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1、某房地产施工图审查指南第一章地基与基础一、勘察方案1.1 勘察方案的具体措施能否满足保证勘察质量1.1 勘察单位应有质量保证体系；1.2 质量保证措施中是否有工序控制表，控制表中准备阶段、实施阶段的容一般包括：1.2.1 施工机械设备是否满足设计和工期的要求；1.2.2 钻探点的放点定位控制；1.2.3 岩性的鉴定、分层记录及标贯深度、锤击数的准确；1.2.4 岩土分析试验项目符合标准，数据准确；1.3 勘察报告的深度是否满足设计要求。勘察报告要容全面、重点突出、结论明确，能充分反映场 地的工程地质条件建议的地基方案经济合理，提供各岩土层承载力、桩端承载力、磨阻力 的依据充分，数据可靠；1.4
2、 安全保证措施是否全面合理，如放火、防触电，施工场地机械有无安全隐患施工 人员的安全教育等。1.2 勘察工期能否满足设计进度要求。2.1 勘察工作尽量结合项目发展计划和设计进度计划，作出合理安排，如可能应提前进行；2.2 各阶段具体勘察工作的工期要合理安排，符合设计进度要求，同时应能保证勘察工作质里，2.3 设计单位所提供的布点要与场地实际情况相结合，作到经济、合理；2.4 设计单位提出的勘察技术要否全面，是否与建设场地实际情况符合；2.5 现场勘察精确布点后，对复杂的建设场地要进行勘探点复核，特殊地段（地形变化较剧烈；岩土层特性差异较大；其它对建筑物沉降和变形有较大影响的特殊情况）适当加密钻
3、 孔。案例1大城某某楼盘四期的勘察情况1、 大城某某楼盘四期建设场地原为山间丘陵，后经场地平整形成目前状态，其中的挖方区基本上为强风化岩石、全风化岩或残积土，填方区回填土最深达20M，场地中部还有一 条冲沟，高低落差十几M，地形较复杂。2、 四期的勘察布点由提供，每个单元的钻探孔5-6个，间距仅10-15M，没有按场地挖方区和填方区的实际情况加以区分，对某某楼盘6-7层的住宅挖方区的土层或岩层已完全 可以满足做天然地基基础的要求，勘察钻探孔的布点间距可以取规要求（详勘阶段布点间 距为15-35M ）的上限30M左右，经与设计单位协商，我们对勘察布点间距重新做了 调整，避免了无谓的浪费。3、 挖
4、方区和填方区结合部的土层分布是划分设计基础形式的一个重要区段，在没有实际布点前，结合部在建筑物的具体部位不清晰，无法根据满足设计的要求进行增补钻探孔的布 置，在钻孔精确定位后，根据现场实际地质情况，进行动态调整，确定了增补孔位，作到 了经济合理。案例2 ：1、大城某某楼盘3期勘察布点间距较大，勘察孔间距达35-45M，已超过规要求，而3期建 设场地实际情况为：大部分为回填土，最深厚度为13M左右，少部分为全风化或强风化 岩，勘察布点为沿建筑物纵向每单元一个孔，没有根据现场钻探情况对勘察孔位进行调 整或加密，虽然经济，但造成地质报告的深度不够。2、因勘察布点较稀，地质报告反映的地质情况与实际有较
5、大的出入，勘察报告的深度不能满足设计要求，如29号楼1单元，根据勘察报告此单元的回填土最深为9M，原设计准备将回填土全部挖掉，分层回填夯实后做天然地基，在实际开挖后发现， 回填土局部深度已达11M仍未见原土，最后决定分层回填后改为桩基础，造成工程费用增加和工期的延长。二、桩基选型1.0可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的桩基类型，提出意见；2.0组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收专家和其他 技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；3.0根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终确定桩基形式； 4.0桩基的承载力
6、取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、冲钻孔桩可通 过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值 应合理，且施工时可操作性强。案例1 :大城某某楼盘4期建设场地，根据勘察报告可知，大部分为回填土，深度为2-20M 之间，回填时间不到1年，如做天然地基承载力和沉降均不能满足设计要求，必须对可以 选择的地基方式有强夯、震动沉管灌注桩、预应力管桩、冲钻孔桩、人工挖孔桩、静压 桩，强夯可大面积消除回填土沉降，表面形成硬土层，可有效消除道路、各种管 线的不均匀沉降，但强夯的影响深度仅为8M左右，超过此深度则下部的沉降不能消除， 有一定的局限性。震动沉
7、管灌注桩桩长可以满足设计要求，但桩身碎需现场灌入，拔桩时如质 量控制不好，容易形成局部桩身缩径，质量不宜控制。预应力管桩应用已比较成熟，不存在桩身缩径问题，质量控制较沉管灌注桩 容易，3期已成功应用冲钻孔桩及人工挖孔桩相对6-7层的多层住宅来讲成本较高，且 不能充分发挥它们承载力高的特点，经济上不合算。静压桩与预应力管桩仅施工机械不同，但静压桩施工成本比锤击预应力管桩综合以上各桩型的特点和经济性，结合某某楼盘4期的地质情况、怡翠谷两侧的边 坡情况经与设计单位的专家和设计人员共同讨论确定：采用预应力管桩，其中怡翠谷两侧 可根据边坡的不同地质情况区别处理，对回填土厚、高差大 的边坡预应力管桩的桩径
8、可 适当加大。目前桩基图纸已出，准备施工。案例2 ：大城某某楼盘4期桩基础设计图中对预应力管桩参数要求为：最后三阵平均每阵贯 入度分别为桩长10M为20mm/10击，桩长10M为25mm/10击，要求较严格。某某楼盘3期的地质情况与4期基本相同，基础均为桩基础，根据3期施工的实 际经验，如按设计图上要求的参数指标来控制，有部分桩的桩头容易打烂或打裂，造成 废桩，后改为用两个指标来控制：一个为最后三阵平均每阵的贯入度，另一个为最后 1M的总锤击数，其中最后三阵平均每阵的贯入度参数适当放宽为：桩长v10M为 25mm/10击，桩长10M为30mm/10击，施工完成后的桩静载试验检测报告表明： 桩的
9、承载力和沉降量均满足设计要求，主体施工完成后的沉降观察数据也表明：桩的质量 合格未发现异常现象。因此，我司建议设计单位修改参数，以避免不必要的浪费。案例3 ：由我司大康监理公司监理的卧龙阁工程，面积27000M 2，是一栋地下2层，地 上31层的1类高层建筑，桩基选型过程中出现问题的解决办法：地质情况如下：粘性土 4M，透水系数为75的砾砂层4-6M，全风化岩层3- 5M，以下为强风化和中风化岩层约5-10M，地下水位为-2.5M，其中砾砂层透水性良 好，需作止水帷幕截水。工程原设计采用大直径锤击震动沉管灌注桩，为准确确定单桩承载力进行了 2根试桩，因桩基施工时震动及噪音较大，而相邻的4栋多层
10、住宅和工业厂房距建筑物外边线仅 6M，为减轻试桩时震动对周边建筑物的影响，在试桩前开挖了两条深2M的减震沟，并 请地震局在周边建筑物上进行了测试，试桩结束后测试结果表明，试桩时的震动相当于3 级地震，噪音较大，虽然对四周建筑物安全不会产生影响，但周围的居民反映强烈，部 分居民打投诉，另一些居民现场质问，如将来大规模正式施工，必将与周围居民发生更 大矛盾，对施工的质量和工期产生不利影响。根据地质报告揭示，从基础底板下到全风化岩层距离为4 -8M，设计桩端进入全风化岩层2-3M，核心筒下因有电梯基坑，桩长仅5M左右，属于短桩不利于抗 震设计，从技术角度来讲，也不宜采用。综合以上两个因素，不论从四周
11、环境还是技术角度，采用大直径锤击震动沉管灌注桩 均不是十分合适，因此决定更换桩型。经过专家、设计单位、甲方及监理公司人员共同讨论，确定为人工挖孔桩，虽然场地 中有较难成孔的砾砂层，地下水位也较高，但只要排水和施工措施得当，人工挖孔桩完全 可以施工。从后来的施工情况来看，穿越砾砂层虽然遇到一些困难，但这些困难在施工方案中已充分预料到，采用人工挖孔桩基础取得了成功虽因更换桩型，造成了 50天的工期损失和赔偿了少量的补偿费，但也因更换桩型，避免了更大的经济损失第二章地下室部分一、地下室建筑与结构要求1、 汽车通道的入口高度不应小于2.2M、坡道的坡度是否合理，坡道应有防滑构造、照明装置，坡道入口和坡
12、道底端应有排水沟。2、 备用发电机房的排烟通道是否考虑隔热设计，有无安装予留孔洞，3、 人防分区布置要满足满足平时和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开关有影响，人防门前开门围的垫块应确保在战时能快速移开，使人防门能及时关闭。4、 人防地下室设备用房应有一定数量的从基础引出的钢筋头，便于战时设备接地使用。二、地下室管道竖向定位原则1、 保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得小于2.0米；2、 由于成本控制，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装位于最高，喷淋支管沿梁底安装，风管和电缆桥架位于最下；3、 给水、消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装，高度不
13、做限制；4、 风管在有梁的地方绕梁安装，以提高安装高度；5、 防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。三、地下室的留洞1、 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；2、 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；3、 电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，目前直接埋管的方法在防水处理时很难处理；（例：大城丽苑和华庭均出现问题，下雨时灌水严重，进行了多次处理）；4、 地下室的洞口在拆摸后应立即进行管道安装，包括安装阀门，以防止地下室被淹，（例：我司近年开发的楼盘由于管道安装晚，或安装后没装阀门，使的这些洞口成为地下室进 水的主要原因之一）；5、 地下室防排烟洞口、材油发电机排烟洞口应特别注意，这
14、些洞口较大且在结构图上容易遗漏，（丽苑、华庭的结构施工图上均遗漏这些洞口）；6、 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏；7、 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难（例：大城华庭预留洞较小，有偏差，大多数留洞报废）；8、 穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。四、地下室设备房1、 变配电房、水泵房、材油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；（例：大城华庭泵 房位于最低处，发生事故随时被淹）2、 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高（例：大城丽苑配电房进行了整体抬高，效果较 好）；3、 水泵房的配电柜不宜和水泵地平一个标高，
15、配电设备应抬高，以免被水淹，配电设备可考 虑放在单独房间，有门通往泵房就行；4、 水泵房的排水首先应考虑能自然直接排出（少量集水可排入其他地方），同时考虑设置水 泵排水，排水集坑应设置水位报警装置（例：大城丽苑泵房发生意外有水时，泵房的集水 可排到下室，以免泵房立即被淹）；5、 发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，排水 应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑，但不能排到电梯集坑（例：大城华庭发电机房 的排水直接排到消防电梯井，使得排水系统无法使用，且没有给水点）；6、 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排 水；五、人防1、 人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司予埋，或指导； （大城丽苑和华庭都未按要求施工）；2、 人防的洗消间等通道应设置防暴门铃，施工时应注意；3、 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧 增加防暴阀门；4、 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的 电缆应按规进行处理；5、 人防工程的防暴电井不应遗漏（大城华庭和丽苑均遗漏）；6、 地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理；（大城华庭在两侧增装了阀门）；7、 必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共同使用一个门洞；（
