中央空调管理与维修要求范本

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1、工作行为规范系列中央空调管理与维修要求（标准、完整、实用、可修改）I.GL实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE第#页/共21页FS-QG-44488编号：中央空调管理与维修要求Cen tral air con diti oning man ageme nt and maintenance requireme nts 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。人类在长期的生活和生产过程中，一直在寻求能克服空 气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法，随着知识的 积累和科学技术水平的提高，人类由消极的防御逐步掌握了 控制空

2、气环境的技术，这种技术就称之为空气调节。空气调 节就是采用人工的方法，创造和保持能满足一定温度、相对 湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。 空气调节效果的好坏，直接影响到人们日常生活的舒适性， 而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次，又影 响着物业管理的经营成本，因此空调设备管理也是物业管理 工作质量的一个重要标志。第一节中央空调设备管理概述空气调节系统，究其功能而言，可以分为工艺性空调和 舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时，其 工作过程需在特定受控的空气环境中进行，以确保产品质量 和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺 性空调。舒适性空调一

3、般指为满足人的生理需要，使人感到 舒适的空气处理技术。一般情况下，办公楼、住宅、医院、 商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调 虽然对环境温度、湿度等也有要求，但对这些参数的允许波 动范围并不像工艺性空调那样严格，因此物业管理公司对空 调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设 施管理，其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工 作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。一、空调系统的基本组成空调系统主要由以下几部分组成 ： 工作区（或居住区）。通常是指空气调节系统所控制范 围的工作区域或生活区域，在此空间内，应保持所要求的室 内空气参数。 空气的输送和分配部分。主要是指

4、输送和分配空气的 送、回风机，送风管，送、回风口等设备组成。 空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求， 对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设 备。 空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调 系统提供冷量和热量的设备，如锅炉房、冷冻站、冷水机组 等。二、空调系统的分类空调系统分类方法很多，可以按性质分、按空气处理设 置的设备情况分等，下面主要介绍按空气处理设备的设置情 况分类，主要分为： 集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备 都设置在一个集中的空调机房里，空气经过集中处理后，再 送往各个空调房间。 半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房 外，还设有分

5、散在各个空调房间里的二次空气处理设备，常 见的有风机盘管新风系统，这是最常见的空调系统形式。 分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备 集中在一个箱体内，就是通常所说的窗式、柜式空调器。三、中央空调系统的主要设备设施中央空调设备设施主要有：冷水机组、组合式空调机、风 机盘管、冷却塔、水泵、控制装置、风道、风阀、水管阀件 等，下面分别介绍。(1) 冷水机组冷水机组是中央空调系统的冷源，主要是指产生冷冻水 的冷机。制冷机有活塞式、吸收式、离心式、地温式等等， 冷水机组按冷凝器的冷却方式又分为风冷式和水冷式两种。(2) 组合式空调机组组合式空调机组是在送回风系统中，用来对空气进行处理的设备，它

6、由不同功能的空气处理段组合而成，有过滤段、换热段、挡水段、风机段等。(3) 风机盘管风机盘管是安装在空调层间内对室内空气进行循环处 理的设备，主要有表面冷却器、风机和集水盘组成，风机盘 管有明装、暗装、立式、柜式等多种形式。(4) 冷却塔水冷式冷水机组需要大量的冷却水对设备进行冷却，使 升温后的冷却水与室外空气进行强制热、湿交换，使之降温从而可以循环使用。(5) 水泵空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备 和管道阻力，需在系统中安设水泵。(6) 控制装置为了确保机械设备的安全运行和空调装置优化工作，在系统中需要安装许多控制仪表，如温度计、压力计、低压保 护、水流断水保护等，有的设备设施

7、还设有自动控制器如室 温自动控制，制冷机冷量自动调节等。(7) 管道系统空调系统中回风道、风阀、防火阀、冷冻水供回水管道、 凝结水管道及附件、阀门等也是空调系统一个重要组成部分。 风道的截面形状有圆形、矩形两种，所使用材料有玻璃钢、 镀锌铁皮、不锈钢等。水管道常用的有焊接钢管、无缝钢管、铝型管等。四、空气调节的管理空气调节设备设施的管理是物业管理中的一项重要工作，空调系统的设备工艺技术复杂，造价比较昂贵，运行中 能源消耗也很大，因此无论是空调系统的日常操作、日常运 行还是维修养护管理，都应有专业管理队伍，配套的规章制 度，严格的管理标准和明确的职责。(1) 空调管理的资料准备物业管理人员最好能

8、在工程项目的建设阶段就参与设 备订货、施工监督、系统调试、工程验收等工作，这样可以 对整个装置的技术状态和质量水平了如指掌，熟悉线路走向 和隐蔽工程特征，有利于在物业管理工作中重点加强对系统 关键部位、薄弱环节的监控，易于判断异常状态和排除故障， 因此物业管理负责空调设备设施管理的人员应做好以下几 项工作： 接受完整的空调施工图尤其是对原设计进行了修改 和补充后的竣工图。 收集所有使用设备的产品样本和使用说明书。 查验有关施工记录，重点确认设备调试、系统调试、 隐蔽工程验收、水压试验等应符合规范及规定标准。(2) 中央空调的操作管理中央空调的操作管理主要是中央空调主要设备如制冷 机、冷冻水泵、

9、冷却水泵的开机、停机操作程序及规程。值 班人员严格按规程操作， 避免发生异常事故，造成重大损失。(3) 中央空调运行管理中央空调的运行管理是指在中央空调运行过程中，运行 组人员对系统中的规定部位进行巡视，并明确巡视的内容以 及出现异常事故后的处理规定，使运行组值班人员依照规程 运行管理。保证设备运行正常，少出故障。(4) 中央空调的维修养护管理中央空调维修养护管理是为了避免设备在运行过程中 出现重大故障，以便延长设备的使用寿命，确保设备设施使 用中的经济性而制定的维修养护方法及措施，从而使各种设 备设施能得到及时维修和定期养护。第二节中央空调设备日常操作管理一、中央空调操作管理职责中央空调系统

10、设备设施的操作管理是指空调系统中主要设备的开启和停止的管理。 在管理工作中，中央空调操作 标准作业规程由工程部会同管理处来制定，并负责检查其 执行情况，空调机房的管理员具体负责中央空调的日常操作。二、中央空调操作的作业规程(1) 设备运行前的检查准备工作首先查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否 正常，电压波动值不超过设计值的土 10%再检查冷冻水系统 及冷却水系统是否已充满水，若未充满应查找原因，排除故 障后，补水至满液状态。然后查看管道上的阀门是否处于开 启状态以及各种信号指示灯指示是否正常等。(2) 开机操作程序首先启动冷冻水泵，先启动一台，当运行平稳后再启动 其余水泵(备用泵除外

11、)。其次，启动冷却水泵，运行平稳后， 启动冷却塔的风机，水系统启动以后，注意观察电流、电压、 水量水压是否正常，若有异常，立即停机。一切正常后过 510min启动压缩机，压缩机启动后，观察压缩机运行电流， 压缩机的吸排气压力，观察压差、回油情况，出水的温度和 运转声音，检查有无异常振动、噪声或异常气味，确定一切 正常后说明启动成功。一般停机1周以上重新开机时必须先预热24h，并注意1h内启动次数不得超过 4次。(3)停机日常操作首先应关掉压缩机的电源，但保留总电源，以便主机处于预热状态，若要长时间停机应关闭总电源，然后再关闭冷冻泵。在关闭冷冻水泵时，先关闭冷冻泵出口的阀门，然后再关闭冷冻水泵，

12、以免引起管道的剧烈振动，停泵后再将阀门开启到正常位。确认无异常情况后才算停机成功。第三节中央空调设备运行管理一、中央空调设备设施运行管理中的巡视监控开机成功后，为了保证空调系统的良好运行，中央空调设备设施在正常运行过程中值班管理员应每隔2h巡视一次中央空调机组。巡视的部位主要包括：中央空调的主机、冷却 塔、控制柜及管道、闸阀附件。在运行巡视过程中，主要巡视内容包括：检查电压表指示是否正常，正常情况下为380V，不能超过额定值的土 10%;检查三相电流是否平衡，是否超过 额定电流值；检查油压表是否正常，油压的正常范围 100150Pa;冷却水管理中主要检查进水、出水温度（进水温度正常是否有异常振

13、动或噪声；对于冷却塔，应查看冷却塔风 机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；检查管道、阀门是否 渗漏，冷冻保温层是否完好；检查控制柜各元件动作是否正 常，有无异常的气味或噪声等等。 值班员在巡视监察过程中， 如发现情况应及时采取措施，若处理不了的异常情况，应报 给工程部管理组，请求支援。管理组派维修组人员及时到场， 运行组人员协助维修组人员处理情况。二、中央空调设备运行管理中异常情况的处理(1) 中央空调发生制冷机泄漏发现这种情况，值班人员应立即关停中央空调主机，并 关闭相关的阀门，打开机房的门窗或通风设施加强现场通风， 立即告知值班主管，请求支援，救护人员进入现场应身穿防 毒衣，头戴防毒面具。

14、对不同程度的中毒者采取不同的处理 方法：对于中毒较轻者，如出现头痛、呕吐、脉搏加快者应立 即转移到通风良好的地方；对于中毒严重者，应进行人工呼 吸或送医院；若氟里昂溅入眼睛，应用 2%硼酸加消毒食盐水 反复清洗眼睛。寻找泄漏部位，排除泄漏源，启动中央空调 试运行，确认不再泄漏后机组方可运行。(2) 中央空调机房内发生水浸时的处理当中央空调机房值班员发现这种情况时，应按程序首先 关掉中央空调机组，拉下总电源开关，然后查找漏水源并堵 住漏水源。如果漏水比较严重。在尽力阻滞漏水时，应立即 通知工程部主管和管理组，请求支援。漏水源堵住后应立即 排水。当水排除完毕后，应对所有湿水设备进行除湿处理， 可以

15、采用干布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关的管线 等办法。然后确定湿水已消除，绝缘电阻符合要求后，开机 试运行。没有异常情况可以投入正常运行。(3)发生火灾发生火灾时，应同水泵房的处理一样，按火警、火灾 应急处理标准作业规程操作。三、中央空调设备管理职责及机房管理制度工程部管理组结合所管辖范围工程的特殊性，根据 IS09002操作标准的要求制定中央空调运行管理操作规程 并检查运行管理的实施情况，中央空调设备设施运行组负责 组织实施中央空调的运行管理，当值的管理员具体负责中央 空调的运行管理。中央空调机房内管理除了技术操作要求外，还有一些其 余的管理要求。主要包括 ：非值班人员不准进入中央空调机 房，若需要进入，须经过工程部主管的同意，并在值班人员 的陪同下方可进入中央空调机房；中央空调机房为了防止出 现异常事故，严禁存放易燃、易爆危险品；为了在出现异常情 况时及时采取措施，中央空调机房内应备齐消防器材，防毒 用品，并放置在方便显眼处；为了防止火灾的发生，还应禁止 在机房内吸烟；为了保证机房内的环境应有严格的清洁制度， 每班值班员打扫一次中央空调机房的卫生，每周机房运行组 人员清洁一次中央空调机房内的设备设施，按照要求，应做 到地面、天花板、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油 渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好、整洁光亮，并且门窗 开启灵活