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1、祥生产权式酒店公寓营销策划方案目录:项目篇项目介绍现有酒店经营分析SWOT分析定位篇项目总体定位客户定位产品定位价格定位产品建议篇项目产品建议装修标准建议市场推广篇推广思路执行部分销售篇销售策略投资分析运营分析销售预估项目篇1、项目介绍项目地理位置酒店位于诸暨市区商业、文化、娱乐中心，座落在祥生新世纪花园西侧，紧靠苎萝路、东兴路、交通便捷、地理环境优越。产品概论项目位置： 诸暨市苎萝东路和东兴路交叉口发展商： 浙江祥生房地产开发有限公司设计单位： 浙江南方建筑勘察设计有限公司施工单位： 祥生建设酒店管理公司： 待定占地面积： 总建筑面积： 容积率： 建筑层高： 总高度： 周边环境和配套区域建筑
2、形态：多层住宅为主,祥生新世纪花园,祥生瑞和园,金凤小区,乐园三区环绕四周绿化状况：风景秀丽,绿意盎然,金鸡山,滨江花园近在咫尺道路状况：东西向主干道：东二路东一路暨东路环城东路南北向主干道：艮塔东路永昌路环城东路商业配套（大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所）商场：美加乐购物中心东方魅力婚纱摄影邮政局城东电信营业厅医院：卫生防疫站江东分院学校：诸暨第二高中诸暨中学越兴中学滨江中学滨江小学实验小学娱乐场所： 西施故里旅游区城市广场滨江花园儿童公园诸暨市皇家咖啡西餐厅博物馆小结：从地理位置看：项目所在位置优越，闹中取静；十分适合酒店的经营；从周边配套看：项目的周边
3、配套完善，产品的自身价值较高；从产品本身看：商务娱乐配套齐全，符合主要使用群体的要求。2、现有酒店经营分析酒店行业作为提供住宿，餐饮的服务行业，它的发展与地区经济状况息息相关，随着诸暨市经济的快速发展，商务活动的日益频繁，酒店行业的市场需求随之增加，再加上人们消费理念的转变，越来越多的人追求生活的享受，双重作用下，导致诸暨市客房收入及平均房价较去年同期都有一定上升，第一季度平均房价上升了15元/间3.天从以上分析，我们不难发现：酒店的营业收入稳步增长，酒店的客源的稳定增长，证明市场对酒店的需求空间增大；餐饮娱乐的消费支出增大，经营状况良好，酒店行业的发展前景良好；从同业的市场分析来看，诸暨的酒
4、店发展前景良好4、SWOT 分析根据以上市场信息、经济等以及所处的环境和时代特点中，我们可以发现现有地块（现有项目）以下优势，劣势，机会点和威胁点；S优势分析整个经济业态多元化，贸易频繁，经济繁荣稳定，经济发展的大环境整体局势良好；本项目的周边环境和周边设施完备，土地价值高，是高端产品的基础保障；诸暨城市经济持续性强，城市进入快速发展期，商业，服务业的快速增长带动酒店的整体需求；特色经济的迅猛发展，促进企业的商贸频繁，对酒店的需求在不断上升；诸暨的大环境除了重视经济的发展还注重文化的发展，为企业提供良好的经济环境的同时，提供了人才和社会氛围资源，促进商贸的活跃，企业商贸的活跃，也就影响着对酒店
5、需求的增加；良好的经营管理公司作为运营支撑；产品是其市场的首例产品。W劣势分析周边环境还不够优越。C. 配套设施有待进一步完善。O机会分析特色经济持续发展，企业对商务酒店需求增加，给酒店行业一个长足的发展空间；周边城市的发展，带动诸暨当地消费群体的投资意识；诸暨城市经济的势头良好，促进了经济大环境的稳步发展，有利于房地产产业的发展，也有利于酒店行业朝着更好的方向发展；T威胁分析产权式酒店销售在诸暨还是首例，大众的接受程度还不确定；市场的接受度不能确定；房产大势的影响是否辐射到诸暨的投资产品，影响程度的大小还不确定；定位篇1、项目定位根据前一章的描述，我司认为下列定位是较为适合的：为诸暨商务人士
6、服务面对江浙投资精英集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功能为一体的精装修、五星级、产权式豪华酒店公寓2、客户定位综合前面的分析我们可以推断出我们的消费群体为以下几类人群，其消费习惯，心里，结构如下诸暨国家公务员 年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；所占比例较大估计在30%左右诸暨收入较高的职员 年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；和公务员很雷同，所占比例不大，15%左右。诸暨投资客 年龄在
7、25-45左右，是比较成熟的投资客，注重回报，理性消费群体； 比例在15%左右外地投资客来自温州等地的30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中，看中回报，很理性的消费群体，对于产权式酒店公寓不陌生。所占比例在30%左右针对上面我们所分析的目标人群，我们将根据其消费习惯、消费心理消费结构等执行相应的媒体推广计划，举行公关活动。主要消费群体图表如下：图一：2、产品定位产品规划总建筑面积在3.4万平方米；其中酒店式公寓100-170间配有现代化设施的多个大小会议室、多功能厅；结构新颖，风格独特，是欧式建筑艺术与现代气息的完美结合。酒店现有各类套房、高级商务间及标准间
8、在内的各类；拥有中西餐厅、宴会厅、风味厅等用餐点；多功能厅是举办新闻发布会、产品展示会及各类培训会议等各类商务会议的理想场所。酒店还设有VIP会所，它将成为诸暨社交的中心。产品设计产品总体设计：集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功能为一体，主要满足诸暨商务人士需求的综合性酒店。餐饮系列： 推出中餐和西餐相配合的餐饮， 满足商务人士的高品位，还将把餐饮文化进行传播，把餐饮消费和文化消费相结合；休闲、娱乐功能： 咖啡厅：为商务人士一个比较惬意的休息环境，还能够在休闲中进行一个基础的商务联络， KTV娱乐：提供轻松的娱乐环境，缓解商务人士的工作疲劳，达到其轻松工作和娱乐的效果；商务、服务功能；设
9、置专业的商务大厅，其是集会议，恰谈，演讲多功能为一体的商务中心；配合商务人士高效工作；设立票务中心、租车、复印等系列的商务配套服务；住宿功能： 房间的划分按照个人对卧室空间的合理要求进行划分； 内部的装修精致幽雅，把住宅的舒适感充分体现，满足商务人士对家归属感的要求；以上的产品设计都将是主要以商务人士也就是最终的消费者为出发点，以满足他们的需求为目标，根据这类消费群体的消费特点进行设计，提高各项服务质量，利于后期的经营，也利于提升整体物业的品质。 在提升酒店的整体赢利能力后，其物业的整体价值提升，物业快速增值就水到渠成。 3、价格定位价格依据周边没有雷同产品精装修产品单位面积小，可以拉高单价，
10、总价没有太大的影响，投资门槛不高以新产品，高定位的产品出现在市场中，那么其价格也将会是一个到定位的产品，它符合中国消费者的消费心理。产品的稀缺性恰好可以反映出其定价本项目不建议把单方成本作为一个价格定价的要素考虑，因为其含有的技术含量和创意含量高，风险系数不能和单纯的住宅项目类比，所以把利润目标作为一个价格定位的重要要素1）运营回报方法: 现有市场的租金调查（数据来源销售部）五星级酒店的租金情况在300-380元上下，同时其入住率控制在60%-70%之间见表格月收益天租金天数入住率运营成本利润额3668.253003650.60.3344019总价（万）首付4成（万）还款数额（万）月还款净收益
11、10万的贷款月还款数额45.26218.10527.15273068.256001130假定条件：首付4成 天租金300元; 入住率0.6：根据市场测算;运营成本0.33：根据酒店管理行业的行规测算具体计算如下：月收益=天租金300元*天数365*入住率0.6*（1-运营成本0.33）净收益：除去贷款后，个人的期望值净收益：投资者每月除去贷款后所得的资金（预计）还款总数额=月还款3038.25/10万月贷款还款数*10万总价=首付部分+还款总数额 故此定价在45.262万元 单价在9000元左右。 2）类比方式定价法周边的普通住宅的房价在3500-4500元不等，综合本项目的装修，建筑体，本项
12、目是以酒店方式划分，室内面积的在50左右，综合内部的配套服务等故此其价位应在：6500左右根据以上二种定价方式，同时考虑到市场的因素，我司建议该项目的定价应为7000元8000元第四章 产品建议1、产品规划房间划分1）房间的面积在40-60之间（建筑面积），保证低总价的控制2）房型规正动线部分以后内部的动线明确，每层的服务设施的房间都放在最中心的位置，保证其便利性。其他配套设施的建议会所：具有商务功能餐饮：保证客房餐饮的同时希望能够达到对外营业的功能特征；娱乐设施：有一层到两层的面积能够满足客人常规娱乐比如：KTV，棋牌等娱乐功能商务功能部分：会议中心，会议洽谈室，商务会所，娱乐休闲厅等智能化系统会给产品加分，提高商务的等级。2、装修标准建议外 墙：外墙建筑风格：大 堂：大理石地面门： 电子感应门锁窗： 亚铝高级型材（表面氟炭处理），中空玻璃室内装潢标准：五星 水槽及龙头 ： TOTO全套卫生洁具天关及插座 ： 国际标准超豪华型卫 生 ：TOTO全套卫生洁具空 调 ：中央空调用 电 ：电 梯 ：高速电梯建议价格范围： 1500-2000元/平方米第五章 市场推广篇1、推广思路推广原则准确性：在推广过程中，要把握住主要的客户群体的信息接受来源，做到信息传播途径
