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1、商业街之之定位分分析郑重声明明我佛慈悲悲，小和和尚顿首首：一、学艺艺未精，偷偷偷下山山，看在在佛祖金金面，不不要把板板砖举的的太高，一一次把小小和尚砸砸死，因因为杀生生不是好好事。二、同时时不要大大方之家家莫把自自己的牙牙齿笑掉掉，毕竟竟，牙好好，胃口口就好，吃吃嘛嘛香香！三、文章章为砖头头，希望望得美玉玉。小 出 山提到商业业街，总总让人想想到喧闹闹繁华的的街市，川川流不息息的人群群，琳琅琅满目的的商品，风风格别具具的建筑筑一幅幅繁荣美美好的景景象，就就象清清明上河河图那那样让人人着迷。世界知名名的商业业街，如如美国纽纽约的第第五街，日日本的银银座，香香港的中中环。他他们被成成为黄金金商业街
2、街，是城城市的名名片，是是城市的的聚宝盆盆。国内也有有同样有有杰出的的代表，例例如北京京的王府府井，上上海的南南京路，广广州的北北京路他们们也是这这些城市市的名片片，为当当地的经经济发展展、知名名度的提提高作出出了突出出的贡献献。这些商业业街让无无数人走走进了购购物天堂堂，休闲闲的乐园园，实现现购物、休休闲、观观光一体体化的梦梦想。而而且在这这些商业业街里,不论是是开发商商，商业业街的管管理者，还还是内部部的经营营者赚的的钵满盆盆满，让让无数的的人着迷迷疯狂。喜乎？ 可是，据可信信信息，国国内四大大知名街街的经营营正在萎萎缩，而而约有几几十条商商业街不不死不活活，而近近百条商商业街处处于有名名
3、无实，有有街无市市的处境境更让开发发商头疼疼的是国国内把商商业街叫叫“丧业街街”，把步步行街称称作“不行街街”的风声声正在渐渐紧。悲乎？或许商业业街确实实有它存存在的市市场空间间，或许许是商业业发展的的趋势，或或许是利利益的诱诱惑，于于是，全全国各地地，目前前对商业业街的建建设掀起起高潮。据据查，全全国各地地以商业业街、步步行街命命名的已已经超过过千条，而而且还在在增加。是乎，商商业街的的冲击波波正在推推动“商业街街经济”的形成成。落后于经经济潮流流是所有有人不愿愿意看到到的。想我们石石家庄市市作为华华北重要要的商埠埠，拥有有全国第第二大商商品交易易市场“南三条条”，中国国的药都都，纺织织基地
4、，进进入中国国北方入入的第一一个大城城市，又又河北省省的省会会，那能能可以没没有商业业街？于是，不不甘落后后的石家家庄也建建起了商商业街，或或者叫步步行街。由无到有有是一种种突破，有有零条到到四条商商业街的的建设更更是让人人惊讶。作为引人人注目，并并为人期期待、充充满憧憬憬与希望望的新生生儿分别别是：民民族路商商业街，南南花园商商业街，大大经金街街，和休休门商业业街。与所有的的市民一一样，我我祝愿我我们的商商业街能能够顺利利进展，为为石家庄庄的经济济繁荣和和知名度度的提高高做出重重要贡献献。也让让广大市市民能够够体味到到购物、休休闲、娱娱乐、观观光等一一体化、一一站式的的乐趣。然而作为为一直关
5、关注商业业街的发发展的一一个地产产人，我我正为我我们的商商业街担担心忧虑虑，毕竟竟“丧业街街”“不行行街”不是空空穴来风风，而是是确实存存在。终于，我我顶着板板砖，踩踩着地雷雷，拼血血在网上上停留片片刻。我我不顾才才疏学浅浅，不怕怕贻笑大大方的把把我的砖砖头扔出出，希望望能带出出美玉。第一回合合：扎个个马步，热热热身一、商业业街为何何而出现现1、时代代的发展展和消费费者水平平的提高高，成就就商业街街的市场场空间随着我国国经济的的成长壮壮大，居居民消费费水平的的提高，休休闲与购购物相结结合的“一站式式购物”（onne sstepp shhopppingg）将作作为一种种全新的的购物理理念，逐逐渐
6、被人人们接受受。今天天，当我我们注意意到消费费者在购购买选购购商品时时对购物物场所的的选择已已在摒弃弃单个购购物场所所意识，而而具有“街”的意识识即卖卖点是否否集中、能能否“一站终终点”，是否否有充分分的消费费选择权权时，当当我们对对我国未未来经济济的成长长壮大充充满信心心时，便便不难发发现这点点。这便便是商业业街迅猛猛发展的的重要支支撑点。2、商家家的“扎堆”为商业业街的出出现造就就条件。拥有五千千年文化化传统的的中国，常常认为繁繁华与喧喧闹是幸幸福生活活的象征征，也造造就了很很多人喜喜欢热闹闹。每逢逢节日，假假日，住住在城里里的人喜喜欢逛街街，住在在农村的的人喜欢欢赶集。琳琳琅满目目的商品
7、品，接踵踵磨肩的的人流，五五彩缤纷纷的街市市，让许许多的人人可以得得购买的的乐趣，观观赏的乐乐趣。而而商人讲讲究商机机，人越越多商机机也就越越多，商商家越多多，商品品的种类类也就会会越多，人人也会从从各地来来次聚集集。所以以，各地地的商人人都喜欢欢“扎堆”。这就给商商业街的的出现造造就了招招商组市市的便利利条件。3、商业业街是城城市之间间进行竞竞争的一一个重要要砝码，这这促使政政府支持持商业街街建设商业街被被称为一一个城市市的“名片”城市的的“客厅”，它常常整合该该城市的的商业资资源，文文化资源源，也吸吸引这外外地的资资源，如如商业资资源，管管理资源源，经营营资源，是是一个城城市对外外展示的的
8、窗口，不不但是本本地人购购物、观观光、娱娱乐、休休闲、饮饮食的集集中场所所，同时时是外地地人观光光购物的的好去处处。商业街在在微观经经济上可可能是招招商引资资的“龙头项项目”，是吸吸引外地地商人的的重要因因素，促促进当地地经济发发展等。在在宏观经经济上可可以长期期增加财财政收入入，刺激激当地消消费，促促进经济济繁荣等等。正因为商商业街可可以作为为一个城城市的对对外窗口口，增加加城市的的吸引力力，增强强城市的的竞争力力，促进进城市的的发展，所所以各地地的政府府对商业业街的建建设多会会采取支支持与扶扶植的态态度。这使得商商业街的的建设在在政策上上常常得得到支持持。4、经济济利益的的诱惑，让让地产开
9、开发商对对商业街街的建设设垂青。商业街的的开发高高于一般般商业物物业的开开发，从从事地产产的人士士常常知知道，商商业物业业的开发发虽然比比住宅物物业开发发的风险险大，但但是其利利润也是是远高与与住宅物物业。而而开发商商业街，如如果短期期内销售售成功，那那么会给给开发商商带来比比一般商商业物业业更多利利益;同同时如果果经营成成功，那那么所带带来的利利益不仅仅仅是巨巨大的，而而且是长长远的。所所以很多多的大牌牌开发商商对商业业街的开开发非常常垂青。这些开发发商便推推动着商商业街的的开发。当然，商商业街的的出现还还有更多多的利好好因素，这这里就不不在一一一叙述。可以这样样说，商商业发展展到今天天，人
10、们们提出商商业街的的建设，这这是商业业经营者者自觉或或不自觉觉得进行行错位竞竞争的一一种表现现，也是是市场由由同类重重复、无无序竞争争向理性性竞争，有有序竞争争的一种种表现，是是中心城城市对原原有商业业资源的的一种整整合，也也是商业业向更高高境界发发展的一一个阶段段。二、什么么是商业业街或许很多多人对商商业街这这样模糊糊的概念念，就是是由很多多的商品品，很多多的商家家组成的的街道。确确实如此此，商业业街就是是里边有有很多的的商品，有有很多的的商家。但是商业业街还有有它更多多的内涵涵。美国学者者在19923年年提出“商业区区”的概念念，解释释为商业业活动会会聚场所所。学者者认为商商业街是是商业区
11、区的一个个形态。国内的学学者把商商业街总总结定义义为为由由众多的的不同规规模，不不同类别别的商店店有规律律的组合合，而形形成的大大型交易易场所，按按存在形形式可以以分为带带状式和和组团式式。但是这种种概念很很难区分分商业街街和批发发市场的的区别，也也不可以以区分sshopppinng mmalll 和商商业街。所所以这种种说法也也是不确确切的。而目前商商业街的的概念还还在发展展。综合以前前的概念念，我个个人认为为，商业业街应当当做如下下定义：商业街是是某确定定机构，在在整合信信息、文文化、商商业、管管理、服服务等各各种资源源后，将将一个带带状区域域或组团团壮区域域变成一一个有序序的商业业集合地
12、地带，用用信息、文文化、商商品与服服务的表表现形式式集中供供各色人人群在该该区域从从事部分分日常活活动，特特别是消消费活动动的场所所。当说到商商业街的的概念的的时候，就就必须区区分商业业街和批批发市场场、商业业街与“shooppiing malll”的区别别。批发市场场以批发发为主要要业态，而而多数的的商业街街更多体体现在零零售业态态，而且且批发市市场在城城市文化化展现上上，公共共信息建建设上，市市场经营营管理与与服务上上与商业业街有很很大的区区别。“shooppiing malll”在商品品形式与与商业街街类似，功功能展现现也类似似与商业业街，但但“shooppiing malll”在城市市
13、文化宣宣传、公公共信息息建设和和占地面面积上比比商业街街逊色很很多。由此可以以看出商商业街虽虽然类似似与批发发市场和和shooppiing malll，但但却是内内涵不同同的商业业业态。三、商业业的分类类：以目前世世界各地地的商业业街的存存在形式式，认为为商业街街可以分分为如下下三类：1、中央央商业街街。中央商业业街一词词是大都都市商业业发展到到一定程程度的产产物，西西方国家家比较早早的采用用了这种种提法，如如美国纽纽约的曼曼哈顿、日日本东京京的银座座等均被被冠之中中央商业业街的称称号，但但中央商商业街的的内涵究究竟是什什么，至至今没有有明确的的、权威威的界定定。可以以说，一一个真正正的中央央
14、商业街街必须是是这个城城市的商商务功能能核心。从从一般意意义上讲讲，作为为中央商商业街要要具备以以下几个个特征：一、商商业特别别发达。这这里所说说的“商业”不能作作狭义的的理解，而而是泛指指一个具具有综合合性功能能的区域域。它不不仅涵盖盖了一般般的零售售业和服服务业，并并且包括括金融、贸贸易、信信息、展展览、娱娱乐业、房房地产、写写字楼及及配套的的商业文文化、市市政、交交通服务务等设施施，是一一个大商商业的概概念。二二、有较较高的社社会知名名度。像像上海的的南京路路、北京京的王府府井、香香港的中中环、纽纽约的曼曼哈顿第第七大道道等都在在区域经经济活动动中起着着举足轻轻重的作作用，甚甚至影响响着
15、世界界经济的的发展，其其社会知知名度要要明显高高于其它它地区的的商业中中心。三三、中央央商业街街的功能能要辐射射整个城城市而不不是仅在在某一地地区某一一范围内内发挥作作用。换换句话说说，中央央商业街街应是一一座城市市的开放放窗口，它它是整个个城市经经济和商商业发展展的中枢枢，是南南来北往往的客流流集散地地，特别别是搞商商务活动动的人都都必须要要前往的的地方。四四、中央央商业街街应位于于城市的的黄金地地段。地地价和土土地的利利用率最最高，交交通极为为便利，人人流、车车流量最最大，建建筑物高高度集中中，有现现代化的的市政、信信息环境境、对各各地人群群甚至是是国际跨跨国公司司都有巨巨大的吸吸引力。2
16、、地区区商业街街。与中央商商业街相相比较，还还存在地地区性的的商业街街，即分分布在各各个居民民住宅区区、主干干线公路路边、医医院、娱娱乐场所所、机关关、团体体、企事事业所在在地的商商业繁华华街道。二二者有明明显的主主从区别别，概念念不能相相互混淆淆。相对对中央商商业街而而言，地地区商业业街的主主要特征征是：第第一，地地区商业业街的总总体规模模小，它它以零售售业为主主，是简简单的商商业组合合，其功功能比较较单一。比比如，超超市、百百货公司司、仓储储商店等等，其活活动范围围局限在在有限的的商圈内内。第二二，地区区商业街街是一种种社区化化消费场场所，辐辐射相对对不超过过整个城城市的范范围。3、特色色商业街街。商业特色色街即是是在商品品结构、经经营方式式、管理理
