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1、旅游度假基地项目商业计划书目 录投资要点71 项目概况91.1项目公司简介91.1.1注册情况111.1.2股本结构121.1.3企业组织结构131.1.4重大经营决策程序与规则161.1.5重要财务决策程序与规则171.1.6对高管人员的选择考评和激励约束机制181.1.7部控制制度评价181.2项目容介绍191.2.1项目建设概况191.2.2项目主要容19项目工期：三年。191.2.3项目规划图212 项目投资环境222.1项目所在地概况222.1.1歙县概况222.1.2深渡镇概况242.2 当地旅游投资环境262.2.1行业管理体制262.2.2歙县主要旅游资源272.2.3投资成本
2、分析312.2.4项目投资政策323 项目产品市场分析343.1我国旅游行业分析343.1.1旅游业总收入12年间CAGR为16.15%343.1.2中国旅游业得到了全面复353.1.3旅游服务产品需求升级而有效供给不足373.2 中国旅游业发展前景423.2.1影响旅游业的发展因素423.2.2国旅游需求前景预测443.3我国酒店行业分析473.3.1我国酒店业发展现状473.3.2我国酒店业发展前景493.3.3我国高星级酒店现状513.4省旅游业分析533.4.1省旅游业现状533.4.2省旅游业发展前景544 项目市场需求与前景分析564.1 景区客源市场定位564.1.1一级客源市场
3、564.1.2二级客源市场574.2 影响旅游客流量的因素分析584.2.1 宏观因素分析584.2.2 微观因素分析595 业务发展目标635.1 总体发展计划635.1.1总体目标635.1.2主要经营理念635.1.3发展战略645.1.4整体经营目标和主要业务的经营目标655.2 具体业务战略及业务计划655.2.1产业化战略655.2.2人才战略665.2.3项目开发计划665.2.4市场与客户开发计划666 项目投资方案686.1 项目投资估算686.1.1项目投资建设比例分析686.2 融资方案706.3 投资者权益保障717 项目财务预测727.1财务预测说明727.2 经济效
4、益测算73千岛旅游度假中心项目73总收益预计：7.7394亿元人民币73销售收益预计：73千岛旅游度假中心项目74三年投资汇报1.7778亿元人民币。74平均投资年汇报5925.9万元人民币；74投资年汇报率11.44%。748 风险分析748.1.1经营风险748.1.2行业风险768.1.3市场风险768.1.4政策风险778.1.5项目投资风险778.2 风险控制778.2.1经营风险对策778.2.2行业风险对策798.2.3市场风险对策798.2.4政策风险对策808.2.5项目投资风险对策80投资要点信息旅游度假开发中心,主营旅游景点开发、经营,是一个担负千岛旅游度假基地建设任务的
5、综合性开发企业。本项目拟选址于信息港、新安江畔的605亩地块进行综合开发。根据总体规划,主要以别墅+酒店、酒店+公寓为主导产品类型的千岛旅游地产开发模式,规划开发区块分别为旅游度假酒店区、度假别墅区、旅游商业区和农家度假区等旅游房产市场。在国家加强宏观调控和结构调整的政策影响下,旅游产业作为被鼓励和重点培育的产业将吸引更多投资商的目光。旅游产业进入门槛低、投资预期好、收益稳定的特点将逐渐被社会认知。目前,人们随着经济水准的日益提高,把以往仅仅停留在观光层面的旅游观念正向度假的概念过渡,并呈现一片上扬之势,由此催生的旅游房产也开始迈向度假时代,旅游地产迎来了历史上绝无仅有的黄金开发周期。 同时,
6、省在建或已建成的一些大项目对资本市场的良好示作用,以及全省对新谋划项目积极的招商推介,将使旅游投资项目逐渐扩大影响。省旅游产业发展壮大和关联带动作用的增强,各级党委、政府对旅游产业重视程度的不断提高,政府主导型旅游的巨大产业功能将逐步显现。旅游业发展的政策将更宽松,环境将更好。投资热点将更加突出,建设资金将更加充盈,旅游产业将走上一条快速、健康、可持续的强劲发展之路。本项目总投资5.18亿元人民币,本项目收入总额为7.7394亿元人民币,三年平均投资年回报5925.9万元,年汇报率11.44%。项目具有一定的盈利能力。1 项目概况1.1项目公司简介五岳归来不看山,归来不看岳。明代旅行家、地理学
7、家徐霞客春游,赞叹说：登天下无山。千岛湖,被世人誉为国际花园城,人间仙境。千岛旅游度假开发中心,就座落在：天下第一奇山脚下；国际花园城千岛湖上游；国家级风景名胜区新安江山水画廊之中。20XX春节刚过,一批来自海外的籍商人,在江南选择投资项目时,来到与千岛湖水上旅游线的节点,省歙县深渡港,一眼就被这秀丽的山水吸引住了。 优越的地理环境； 原生态的山水人文；花样众多的农特产品；深厚的徽文化历史底蕴。这里,独具魅力,引人注目,令人惊喜；这里,是现代都市人所稀缺的风水宝地；这里,也是都市人所梦寐以求的田园生活。于是,大家选定在这投资。20XXXXXXX公司成立。公司股东来自中国侨乡青田,70%是长年旅
8、居欧洲的华侨。一期投资XX亿人民币,开发面积605亩。项目定位：生态旅游度假基地。开发地：省市XX。该项目被列为省861重点工程,市443行动计划和X县重点工程。新安江是徽商的母亲河,是徽文化的重要发祥地和徽商的起源地。新安江畔的深渡镇是全国中心镇和试点镇之一,是徽州通往的水上咽喉,重要的物资集散地,也是市最大的陆码头。这里是典型的中国江南小镇,民风淳厚,村落古朴,山水秀丽,是天然的氧吧。每年经深渡港码头南来北往的中外游客达数十万人次。当前,正是我国旅游地产开发的黄金期。我们在开发理念定位上,从根本上摈弃了以往开发商唯利是图掠夺性的土地开发,选择对环境、资源和生态充分保护利用的可持续发展的模式
9、,倡导规划就是财富,环境就是优势等现代发展理念,在旖旎秀美的山川风光中,打造出与山水和谐的旅游度假生活美景。旅游地产建筑的最高境界是让地产成为一种文化,从而做到地域性、民族文化和现代建筑艺术的有机融合、完美统一。每一个建筑都是用文化来传承文明和丰富建筑涵的。为了使项目开发定位更加科学、准确和合理,我们耗资上百万元,邀请了国外20多家规划设计和专业策划公司为我们项目出谋划策。该项目总规划面积30.3万平方米,建筑占地面积5.87万平方米,总建筑面积24万平方米。容积率1.2,绿化率46.5。目前,总体规划设计工作已经有关部门评审通过,进入全面施工建设阶段。我们以深厚的徽文化为背景,以新安江山水画
10、廊为载体,以日益兴旺的旅游产业为主导。开发后的千岛旅游度假基地,将成为的后花园；的御花园；市的会务中心和国际黄金旅游线上的又一旅游休闲度假胜地。让游客来这里体验徽州文化,看徽山、赏徽水、尝徽菜、听徽戏、带回三潭枇杷,贡菊,茶和徽州土特产。1.1.1注册情况一：企业名称：XXXX房地产开发住 所：XXXXXX大道法定代表人：XXXX注册资金：XXXXX实收资本：XXXX企业性质：XX公司成立日期：XXXXXX经营围：房地产开发、商品房销售；旅游项目建设；建筑材料销售；房屋中介服务。注册号：XXXXXXXXXXXX二：企业名称：XXXXXXX度假开发中心住 所：XXXXX大道法定代表人：XXXXX
11、注册资金：XXXXX整实收资本：XXXXXX整企业性质：合作成立日期：XXXXXXX经营围：旅游景点开发、经营。注册号：XXXXXXXX诸葛房地产开发XX注册资本1000万元人民币,由诸葛育平、詹志平、干再鸣和金苏林共同出资组建。1.1.2股本结构XXXXX旅游度假开发中心暨XXXX房地产开发注册资本XXXXXX万元人民币,由XXXX、XXX、XXX、和XXX共同出资组建,注资额分别为XXX万元、XXX万元、XXX万元和XXX万元人民币。图1.1 项目企业股本结构1.1.3企业组织结构本企业的主要业务及职能管理部门包括： 董事会办公室董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构,负责董事会文秘管
12、理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作的综合协调职能部门,具有调研信息、查办和协调功能。 财务部财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务,处理有关凭证、簿记、报表等核算工作,及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管理、成本费用控制等各项管理工作,制定筹资、投资、股利分配、税务筹划方案并实施相应的管理,参与制定资本运作方案,对会计信息进行处理,为企业管理和决策提供依据；企业部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部门之间的有关财务事项,并协调好与这些部门之间的关系；企业部与财务工作相关的业务培训。 人力资源部人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；人事
13、档案管理,员工招聘、调配、解聘,做好企业人才信息储备；建立并实施员工激励体系,核定员工薪酬、福利；建立并实施员工保障体系,办理员工的各种保险；拟定员工培训计划并负责实施,充分挖掘员工潜质；实施考勤、绩效考核,拟定相应奖惩措施。 投资发展部投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息,为企业制定发展规划提供参考；根据企业发展规划,寻找投资项目,进行项目策划,建立项目储备；根据企业确定的拟投资项目,牵头进行可行性研究；组织项目建设；参加企业资本运作方的拟定等。 行政管理部行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规章制度；督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定；承担总经理秘书工作；企业日常办公事务
14、和后勤、公关、接待；公司工作和行政办公围的安全管理；配合营销部进行公司形象宣传和企业文化建设；管理用固定资产、办公用品等实物管理；管理企业文件、资料、印信；企业各类会议的会务工作,以及总经理主持会议的会议资料管理。 营销部营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整理；制定企业经营目标,策划经营战略；根据市场情况及经营目标,制定促销方案和广告宣传方案,经批准后实施；根据市场情况及企业资源,进行产品策划、拓展经营项目。 办事处办事处负责与企业业务相关的政府部门、股东单位、中介机构等组织进行联络。为企业各部门工作人员提供工作场所及办公用具；收集行业、企业、政府的相关信息和政策。 审计部企业部审计由审计
15、部负责。图1.2 项目企业组织结构图1.1.4重大经营决策程序与规则企业实行现代企业管理制度,设有董事会和总经理。企业总体实行制度化管理,企业的重大经营决策,如重大投资决策或重要财务决策,均通过董事会按职权围决策,按程序进行。董事会是企业的决策机构,有关职能部门作为决策机构的下层组织,行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前,先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议,重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后,提交董事会讨论决策。具体决策程序为：首先由专业职能部门根据企业生产经营管理及发展需要,就需要决策事项进行前期调研后提出建议,然后由企业部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合企业发展战略规划,对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨,为董事会决策提供科学的依据,规避企业投资失误和风险；同时,企业还成立行
