和省、市有关法律、法规和工程技术规范要求对代建项目进行代建管理服务。 受业主方委托，其职责和义务是：2.1、协助代建项目建设方案功能策划及论证、 建筑规划设计方案征集和审
2、核、 初步设计及施 工图设计并呈报专业审图单位审查、施工管理、设备调试及试运行、竣工验收、竣工决算和移交 等全过程的项目管理服务工作。2.2、协助组织通过公开招标或委托等方式选择工程招标代理、 造价咨询、 地质勘察、工程设 计、工程施工、监理单位。配合业主方依法对其合同进行审查、签订、履行和跟踪管理等，并代 表业主方执行上述合同下的业主权利和义务（付款义务除外） 。2.3、全面管理工程建设合同， 就施工总承包单位选择的专业分包单位资格及分包项目进行审 查批准。2.4、代表业主方按工程合同的规定落实施工条件， 检查施工单位的开工准备工作。 对施工前 准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督
3、。2.5、会同使用单位申报办理规划、环保、土地、施工、消防、供电、绿化和城管等有关建设 施工手续。2.6、依据工程建设合同、设计文件、技术规范与质量检验标准。审查现场总平面布置图，审 批施工单位提交的施工组织设计、施工方案、专项施工方案等。2.7、加强对施工单位、监理、设备材料供应商的合同管理，督促按合同的相关条款落实、执 行。2.8、审查施工单位进场的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用。2.9、造价控制 ：编制资金使用计划，处理合同协议与工程变更，下达变更指令；审核项目进 度用款申请报告和固定资产投资统计报表，按工程进度给施工总承包单位拨付工程款。按国家有 关规定和合同约定办理竣工综合验收
4、，进行工程竣工结算和工程决算，接受审计监督。2.10、进度控制 ：审核工程施工进度计划，提出工程控制进度目标，并以此为基础审查施工 总承包单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促施工总承包单位采取切实措施实现 合同目标要求。 当实施进度发生较大偏差时， 及时向委托人提出调整控制性进度计划的建议意见，并在通过批准后完成其调整。2.11 质量控制：审查施工总承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。依据工程建 设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序和 资源投入进行监督。以单位工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分部分项工程的质量进行检查、 签证和
5、施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量事故等级，审核质量事故处理措施。2.12、档案管理：按国家规定组织工程各阶段验收、单位工程验收及竣工验收，提交相应的 工程建设管理服务报告；审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理汇 编和移交项目建设、竣工档案及有关技术资料，并按批准的资产价值向项目使用单位或设施管理 单位办理资产移交手续，以及项目档案资料。2.13、 信息管理：做好施工现场建设管理服务记录与信息反馈。按要求编制建设管理服务月、 年报，对工程资料及档案（包括影像资料）按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或建设管理服 务期结束后移交业主方（一式五份，电子版本一份）
6、。2.14、协调管理：主持建设管理服务合同授权范围内工程建设各方协调工作会议，编发施工 协调会议纪要。2.15、安全文明监督：审查施工安全措施、劳动防护和环境保护设施等，并负责检查、督促 落实执行。组织重大安全事故调查，分析原因并提出书面报告，并承担相应的责任。2.16、保修管理：负责代建项目设备调试及试运行和工程保修期管理，在保修期内组织和督 促施工单位、设备安装单位、设备供应单位按合同相关条款履行维修义务。2.2组织机构框图代建项目管理机构设置框图2.3.具体项目部设置业务中心项目经理、土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全工程师、资料员、报建员。各专业 具体进场时间，根据当地情况和业主
7、要能临时兼任其它专业的日常工作。要求项目经理、土建工程师、机电工程师代景观工目师部安全工程师都具有独当一面的工作 能力。并对其它管理工作有一定的了解在项目经理的指导下2.4.部门员工职责：1.项目经理职责：a.对外:参与公司其它部门的商代表公司全权：负责与业主方配合公司相关部门正常回款。*执行务工作责项目位等的机 配合本项 建合同 调师推土 景 目的取得。观 约定的全部工作。负责目正常安全进行。安全工程师b.对内：协调公司参与本项目的相关部门和人员完成本项目的合同任务。按公司相关规定，定时组织上报相关资料。 负责管理代建项目的人、财、物。2. 土建工程师、机电工程师、景观工程师负责所代建项目的
8、相关专业工程的进度、质量、安全、投资控制等工作。其中一名担任副经理，配合项目经理工作。3. 安全工程师：负责所代建的项目的安全生产工作，如果当地对安全工作要求不严，可以由 其它专业的同志兼任，如前期景观工作不多，由景观工程兼任。4. 报建员：负责所建项目的全部报建资料的准备工作，负责报建工作。5. 资料员：a代建项目部的全部资料的收发和登记工作。b. 代建项目的全部资料的管理工作。c. 配合专业工程师对各种资料的检查、整理工作。d. 代建项目竣工资料的整理、移交工作。三、正常时期代建项目组织机构设置当公司代建项目大于三个时，建议采用方式。3.1负责上级部门：业义中心3.2具体项目管理机构设置第
9、一层：项目经理组：由有较有经验的各专业项目经理组成。平时具体负责一个项目，同时 兼管几个项目。定期由项目经理组长组织项目经理，一起共同处理各代建项目的重大工程施工方 案、质量、进度控制方案。第二层：具体代建项目部组成为：项目经理（注一）、执行经理（兼）、土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全 工程师、资料员、报建员。各专业具体进场时间， 根据当地情况和业主要求及工程进展情况确定。土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全工程师中的一名同志担任副经理，也可以叫项 目执行经理。注一：项目经理职位根据工程的大小，确定是否设置此职位。3.3组织机构框图代建项目管理机构设置框图（项目多时方案）业务中心大
10、项目部相应专业人员兼任说明：1.景观工程师、报建员在大的项目配置，2执行经理，根据项目的情况，可以由其它专业工程师兼任。代建项目部34部门员工职责：1. 项目经理组牵头人：能独立负责多个代建项目的管理工作。能指导项目经理、执行经理管理具体代建项目的管理工作。2. 项目经理：a. 对外： 参与公司其它部门的商务工作，配合本项目的取得。 代表公司全权处理所负责项目代建合同所约定的全部工作。负责与业主方、外协单位等的协调，推动所负责项目正常安全进行。 配合公司相关部门正常回款。b. 对内： 协调公司参与本项目的相关部门和人员完成本项目的合同任务。按公司相关规定，定时组织上报相关资料。 负责管理代建项
11、目的人、财、物。3. 项目执行经理： 在项目经理指导下，担负项目经理的部分工作。具体负责管理所负责代建项目的日常工作。4. 土建工程师、机电工程师、景观工程师 ： 负责所代建项目的相关专业工程的进度、质量、安全、投资控制等工作。其中一名担任副经 理，配合项目经理工作。5. 安全工程师 ：负责所代建的项目的安全生产工作，如果当地对安全工作要求不严，可以由 其它专业的同志兼任，如前期景观工作不多，由景观工程兼任。6. 报建员 ：负责所建项目的全部报建资料的准备工作，负责报建工作。7. 资料员：a代建项目部的全部资料的收发和登记工作。b. 代建项目的全部资料的管理工作。c. 配合专业工程师对各种资料
12、的检查、整理工作。d. 代建项目竣工资料的整理、移交工作。四、代建项目相关管理制度此所所编制的全部制度，如与公司相关制度矛盾，则按公司相关制度执行。4.1 月报、年报制度 项目部相关工程师编制由资料员汇总后，上报项目经理，项目经理确认后，由资料员发至公 司相关人员。月报、年报相关上报内容及要求，按公司相关制度执行。月报：工程师必须在当月 23日 12 点前上报到资料员处， 24日早 8点前资料员必须汇总报项 目经理，项目经理必须在 25日 12点前审核完毕，返至资料员，资料员必须在 25日 17点之前上 报公司。年报：工程师必须在 12月 20日 12点前上报到资料员处， 12月 23日早 8
13、点前资料员必须汇 总报项目经理，项目经理必须在 12月25日 12点前审核完毕，返至资料员，资料员必须在 12月 25 日 17 点之前上报公司。4.2 上下班及考勤、休假制度1. 上下班时间及考勤：正常情况下在早 8 点上班， 12 点到 14点午休， 14点至 18 点上班。由资料员负责考勤工作， 当月考勤经项目经理审核后上报公司。项目上原则上没有休息时间，所负责项目在任何时间有工作需要时，员工不得以任何理由不 工作。能提前预知的加班按公司相关规定执行。不能提前预知的加班与项目经理等协商解决办法。2. 休假： 代建项目部员工休假时间，原则上是一个月一次，每次 8 天。 项目员员工休假，由员
14、工申请，项目经理同意即可。 项目经理休假，由项目经理申请，经业主同意后，上报公司相关部门认可。4.3 项目部办公用品等采购管理制度1. 办公用品， 由相关需求人员提出申请，资料员汇后，经项目经理同意报，上报公司。公司委托采购的， 由项目部安排人询价，上报公司，公司同意后采购。发生费用按公司财务制度执行。2. 日常用品 由项目部与公司相关部门协商确定一个具体标准，项目部按确定标准内使用。原则上不许超 过预算。发生费用按公司财务制度执行。3. 电脑、打印机、交通工具维护费用 发生费用之前，由项目经理同意方可使用。发生后费用公司财务制度执行。4. 租房等费用 由项目部人员提交申请，经项目经理同意后，
15、上报公司相关部门，相关领导同意报方可与房 东签订租用合同。发生后费用公司财务制度执行。5. 办用电脑 项目部原则上不配置电脑，采用员工自购，公司支付使用费的方式解决。 办用电脑使用费，按月计，当年十二月 25 日支付。每月电脑使用费暂定为 150 元/ 月，此费 用包括电脑使用费、电维护费等全部费用等，具体金额，待公司确定。4.4 档案资料管理制度 为保证项目正常进行，执行国家档案相关管理法规，便于查找相关文件和来函，便于证明各 方责任，为规范管理与代建项目相关的文件资料，特制订本制度。4.4.1 项目进场前档案管理 代建项目进场时，要收集本项目相关的前期的会议纪要、方案图纸、初步协议，及与本工程 的管理和结算相关的电话记录、短信、微信、 QQ 等全部通讯记录，并按附表一格式登记。并收 集保证文件的电子版和纸质版。电话记录通话人，通话时间，通话内容要点，存档书面记录和扫描件。 短信、微信、 QQ 等，存档聊天记录图片、聊天时间、联系人。 邮件，存档邮件电子版和纸质版，并注明收发件邮箱，原邮件不可删除。 代建项目的全部资料的收集，4.4.2 合同执行时档案管理 在合同执行时，项目部向业主、公司、所管承包商等的公文，均应按附件二格式登记，并定 期整理，文件收发文登记表一页
