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1、宏鼎置业股份有限公司,宏鼎-畅溪园房地产项目可行性研究报告公司名称：宏鼎置业股份有限公司 完成日期：2008年8月目 录一、总论3二、市场调研分析5三、项目综合定位20四、项目投资估算35五、财务分析44六、风险分析与对策44七、研究结论及建议45八、附表48总 论1、项目建设背景根据潍坊市城市发展的需要以及玄武街区所有工业园“退城进园”全部搬迁到济青高速路以北工业园的规划要求，宏鼎置业股份有限公司通过自行开发该地块。基地面积合计1.7722公顷。开发建设用地及土地用途性质变更手续由潍坊市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继展开。2、项目概
2、况（1）项目名称：“宏鼎畅溪园”（2）建筑规模：七栋多层、一栋高层（3）建设地点：潍坊市新华路北首（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：宏鼎置业股份有限公司 （6）经营类型：房地产经营（7）企业性质：股份有限公司（8）企业概况：宏鼎置业股份有限公司于 年 月正式成立。公司现有员工 人，其中各类职称的技术经济管理人员 人，注册资金 万元。公司资金技术实力雄厚、管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，目前在规划和开发建设的项目有：潍坊市新华路北首，宏鼎畅溪园小区。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（9）工程概况：“
3、宏鼎畅溪园”规划总用地2.2614公顷，其中，城市道路用地0.4892公顷，可建设用地1.7722公顷。地上建筑面积4.60万平方米，其中高层住宅建筑面积2.30万平方米，多层建筑面积2.10万平方米，商业及配套建筑面积0.20万平方米，地下停车场建筑面积0.88万平方米。规划居住户数364户，容积率2.6，建筑面积28.16%，绿化率34.7%，停车位382个，其中地面停车位100个，地下停车位264个。3、可行性研究报告编制依据（1）关于“宏鼎畅溪园”项目建议书的批复；（2）潍坊新兴设计研究院“宏鼎畅溪园”项目初步规划方案；（3）建筑工程公司地质勘测资料；（4）审计事务所验资证明；（5）潍
4、坊市土地使用变更通知书（6）建设项目经济评价方法与参数；（7）房地产开发项目经济评价方法；（8）投资项目可行性研究指南4、可行性研究报告的范围根据“宏鼎畅溪园”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。户型规划为中档偏低住宅，根据对潍坊市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济
5、效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。市场调研分析一、 潍坊市概况潍坊位于山东省中部，被誉为“山东的后花园”，东与青岛、烟台接壤，西同淄博，南与临沂、日照为邻、北临渤海莱洲湾。潍坊市辖区、市、县、个市属开发区，面积.万平方公里，人口万，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、水环境治理优秀范例城市、入选年中国特色魅力城市
6、。潍坊区位优越、交通便捷，位于山东半岛中部，地处济南、青岛中间，占据半岛城市群中心位置。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，是全国公路交通主枢纽城市。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口、大连等航线，是全国四个航空邮件处理中心之一。年潍坊市生产总值完成.亿元，按可比价格同比增长.；按常人口计算，人均达到元。二、城市规划与发展目标（一） 整体空间格局规划根据潍坊市总体规划（年）确定，潍坊市将按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构，主要形成四大版块。规划还确立了“两基地、一中心、一枢纽”的战略定位，提出了“壮大中心城
7、市、带动区域发展”的城市发展策略，确定了市域“一主五副两翼”的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘、昌邑、昌乐、寿光和滨海新城为副中心的半小时核心城市圈，带动以高密、诸城为主的东南部经济区和青州、林朐为主的西部经济区迅速崛起。一主五副两翼“一主”是指中心城区；“五副”是指依托便捷的交通网络构筑的半小时交通圈中的五个副中心城市，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑及滨海新城；“两翼”指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。四大板块中心城区：重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；东部高新技术开发区：重点发展高新技术产业，形成高新技术发
8、展的高地和一流平台；西部物流园区：重点发展物流业，形成全省乃至华东地区重要的物流节点；西部滨海项目区：重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏的任务。一心、一环、一廊、一轴“一心”即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是壮大、提升中心城服务项目功能的主体。“一环”即西外环路、潍胶路、东外环路、禹王北街组成的城市快速交通环路，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一廊”即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。“一轴”即由北海路为主的交通、发展轴。三、潍坊市房地产市场运行情况分析宏观层面上，2007年是2006调控政策密集出台延续的一年。年内的土
9、地增值税清算、物权受法律保护，遍及全国的房地产市场专项整治，央行六次加息、10次提高存款准备金率，二套房首付四成，打击囤地和叫停“小产权”“限制”加码等，一把把利剑分斩房价高位运行的支柱。可是市场却在与消费者的房价涨停愿望继续开着玩笑，直到2007年10月份，全国70个大中城市的房价似脱僵野马般直线窜升的势头才有所收敛，其中仍有个别城市的涨幅不断履新。但10月份以后，国家宏观调控终于显灵，在国家宏观调控的作用下，虽然市民持币态度较为浓厚，但潍坊房地产因主要以自住购买为市场依然稳健发展，房价继续走高，宏观调控波及的影响面尚未完全显现。（一）2008年房地产业市场运行情况潍坊房地产业与国民经济协调
10、发展情况“十一五”期间，潍坊市GDP将保持快速增长的态势，预计年平均增长率将达到14%，其总量将比2007年翻一番，达到2900亿元，整体经济持续告诉增长。“十一五”期间，潍坊市人均GDP将达到4200美圆左右。当一个国家或地区人均GDP达到3000美圆以后，经济将进入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变。按照国外一些经济学家的测算，人均GDP在3000美圆左右，房地产增长速度与国民经济增长速度之比约为1.4：1，房地产业增长占GDP比重约为7%，而2007年潍坊市共完成房地产开发投资为156.6亿元，发展潜力巨大。这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产品尤其是房地产产品的需
11、求，不仅刺激对住宅的一次置业和更新换代；而且也将通过日常、娱乐等消费品的需求升级带动商业地产的发展。今年以来，我市经济发展速度屡创新高，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因主要是市委、市政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。（二）潍坊市竞争格局分析1、 板快竞争A板块中心板块：主要以商业地产为主，是潍坊的传统商圈，将为未来的发展中
12、进一步强化其商业及商务功能，而弱化起居住功能。B板块东部板块：主要以中档以上纯住宅小区为主，以新华路为核心，是目前潍坊高尚住宅小区其中地，未来将加强高档楼盘的开发，并有希望出现大的商业项目。C板块西部板块：主要以普通住宅（多层）为主，以鲁发名城为领头羊，致力于建造普通老百姓买的起的普通住宅。D板块豪德板块：主要以物流贸易批发为主，居住功能很少，政府将进一步加强其物流贸易功能。2、 产品竞争格局 商业产品2007年潍坊目前仍旧以专业市场为主，零售市场因风险更大、市场容量有限，仅金沙城市广场一家开发为零售市场为主的商业中心，但2008年可能将呈现零售商业地产项目竞争加剧；批发、零售兼而有之的大中心
13、商圈将成型。住宅产品 市场产品雷同，新型产品逐渐涌现，高端项目的价格持续走高，中低端产品价格可能缓慢走高，80120平方米的中等户型是市场主流，但产品之间的竞争可能走向多元化，差异化竞争。（三）、近年来潍坊市整体房地产业发展状况近几年来，潍坊市房地产呈稳步增长态势，房地产投资额呈高位运行状态；整体市场格局由原来的城中心一支独秀发展到“东部领衔，多点开花”的局面；销售面积持续增长，销售价格平稳增长；住宅地产在波澜不惊的表面下暗流涌动，商业地产在风起云涌暗藏危机；住宅产品经历着由多层向小高层、高层转化的过程，目前市场上多层产品大受追捧，但产品类型仍显一般，未有实质性的突破；小户型公寓放量持续增大，
14、80120平方米中等户型产品成为市场主流。1、 历年房地产开发投资情况近年来潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地产开发投资（亿元）20.437.1437998.4156.6房地产开发增长率81.7%15.9%83.7%24.6%59.1%住宅投资额13.92633.549.8564.1118.3 同比增长33.786.429.149.228.184.4 其他6.511.19.529.1534.338.333由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长态势，且增长幅度波动很大，其中，2003，总投资额及住宅投资额的增长率双双出现80%以上的增长率，可以看做潍坊市房地产出现了集体井喷的现象，总投资额的增长率高达83.7%增长绝对值达36亿元，住宅投资额增长率为49.2%，而其他类（主要为商业物业）增长率更是高达210%，增长绝对值高达20亿元，与外界盛行的“2005年为商业地产年的说法吻合”。2006年整体市场投资额增长率有所下挫，理性回归，趋于平稳增长。2、 房地产市场供略大于求，市场存量激增年份2006年同比增长2007年同比增长施工面积（万平方米）41247.14650
