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1、南京青龙国际社区（江宁片区）基础设施建设项目可行性研究报告宁咨项评（2014）编029号南京工程咨询中心资格证书号：工咨甲11120070053南京青龙国际社区（江宁片区）基础设施建设项目可行性研究报告宁咨项评（2014）编029号南京工程咨询中心二一四年七月十七日编制单位：南京工程咨询中心单位负责人宋晓杰高级建筑师国家一级注册建筑师江苏省注册咨询专家副总经理陈余华高级工程师国家注册造价师江苏省注册咨询专家总工程师陈 群研究员级高级工程师国家注册咨询工程师（投资）国家注册造价师江苏省注册咨询专家总经济师魏大晋高级工程师国家注册咨询工程师（投资）江苏省注册咨询专家项目负责人彭洲红工学硕士高级工程
2、师 国家注册咨询工程师（投资）江苏省注册咨询专家参加人员陈 飞工程师国家一级建造师国家注册咨询工程师（投资）李 鸿工学硕士工程师国家注册咨询工程师（投资）冒 懋工程师张陆平王佳敏硕士工程师管理学硕士目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 建设单位概况6第三节 可行性研究工作概况7第四节 研究结论8第二章 项目建设的必要性13第三章 发展目标及土地需求分析20第一节 项目发展目标20第二节 土地需求分析31第四章 总体建设方案33第一节 用地功能及布局33第二节 土地利用方案35第三节 建设原则及内容36第五章 建设条件38第一节 社会经济发展条件38第二节 自然条件40第三节 基础设施
3、条件42第六章 工程技术方案44第一节 征地、拆迁与场地平整工程44第二节 道路、交通及桥梁工程50第三节 给水工程67第四节 雨水工程72第五节 污水收集工程77第六节 供电工程82第七节 集约化管线工程86第八节 燃气工程89第九节 绿化工程93第十节 宕口体育活动中心98第十一节 其他工程103第七章 环境保护与安全卫生105第一节 环境保护105第二节 劳动安全112第八章 节能115第一节 编制依据和节能规范115第二节 能耗状况和能耗指标分析117第三节 节能措施与节能效果分析124第九章 项目组织、经营与管理130第一节 项目组织130第二节 项目经营131第三节 项目管理131
4、第十章 项目实施计划及招标136第一节 总体建设进度计划136第二节 项目招标137第十一章 投资估算与资金筹措141第一节 概述141第二节 征地、拆迁与场地平整工程142第三节 道路及桥梁工程145第四节 给排水工程146第五节 供电及集约化管线工程148第六节 燃气工程148第七节 宕口体育活动中心149第八节 绿化、河道整治及其他工程149第九节 其他费用150第十节 项目固定资产投资总额153第十一节 资金筹措及使用计划153第十二章 财务分析及评价155第一节 土地出让收入155第二节 贷款偿还能力分析158第十三章 社会效益分析160第十四章 项目风险分析与对策163第一节 风险
5、分析163第二节 风险对策164附表附表1：总投资估算表附表2：土地出让收入表附表3：投资计划与资金筹措表附表4：借款还本付息表附图附图1：区域位置图附图2：用地现状图附图3：土地利用规划图附图4：道路系统规划图附图5：给水工程平面图附图6：雨水工程平面图附图7：污水工程平面图附图8：电力工程平面图附图9：电信工程平面图附图10：燃气工程平面图附图11：绿化工程平面图附图12：道路横断面示意图附图13：青龙社区总体布置图附图14：青龙社区总体鸟瞰图iv 南京青龙国际社区(江宁片区)基础设施建设项目可行性研究第一章 总 论项目名称：南京青龙国际社区（江宁片区）基础设施建设项目项目单位：南京地铁小
6、镇开发建设集团有限公司法定代表人： 项目负责人：项目联系人： 联系地址： 联系电话：传 真：邮政编码：第一节 项目概况一、项目基本情况1、建设地点及用地规模南京青龙国际社区位于南京东部仙林副城内，规划范围北至龙王山山脊线，南至沪宁高速，东至规划江南快速三环，西至绕越高速，总面积约21.88平方公里。因行政属性不同分为江宁片区、栖霞片区两部分，其中江宁片区为龙王山-陈山-庙山-乌龟山山脊线以西部分，本项目对江宁片区进行基础设施开发建设，用地范围11.93平方公里（含代征用地2.58平方公里）。2、项目性质及用地规划方案南京青龙国际社区江宁片区主要布置欧洲风情小镇、国际教育社区、文化创意组团、生态
7、休闲社区、青龙体育公园等功能区。其中：欧洲风情小镇定位为集居住、休闲、旅游为一体的慢生活社区，布局多样的居住产品和慢生活体验社区。国际教育为项目的起步区，布局国际小学、国际高中等教育资源，配套建设外国专家公寓，解决高校外国专家居住难的问题。文化创意组团布局以文化创意及信息咨询功能为主的城市综合服务业，围绕地铁东流站设置商业零售、HOPSCA、SOHO综合版块，沿绕越高速布局文化创意、信息咨询及居住功能。生态休闲社区规划对现状锁石村整体拆迁改造，配套休闲旅游功能，建设以生态休闲为主体的特色社区。3、主要建设内容本项目为南京青龙国际社区江宁片区基础设施工程，实际建设用地9.35平方公里，建设内容主
8、要为基础设施工程，包括道路及桥梁工程（含道路工程、桥梁工程、道路沿线照明工程、道路沿线绿化工程等）、给水工程、雨水及防洪工程（含雨水排水管网工程、河道整治、滨河绿化等）、污水收集工程、供电工程、集约化管线工程、燃气工程、供热工程、征地拆迁及场地平整工程等。4、建设进度本项目总建设期为5年，各单项工程根据实际情况分批实施、分批建成。二、项目建设背景1、TOD发展模式在城市化进程中，人口和产业不断膨胀，城市空间向郊区拓展成为不可避免的趋势。如何通过轨道交通网络建设逐步引导城市人口和产业有序迁出和重新整合是亟待解决的问题之一。TOD发展模式（Transit Oriented Development）
9、又称以公交为导向的发展，主要依托地铁、轻轨等交通干线，以公交站点为中心、在一定半径范围内建立集工作、商业、文化、教育、居住等多种功能为一体的城区，并实现各个功能组团间紧凑、有机、协调发展，俗称“地铁小镇”。目前国际上已有许多大型城市在实践TOD模式过程中取得了成功经验，尤其是在亚洲的香港、新加坡及东京等人口密度极高的特大型城市中，通过地铁小镇的建设，实现了城市肌理的协调生长和人口的合理疏散。建设地铁小镇，既能分散主城压力、缓解人口过度集中带来的城市发展困境，又能推动城乡统筹发展，促进城乡之间良性互动，已成为发展新型城镇化和城乡统筹的抓手。2、南京TOD发展条件南京作为中国国家区域中心城市（华东
10、），是国家重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，长三角地区区域中心及重要门户，华东地区重要的综合性产业基地和交通通讯枢纽中心。国务院全国主体功能区规划明确提出，增强南京金融、科教、商贸物流和旅游功能，发挥南京在长江中下游地区承东启西枢纽城市作用，建设全国重要的现代服务业中心、先进制造业基地和国家创新型城市，区域性的金融和教育文化中心。随着城市化进程的加快和城市规模不断扩张，地铁、轻轨等轨道交通已成为支撑南京城放量发展的必要基础设施。当前南京市的城市化发展和公共交通建设已成为相互依托、彼此促进的一对共同体。近年来，南京市为进一步推进城镇化建设，全面实施公交优先战略，南京地铁建设规模
11、巨大，地铁新线建设稳步推进、运营管理安全稳定，新线运行筹备有序。随着公共交通品质的提升，全市的公交日均出行人数突破了500万人次，其中地铁突破了130万人次，公交出行分担率进一步提高。在社科院公布的全国38个城市公交满意度调查中，南京位列第二。大力发展公共交通，使老百姓出行更加快速、便捷、舒适是民生需求的焦点和热点，同时也是青奥会时城市运行保障的重要内容。根据南京“十二五”建设规划，南京地铁将新建八条线路，总投资达1289亿元，线路总长300公里。为发挥轨道交通建设对城乡一体发展的带动作用，增强地铁建设持续融资供给能力，学习借鉴中国香港、新加坡等地先进经验，南京市委、市政府明确，在地铁沿线规划
12、建设一批不同功能类型的地铁小镇。实施地铁小镇规划建设，是地铁建设投融资机制的创新、土地综合开发利用方式的创新，更是城乡一体化统筹发展模式的创新。要按照统一规划、统一收储、统一运作、统一开发、统一整理、集中收益的“五统一集中”要求，在城市整体规划和土地利用框架下，科学合理运作，在资源变资产、资本、资金上下功夫，通过地铁小镇建设，盘活和释放空间资源价值，提升轨道交通沿线重要节点区域城市功能、环境品质和空间价值，为轨道交通建设提供有力保障，为城市可持续发展拓展新空间。为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见，全面加快地铁建设，有效实施地铁融资储备土地的开发和建设，形成地铁建设还本付息资金的持续
13、供给，2013年8月，市政府成立南京地铁小镇开发建设指挥部，负责地铁小镇的统筹指挥工作。3、本项目发展条件南京青龙国际社区位于南京东部青龙地块、仙林副城内。仙林副城是南京承接对接长三角的桥头堡，是南京产业转型和升级的先发区，承担着科技创新、产业制造、居住及综合服务的城市职能。青龙地块位于南京与镇江的交界处，是南京中东部地区的重要门户，是仙林副城中的一个重要组团。地铁2号线位于基地北侧，连接仙林与主城（新街口商圈）。规划的地铁4号线从规划区中部穿过，在规划区内设有东流站、青龙站和桦墅站三个站点，连接项目片区与主城区、紫金山风景区、徐庄软件园、以及未来的灵山商务组团。项目范围西侧，未来将规划轨道8
14、号线与4号线、2号线接驳，向北与规划14号线相连，联系北侧的龙袍组团和南侧的麒麟组团。项目范围北侧，未来将规划S5号线，与2号线、4号线接驳，向东连接龙潭组团。因此，项目轨道交通优势突出。南京青龙国际社区将考虑轨道交通带动地区未来的发展，重点研究地铁站点周边地区的功能配置，根据轨道站点的不同区位，结合自然条件将三个站点分为不同的主题模式，不同主题模式站点，重点研究轨道交通站点周边地区的功能配置，并依据各自特点打造独具一格的空间和环境特色。第二节 建设单位概况本项目建设单位为南京地铁小镇开发建设集团有限公司。该公司成立于2013年，是南京市政府为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见，全面加快地铁建设，有效实施地铁融资储备土地的开发和建设，形成地铁建设还本付息资金的持续供给而成立。地铁小镇的运作涉及到城市的发展布局和发展方向，其规划、开发、建设需要上升到全市层面进行统一规划、统筹布局，形成市级协调、区级配合、共同推进的良好态势。在地铁小镇开发建设中，采用了如下运作方式：（一）成立地铁小镇开发建设指挥部，统一指挥、管理、
