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1、永新县工业园区公租房项目第一章 总 论第一节 项目提出的背景经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期间，全面建设小康社会的重要举措。也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。近年来，商品房价格的一路飙升。巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济适用房、廉租房和公共租
2、赁房的建设力度。在“十二五”开局之年全国建设保障性住房1000万套。作为实施“十二五”住房保障规划的攻坚之年，江西省2013年将完成32.24万套保障性住房的建设。改革开放以来，随着经济的高速发展，就业机会的增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。据初步调查，城区中的无房户、危房户占比仍然较大，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发无法解决中低收入家庭的住房问题。目前加快建设经济适用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的主要途径。在这种情况下，永新县委、县政府决策按照中央、国务院的战略部署，贯彻落实国家惠民
3、政策，积极发展公共租赁房的建设。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人
4、员的住房问题是全国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”公共租赁房就是很好解决方式。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。另外，
5、公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。早在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。因此，经济适用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。经县委、县政府研究，安排永新县两益园区建设开发有限公司具体承建工业园区公共租
6、赁住房。该工程是县委、县政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解决1038户中低收入家庭的住房问题。本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合当地的客观实际。因此，该工程建设是十分及时和必要的。第二节 项目概况一、项目名称永新县工业园区公租房项目。二、项目承办单位永新县两益园区建设开发有限公司三、项目建设地点永新县工业园区（埠前镇）四、可行性研究报告编制单位 永新县红润工程咨询有限公司五、建设内容和规模永新县工业园区公租房项目规划总用地33333.3平方米，总建筑面积65043平方米，住宅总户数为1038户。主要包括住宅楼及临街店铺、幼儿园及阅览棋牌室、停车场、室外附属用房及其配
7、套系统（即括住宅楼、停车场及室外附属用房内的给排水、电气、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。六、施工实施进度 本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。本项目建设期从2013年9月至2015年9月。七、投资估算及融资 项目总投资10295.98万元，资金来源为自筹和银行贷款，比例7：3。第三节 可行性研究报告依据一、项目建设单位委托书；二、国家及省、市有关公共租赁房的政策、法规和文件；三、永新县城总体规划；四、城市居住区规划设计规范；五、住宅建筑设计规范；六、民用建筑设计通则；七
8、、公租房保障办法；八、江西省公共租赁住房管理暂行办法；九、国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；十、国家计委投资项目可行性研究指南；十一、江西省各类建筑取费标准；十二、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。第四节 可行性研究范围一、项目背景及建设的必要性；二、市场需求分析；三、建设地点和建设条件；四、建设规模和建设内容；五、设计方案；六、项目进度安排；七、环境保护和节能；八、投资估算及资金筹措；九、财务评价与社会效益分析；十、可行性研究结论。第五节 可行性研究的原则一、坚持严格执行国家及省市县有关公共租赁房政策的原则；二、坚持提高社会效益、环境效益的原则； 三、坚持节约土地、
9、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；四、坚持经济适用、安全美观的原则；五、坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。第六节 研究结论本项目符合国家相关政策，利国利民，隶属永新县城镇建设总体规划，建设用地为县城住宅规划划拨范围，其建设地点所处位置优越，周围无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有利于城市资源共享和城市功能的发挥，适合居民居住。经过可行性研究分析，本项目建成将在一定程度上满足县城部分中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著。因此，该项目建设是必要的。第二章 项目建设的必要性第一节 项目建设地概况一、县域概况1.地理位置永新县位于
10、江西省西部、赣江支流禾水河中上游。地理位置为北纬26-47，2714，东经 113-50，114-29，东西长约65千米，南北宽约56千米，总面积为2187平方千米。县人民政府所在地禾川镇，距吉安市99千米，距南昌市316千米。2.地形地貌永新县位于吉泰盆地腹地，基本地形为东西高、中间低。东南部为雩山山脉余脉，山峰林立，有多座海拔1000米以上的山峰。西部属罗霄山脉余脉，山峰均低于800米。山地占全县面积的15.9%。中部是海拔较低、地势开阔的赣江河谷平原，占全县面积的29.6%，县城坐落于中心的赣江北岸。河谷与东西两侧山地之间则是占全县面积达54.5%的丘陵。整体地势自东、西两侧向中部逐级下
11、降，同时，赣江各支流由四周向中心汇集，构成一个近似羽状的水系，把中部河谷与四周山丘联结在一起，组成一个紧密的盆地系统。3.气候条件永新县地处江西中西部，属中亚热带湿润季风型气候，四季分明，气候温和，年平均气温18.20C;雨量充沛，年平均降雨量1503.5毫米；光照充足，年平均日照时数1700-1780小时；无霜期较长，年平均无霜期218天。4.行政区划永新县总面积2195平方千米，总人口48万人。全县辖10个镇、13个乡、1个垦殖场、1个国营林场：禾川镇、石桥镇、龙源口镇、里田镇、龙门镇、沙市镇、文竹镇、埠前镇、怀忠镇、高桥楼镇、坳南乡、曲白乡、才丰乡、烟阁乡、在中乡、三湾乡、台岭乡、龙田乡
12、、高溪乡、莲洲乡、高市乡、象形乡、芦溪乡、七溪岭林场、综合垦殖场。共有24个居委会、238个行政村。5.水资源禾水河从境内的龙田，溶水从境内龙源口分别流至。在里田江畔汇合，流经八个乡镇。共有6座中型水库，小型水库53座。全县水资源总量为7.8亿立方米。6.物产资源矿产资源已勘查探明各类矿藏20余种，其中铁矿石、石膏、瓷土、石灰石、混合稀士储量均在3000万吨以上。丰富的地矿资源为全县经济发展提供了得天独厚的优越条件。7.经济、社会事业总体经济保持较快增长。初步核算，全年全县生产总值556260万元，比上年增长13.5%。其中第一产业增加值125572万元，增长4.1%；第二产业增加值26232
13、8万元，增长16.5%；第三产业增加值168360万元，增长16.5%。三次产业结构由上年的24.1:45.9:30.0调整为22.5：47.2：30.3，产业结构进一步优化，工业化进程进一步加快，工业主导地位进一步巩固。财政收入取得突破，增长速度有所加快。全年财政总收入突破5亿元大关，达到51981.7万元，比上年增长35.2%，连续5年实现20%以上增长。其中，地方财政收入34883.2万元，增长35.4%。财政收入结构继续优化，“两个比重”进一步提高。财政总收入占GDP的比重为9.3%，比上年提高1个百分点；税收收入42067.9万元，增长53.3%，占财政总收入的比重80.9%，比上年
14、提高0.6个百分点。财政收入较快增长为进一步加强和改善宏观调控，大力实施“民生工程”等提供了强大的财力支持。全年地方财政支出141877万元，增长28.2%。就业形势保持稳定。全县年末从业人员27.55万人，比上年增加800人。全县城镇新增就业人员1.88万人，转移农村劳动4000余人，跨省劳务输出7.9万人。8.发展规划“十二五”期间永新将立足县情，充分发挥土地、矿产、旅游、文化和水五大资源优势，努力建设转型发展先进县，设施农业示范县，生态建设先进县和文化名县，旅游强县行列。第二节 项目建设的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实中央领
15、导同志提出的“为民、务实、清廉” 要求的具体体现，是践行党和政府惠民政策的具体体现。做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。住房问题已成当今社会热点问题之一。为实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，公共租赁房的建设就是措施之一。我国从1994年起开始启动公租房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十二五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目标。本项目的实施是县委、县政府贯彻落实中央在“十二五”开局之年建设1000万套保障性住房的总体目标，履行执政为民的一项重要举措。二、为加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城镇家庭中占有一定比例。总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十二五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。由于保障房政策的实施，居民住房消费持续增长。市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民意。对拉动内需发展经济，社会和谐具
