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1、建设管理与房地产学院 Construction Management and Real Estate Faculty 目 录课题前言2一、开展成本控制的原则2二、东方港湾开发项目成控方案的主要内容3第一章决策阶段的成本控制4一、决策阶段成本控制要点5二、决策阶段成本控制流程图7三、决策阶段成本控制相关部门职责8四、决策阶段成本控制主要相关人员职责9五、建议10第二章 设计阶段的成本控制13一、设计阶段成本控制要点17二、设计阶段成本控制流程图25三、设计阶段成本控制的相关部门职责29四、设计阶段成本控制主要相关人员的职责31第三章 招投标阶段的成本控制体系38一、招投标阶段的成本控制要点39二
2、、招投标阶段的成本控制流程图45三、招投标阶段成本控制相关部门的职责46四、招投标阶段成本控制主要相关人员的职责47五、建议49第四章 施工阶段成本控制51一、施工阶段成本控制要点54二、施工阶段成本控制流程图58三、施工阶段成本控制相关部门职责62四、施工阶段成本控制主要人员职责63五、建议69第五章 竣工阶段的成本控制70一、竣工阶段成本控制要点70二、竣工阶段成本控制流程图72三、竣工阶段成本控制相关部门职责73四、竣工阶段成本控制主要相关人员职责73五、建议80第六章 竣工结算阶段的成本控制83一、竣工结算阶段的成本控制要点84二、竣工结算阶段成本控制流程图92三、竣工结算阶段成本控制
3、相关部门主要职责94四、竣工结算阶段成本控制主要相关人员职责96五、建议100附录一：东方港湾成本控制体系组织结构图：102附录二：东方港湾开发项目责任成本控制表6：103附录三：东方港湾开发项目责任成本控制表8：104课题前言在激烈的市场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化为产品和服务，为了进一步提高企业的经济效益，项目成本控制日益成为房地产开发企业经营管理的重点。就东方港湾房地产开发项目的成本控制，我们提出以下发方案。一、开展成本控制的原则l、目标成本原则。房地产开发企业在开发房地产项目之前，如果不确定一个总的成本控制目标目标成本，钱花到哪算哪，往往会导致成本的失控，也无法为成本控制提供明
4、确的努力方向。所以成本控制必须遵循目标成本原则。在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标成本；在项目开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级成本目标体系，并结合项目进展的实际情况加以动态调整，为项目开发各项举措的成本控制提供明确的方向。东方港湾项目处于二期工程全面展开的阶段，是充分利用一期工程相关资料建立详细的成本目标体系的大好时机。（参见：东方港湾开发项目成本控制目标体系.xls）2、全员全过程控制原则。成本控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好其中一个环节就可以了，而是要控
5、制好各个环节、控制好全过程。3、权、责、利相结合的原则。企业给予各部门成本控制的相应权限，并明确其对控制结果应承担的责任。同时，对其成本控制的结果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门成本控制的积极性，实现成本控制的目标。二、东方港湾开发项目成控方案的主要内容 东方港湾开发项目成控方案的主要由成本控制目标体系和成本控制实施体系组成。成本控制第一章 决策阶段的成本控制一、决策阶段成本控制要点决策阶段的成本控制主要在于投资估算和项目评估。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响。决策失误会造成人力、物力及财
6、力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。特别是规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。（一）投资估算决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工
7、作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。不仅是拟建项目投资决策的依据，同时也是若决定建设项目后，则将成为拟建项目的实施阶段投资控制的目标值。（二）项目评估项目评估是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据。 评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是策划部或请专家进行评估。需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、成本、毛利率水平等。 评估工作应有阶段性,需要根据不同阶
8、段进行调整。一般有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化和调整,确定目标成本和目标利润。评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。因此，决策阶段的控制重点是项目投资定义和投资估算控制在允许的范围内。对项目的可行性研究做出正确的评估，为总经理的决策提供依据。二、决策阶段成本控制流程图制定成本控制目标体系销售部房地产市场及销售信息策划部投资估算审核组审核后的投资估算财务组资金筹措计划项目经理项目可研及评估报告评估意见副总裁 其中： 表示决策阶段成本
9、控制中的重点工作东方港湾决策阶段成本控制流程图三、决策阶段成本控制相关部门职责决策阶段参与的部门如下图所示：1、 审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告。2、向上级汇报并提交审核意见。3、审核资金筹措计划。1、项目经理销售组财务组1、 编制资金筹措计划2、 制定成本控制目标体系1、 负责收集客户信息，市场调查。2、 处理销售情况资料，为策划部提供策划依据。1、 审核投资估算2、 向财务组提交审核后的投资估算审计组2、 负责编制项目建议书3、 负责规划、可行性研究报告及评估工作策划部 决策阶段四、决策阶段成本控制主要相关人员职责（一）副总裁 ：负责项目的总决策（二）项目经理：（1）结合实际制定
10、本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。（2）审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措计划。（3）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。（三）策划部1、策划部经理职责： （1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。（2）组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。（
11、3）组织审查投资估算的经济合理性。2、策划人员职责： 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。3、估算人员职责： 认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。（四）财务组1、财务组主管职责：（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。2、成本会计职责： （1）设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成
12、本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。3、财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用计划。（五）销售部销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。五、建议针对房地产项目决策阶段的成本控制提出以下几点意见：1、设置开发项目的成本控制目标体系。成本控制目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要控制,也无法控制。因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设置应具有科学的依据和实现的可能性。房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的发展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,
13、设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。该目标体系是项目策划报告书中最重要的内容。此成本控制目标体系应当分阶段设置和实施，具体地可以分为3个阶段:投资估算设计方案选择和初步设计阶段的成本控制目标；设计概算技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标；设计预算或建安工程承包合同价施工阶段控制成本的目标。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系.2、做好投资估算。投资估算的准确性是一个重要的问题。它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；另一方面必须
14、以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。 估算员应认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析和调查研究工作；采用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查和预测，绝对不能生搬硬套。投资估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度以及是否有已开发的此类项目来确定。最后要注意项目投资总额的综合平衡。3、实行费用指标分管。费用指标管理应改变传统的由一个部门管理模式，转变为多个部门管理。各项费用指标应由财务部门统控制，各部门分别管理。这样有利于调动各部门的积极性和增强责任感。例如财务部门费由财务部门管理；销售费用由销售部门管理；将管理费用中的人员工资、奖金、加班、加点工资等由人事部门负责；行政汽车使用费、资产维修费、办公费等由行政办公室负责；差旅费、业务招待费可将指标下到各部门分别控制使用。各项费用指标的核定和分解，要以企业计划销售收入(或计
