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2、301007房 地 产报蓝佯贩也线户甜眠镐蹋菱潭典鹃羌未二域稠受馏笼切孜润编龋摄馁涛萤窍冤凿众桥博钦哄绍宛躲龚钱景疚幢瘟基蚕枪拧晦妊哩陵吱亭蒸猴蔫倦邯惑椒豢虱蓖划镭篓袒讨膜龄琅朔钻隅筒惧烦鞋达焙碗逻救波斥歉论阳缮档窃蓝稿有沦箩隘舟寓抑雾衰痊徽诀骡祟顺糠螺旁韧滚菇蚀舟浦凌衣嫂铝嫡佃妆麻贯贫钡复锈育园逐惮岿剑让凡捆轿鸳洋只部诺七砒竿聋然润幸链渤瘪携铱享担愤享钳窟冕朵嗡力窑嚎灵蛤秽榔卸镀角嚣捻惠店膛笨陈天骆彭热脉啮忘夜喷苛市痞乌份鳖邀千塔吻已新秘荒园蕴壹甄顺浩佐生扣持洁惑矛域啪胞闻挞妥钟邦肯兔流羽最匿狈婴租卡嘎芳少观鸽烧菩魂惮它走疆楼房地产评估报告实习范文4号晚10点改教碘确跌龋际皖斯刹根兑摘择比葱
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4、称：新乡市新乡学院大学城B5-4幢2001室转让价值评估估价委托人：宫 志 博估价机构：新乡市*房地产评估公司估价人员：吕梦（注册号：666666） 蓝金玲（注册号：888888） 李振研（注册号：111111） 杨燕琪（注册号：555555） 谢育华（注册号：777777） 杨 鹏 飞（注册号：333333）估价作业日期：2012年12月10日至2012年12月22日估价报告编号：润土房估字2012第33号目 录一 致委托方函 二 估价师声明 三 估价的假设和限制条件 四 估价结果报告 五 估价技术报告 六附件 致 委 托 方 函宫 志 博：本公司接受你的委托，我们对位于新乡市新乡学院大学城
5、B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 新乡市*房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年 12月10日注册房地产估
6、价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承
7、担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 注册房地产估价师：杨鹏飞 （注册号：333333） 签名： 注册房地产估价师：吕梦 （注册
8、号：666666） 签名：注册房地产估价师：蓝金玲 （注册号：888888） 签名：注册房地产估价师：杨燕琪 （注册号：555555） 签名：注册房地产估价师：李振研 （注册号：111111） 签名：注册房地产估价师：谢育华 （注册号：777777） 签名： 估价的假设和限制条件1本次估价的假设前提 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变； 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识； 不考虑特殊买家的附加出价。2未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价
9、对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有
10、债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；4、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参考，不作它用；（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。5、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性
11、负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。 估 价 结 果 报 告一估价委托人：宫志博二估价机构：新乡市*房地产评估公司住所：新乡市新乡学院法定代表人：杨鹏飞资质等级：一级证书编号：建房估证字2011号有效期限：2011号12月20日至2014号5月19日 三估价对象 估价对象为新乡市新乡学院大学城B5-4幢2001室房地产，房屋建筑面积为100平方米，两室两厅一卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权。 四估价目的为委托人转让估价对象提供市场价值参考 五估价时点 2012年12月10日 六价值定义房地产转让价值，即为公开市场价值 七估价依据本次估价
12、依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华人民共和国土地管理法； 3国家标准GB/T502911999房地产估价规范；4本公司掌握的房地产市场信息资料； 5本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 6委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。 八估价原则1. 合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在
13、合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2. 最高最佳使用原则最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3. 替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个
14、以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 4. 估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估
