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1、word目录1. 相关概念11.1 保障性住房11.1.1 经济适用房的概念和特点11.1.2 廉租房的概念和特点11.1.3 公共租赁住房的概念和特点11.1.4 棚改房的概念和特点11.1.5 限价商品房的概念和特点11.2 保障性住房政策21.2.1 保障性住房政策的容222. 保障性住房政策的开展32.1 19942014纲领性政策文件的重点容和主要特征32.1.1 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定32.1.2 1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知32.1.3 2003年国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知32.1.4 2007年国务院关
2、于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见32.1.5 2010年国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知32.1.6 2011年国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见32.1.7 2013年住房城乡建设部、财政部、国家开展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定32.1.8 2014年国务院法制办城镇住房保障条例征求意见稿32.2 政策引导下，保障房的演变52.2.1 1994-1997年保障房类型52.2.2 1998-2007年保障房类型52.2.3 2008-2009年保障房类型52.2.4 2010-2013年保障房类型52.2.5 2014年至今的保障房类型
3、52.3保障房政策的开展趋势62.3.1公租房成为未来重点，经济适用房将逐步减少62.3.2 开展共有产权保障住房62.3.3 引入民间资本参与保障性住房建设63. 保障房政策存在的问题与解决措施73.1政府职责分配的问题与解决措施73.1.1问题：中央政府和地方政府的职责划分不明确，互相推诿73.1.2解决措施一：明确责任，设计合理的“专项转移支付的制度73.1.3解决措施二：建立客观全面、层级清楚、数据一致的信息披露制度73.2 保障房的定位问题与解决措施83.2.1问题：各类保障房保障围定位不清晰，留下寻租空间83.2.2解决措施：明确各类保障房的覆盖面和保障围，增强可操作性83.3 准
4、入制度的问题与解决措施83.3.1 问题：准入制度不透明，导致分配制度不公平83.3.2 解决措施：设计公平合理的评分准入制度，建立一个排队秩序93.4 运行机制的问题与解决措施93.4.1 问题：缺乏有效的运行机制，资金流失等现象严重93.4.2 解决措施：加快建立封闭运行的保障制度体系103.5 退出机制的问题与解决措施103.5.1问题：退出机制不完善，监管不到位103.5.2 解决措施：借鉴英国和日本的退出机制10参考资料11 / 我国保障性住房政策的分析1. 相关概念1.1 保障性住房保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是政府直接投资新建或承包给建房机构承建，为中低收入住房困难
5、家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的具有社会保障性质的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房构成，在我国还包括限价商品房两限房和棚户区改造安置房两类，见表1-1。1.1.1 经济适用房的概念和特点 详细容见表1-1.1.1.2 廉租房的概念和特点详细容见表1-1.1.1.3 公共租赁住房的概念和特点详细容见表1-1.1.1.4 棚改房的概念和特点 详细容见表1-1.1.1.5 限价商品房的概念和特点 详细容见表1-1. 表1-1 保障性住房的概念和特点概念特点经济适用房政府以划拨方式提供土地，并组织房企或集资建房单位建造，政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，
6、面向城市低收入住房困难家庭保障性住房以政府指导价出售的商品住宅，具有经济性和适用性 廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇低收入家庭居民提供和租金相对低廉的保障性住房1.政府出资建好后以低租金分配给住房困难户或政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋公共租赁住房指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑建筑面积标准，按照标准建设或通过长期租赁等方式筹集，按照当地政府标准供给的保障性住房1. 由政府确定租金，并按照年度实行动态调整2. 产权归政府或公共机构棚改房包括城市的棚户区危旧房、筒子楼改造和“非城非乡的煤矿、林区、垦区的棚户区改造房实行政府补助、企业投资和个人出资相结合的方式
7、来进展。限价商品房由政府控制土地出让金价格，限定销售价格和套型面积的一种保障性住房采用政府组织监管、市场化运作模式来提供1.2 保障性住房政策1.2.1 保障性住房政策的容 保障性住房政策是指政府通过一系列经济、法律和行政手段对保障性住房的供给、需求、流通和消费过程进展干预、调节，以实现中低收入群体住房需求，满足他们日益增长的住房需求。 从整体上来说，保障性住房政策一般包括政策的体系、程序和目标三个方面。体系是指确定政策制定主体、实施主体和政策目标、容与其传达的一整套制度设计，其焦点在于政策的制定和实施。程序是指政策制定、实施、评估的固定过程和方式，这是保证政策合规运作、有效实施的重要依据和指
8、导。目标就是明确政策的作用主体，解决为谁服务以与如何服务等本质问题。保障性住房的政策目标是解决中低收入群体的住房问题，满足他们日益增长的住房需求。 我国现行的住房保障政策体系具体由经济适用房政策、廉租房政策、政府和企事业单位对职工的住房补贴政策、针对社会“夹心层人群的公租房和限价房政策构成 我国城镇住房保障制度研究，X琳，中国计划，p103。政策模式包括：住房配置和消费补贴。根据服务对象的不同，我国保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公共租赁房，从大的保障性安居工程角度讲，还包括棚户区改造安置房。而消费补贴政策，是由申请人自行到市场租购房屋，再由相应管理机构按照市场价格给予货币补贴，如租金补
9、贴政策 我国保障性住房政策绩效审计评价研究，顾维萌，某某工商大学硕士学位论文，2013。2. 保障性住房政策的开展 从1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发199443号提出构建“经济适用房保障体系至2014住房城乡建设部、财政部、国家开展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定建保2013178号“从2014年起，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。相继出台了一系列政策指导保障房的建设和开展在此期间出台的纲领性政策文件汇总见表1-3。2.1 19942014纲领性政策文件的重点容和主要特征2.1.1 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 详细
10、容见表1-3.2.1.2 1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 详细容见表1-3.2.1.3 2003年国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知 详细容见表1-3.2.1.4 2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见 详细容见表1-3.2.1.5 2010年国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知详细容见表1-3.2.1.6 2011年国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见详细容见表1-3.2.1.7 2013年住房城乡建设部、财政部、国家开展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知规定详细容见表1-3.2.1.8 2014
11、年国务院法制办城镇住房保障条例征求意见稿 详细容见表1-3.表1-3 1994-2014年我国保障性住房政策的开展时间政策文件重点容主要特征1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发1994 43号1.把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；2.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供给体系和以高收入家庭为对象的商品房供给体系由保障房的实物发放开始向住房保障货币化转变，首次提出经济适用房保障体系1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国发 1998 23号1.停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用
12、住房为主的多层次城镇住房供给体系2.对不同收入家庭实行不同的住房供给政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购置经济适用住房；其他收入高的家庭购置、租赁市场价商品住房。住房供给政策具体方法，由市县人民政府制定。3.调整住房投资结构，重点开展经济适用住房安居工程，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原如此确定。4.廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市县人民政府制定。5.全面推行和不断完善住房公积金制度。确立了以经济适用房为主的多层次的保障性住房的供给
13、体系2003年国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知国发 2003 18号 完善住房供给政策，调整住房供给结构，逐步实现多数家庭购置或承租普通商品住房；加强经济适用住房的建设和管理；建立和完善廉租住房制度采取有效措施加快普通商品住房开展，提高其在市场供给中的比例。确立了商品房的主导地位，导致了随后几年保障房建设和政策的缺位2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见国发2007 24号进一步建立健全城市廉租住房制度；逐步扩大廉租住房制度的保障围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源改良和规经济适用住房制度城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积
14、所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供给量不得低于居住用地供给总量的70%。房地产政策重点开始向保障房转移，标志着以廉租房为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系的形成。2010年国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知国发 2010 10号1.增加居住用地有效供给。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量的70%，并优先保证供给。2.加快保障性安居工程建设。提出加快保障性安居工程建设，自此保障房建设进在全国各地迅速铺开，进入快车道2011年国务院办公厅关于保障性安居工程
15、建设和管理的指导意见国办发 2011 45号1. 大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设2. 建立健全分配和运营监管机制3. 提高规划建设和工程质量水平全面推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设；建立健全分配和运营监管机制2012年关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知建保 2012 91号多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。标志着民间资本可以参与保障房住房建设，保障房
