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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试全真模拟卷附带答案1. 【判断题】估价对象及其范围和内容，应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。()【正确答案】对2. 【判断题】在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）【正确答案】对3. 【判断题】建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）【正确答案】错4. 【单选题】投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D5. 【判断题】从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。()【正确答案】错6. 【单选题】某房地产在
2、正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300【正确答案】B7. 【判断题】潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。（）【正确答案】对8. 【单选题】在房地产估价中，一般将建筑物视为()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物【正确答案】D9. 【单选题】房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可
3、比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【正确答案】C10. 【单选题】征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的()倍。A.10B.15C.20D.30【正确答案】D11. 【判断题】地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()【正确答案】对12. 【判断题】鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）【正确答案】错13. 【判断题】当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。()【正确答案】对14. 【单选题】在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的
4、估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价【正确答案】B15. 【多选题】价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产【正确答案】DE16. 【判断题】再次抵押价值，是未设立法定优先受偿权利下的价值送减去已抵押贷款价值与贷款成数的比值后的数额。()【正确答案】错17. 【多选题】【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产
5、税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD18. 【单选题】在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求【正确答案】A19. 【判断题】长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()【正确答案】错20. 【单选题】【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，
6、估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C21. 【单选题】估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D22. 【单选题】房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A23. 【判断题】移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。()【正确答案】对24. 【单选题】专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A
7、.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告【正确答案】D25. 【多选题】应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE26. 【单选题】在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A27. 【单选题】房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B28. 【判断题】只有合法权利的房地产才能成为估价对象。()【正确答案】错29. 【单选题】房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望
8、，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A30. 【判断题】高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()【正确答案】对31. 【单选题】在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A32. 【单选题】直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A33. 【单选题】成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.估价对象在估价时点
9、时B.估价对象在交易时C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的【正确答案】A34. 【判断题】加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）【正确答案】错35. 【单选题】消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【正确答案】B36. 【单选题】搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D37. 【单选题】【真题】对运用
10、各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【正确答案】D38. 【判断题】房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（）【正确答案】对39. 【多选题】下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD40. 【判断题】不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（）【正确答案】对41
11、. 【判断题】由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）【正确答案】错42. 【判断题】一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）【正确答案】错43. 【判断题】未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。()【正确答案】对44. 【单选题】设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B45. 【多选题】砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（
12、兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC46. 【单选题】价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B47. 【判断题】对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）【正确答案】错48. 【单选题】有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算
13、【正确答案】B49. 【单选题】房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D50. 【判断题】任何情况下都可以使用长期趋势法进行房地产估价。()【正确答案】错51. 【单选题】在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【正确答案】C52. 【单选题】某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30【正确答案】B53. 【多选题】在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没
14、有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE54. 【单选题】【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C55. 【多选题】下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。【正确答案】ACDE56. 【
