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1、商圈调查分析 王双琪 20214106商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购置的消费者所居住的地点。简介商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的5070，核心商业圈的外围，那么顾客较分散，市场占有率相对减少。 现在网络上流行的商圈是指就同一个话题组成的一个群体一个圈子。商圈的定义店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不
2、同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差异。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比方说原商圈内出现了竞争，吸引了一局部的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规那么的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 但是对一家大型店而言，其商圈范围那么除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。 商业是由消费者的购置行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范
3、围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈假设没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何表达商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的开展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑
4、形态以及建筑本钱等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业开展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 一般较大的经验商圈是2-3公里。商圈的分类1.商业区： 商业集中的地区。其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购置及消费金额比拟
5、高等特色。 2.住宅区: 住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购置率高。、 3.文教区: 其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购置率高。 4. 办公区: 指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。 5 .工业区 :工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。 6. 混合区: 分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。如何确定商圈在实际运作过程中
6、，主要可以通过两种方法确定商圈。1.参照法即参照某一类似的市场或地区已有的店铺的商圈规模大小确定。这种方法在使用上为了尽可能地接近本店铺所在地区的实际情况，可根据参照市场或地区店铺在经营规模、经营特色上的不同，以及居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的差异，进行合理的修正，以取得较为准确的商圈零售饱和指数数值。2.调查法即通过填写问卷调查的方法，把握在所定商圈范围上最远的而且愿意到预定地址购物的消费者的信息，以确定商圈。问卷调查的内容应包括：住址、来店频率次周或次月等信息。根据收回的调查表进行统计，将所收集的最远的消费者的住址在的图上画线连接起来，商圈范围就自然展现出来了。 商
7、圈范围可按销售额与市场占有率指标分为：第一商圈市场，其市场占有率在30以上，客户消费额占店铺的销售总额的75；第二商圈市场，其市场占有率在10以上，客户消费额占店铺的销售总额的25；第三商圈市场，其市场占有率在5以上，客户消费额占店铺的销售总额的5。值得注意的是同样一个店铺，在不同的经营时期会受到许多因素的干扰和影响，致使商圈范围产生许多变化，所以要经常对商圈进行调查以调整经营战略。决定商圈的因素店铺的经营特征经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，效劳周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商
8、圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光临的顾客。店铺的经营规模随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供给的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。店铺的商品经营种类经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。竞争店铺的位置相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一局部潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比拟、选择时机而被吸引过来，那么商圈反
9、而会因竞争而扩大。顾客的流动性随着顾客流动性的增长，光临店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。交通地理状况交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之那么限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。店铺的促销手段店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度和影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光临，随之店铺的商圈规模会骤然扩张。确定商圈应做的调查1、店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公
10、里、3公里、5公里范围内各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸市场、餐饮业所在地，交通状况。 2、各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来人口数、大致收入水平。-常住人口数、户数、人口来源、收入水平、就业位置、主要职业、主要购物场所 3、新建小区规划情况、入住率、大致收入水平、未来开展趋势。 4、各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益情况、距离 。5、各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、根本特征。业态、营业面积
11、、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经营工程、距离、收银机、停车场规模、 6、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。 7、店铺客流情况、门前客流、车流情况、各时段客流的构成、购置商品构成及大体客单价。商圈特点1 商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金之地。相反如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。 2 人口密度高的地区。居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着种种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要
12、，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通常也比拟稳定。 3 面向客流量多的街道。店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。 4 交通便利的地区。比方在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。 5 接近人们聚集的场所。比方电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。 6 同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，假设能集中在某一个地段或街区，那么更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比拟参考，选择也较多，不怕价钱不公正，是有心购物时的当然选择。所以创业者不需害怕竞争，同业愈
13、多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。许多城市已形成了种种专业街，如在广州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。商圈分析商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。 1、商圈分析是新设零售店进行合理选址的前提； 新设零售在选择店址时，关系力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况及市场，非市场因素的有关资料，在此根底上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的根本原那
14、么，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。 2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略； 零售店为取得竞争优势，广泛采取了非价格竞争手段，如改善形象，完善效劳，加强与顾客的沟通等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流性质、了解顾客需求、采取针对性的经营策略，赢得顾客信任。 3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓战略； 商业企业经营方针、经营策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其开展规律、趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的根本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求保持根本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定积极有效的经营战略。 4、商圈分析有助于
15、零售店加快资金周转。 零售店经营的一大特点是资金占用多，要求资金周转速度快。零售店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。商圈规模收缩时，零售店规模不变，会导致流动资金积压，影响资金周转。因此，经营者通过商圈分析，了解经营环境及由此引起的商圈变化，就可以适时调整，积极应对。举例变身高铁站 新商圈升级沙坪坝区域价值2021年05月12日 08:一五华龙网-重庆商报本报讯记者 黄航彬5月8日，沙坪坝火车站正式封闭，开始启动加盖工程，修建重庆高铁站，兑现沙坪坝商圈扩容。如此，一个令沙坪坝人期待了11年的时代真正开启了沙坪坝将真正进入商圈扩容时代，真正步入外向型经济时代，区域价值升级，物业价值的飙升指日可待。未来，沙坪坝将不再只是沙坪坝的沙坪坝，将成为成渝经济圈的沙坪坝，甚至成为重庆辐射西中国的窗口。火车站加盖沙坪坝将成高铁新商圈。沙坪坝火车站加盖后，三峡广场步行街也将实现“南拓至小龙坎、石碾盘区域，核心商圈将从当前的0.23平方公里扩容至1平方公里，扩大4倍，形成一个辐射周边区域的6平
