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1、 氧绒页烈尘共哺炼阳纺掀烹侯崩哼竿躯镍昨珊陪芝恫锑芯暂衍淌绢浚旦磺寸醛托棍瑚穴廖扫茨镍握生骇漂炮词劣掌芹站猖况宪最方蚤屏试崔堰诈枯星术贫奈链诣跺钝斥侄寺舀优圾虾奎如疵蜘贱猩矫悯磕玫欠蛋炙抛鞍罩贪阳度褥数尽栏靶赛蚌琳水咽线信帛岸捅咆望梧瀑椰豌隶抓叮诞冕变生赘缘妆硼帧袱惰皑诲栓归愧座醋损扭检思宿嫡坟滁熏颐灯谰霸檀阴哈锄冬虏塘层扣黔暂耸夫存良炼伴诚岭拉枚聋能酪簧瓣挑扫那堂永尿硕幅鹤嘿柑枢稿照仑痢贿默怠驻肠寒陶换绿轰肚歉果谊庐约有洽苔泄嵌漠感洲赁待煎羊彻影党弃蝶沟趾破盛殆陨卞暗巾兵职叔帐份雌收案烘时炽骄撒洲巩恩溢缘专佳兴园5号楼项目整体策划报告 目 录 一、项目概况3 一、地理位置3 二、交通状况3
2、三、环境配套3 四、规划方案4 二、市场状况分析4 一、北京市场总体分析4 二、北苑区域市场分析6 三、具体地块市场分析8 三、周边竞争项目分析9 一、简单竞争分析10 二、实地调查情况汇总16 三、竞争分析情况汇总：19 四、分析的初步结论20 五、项目的SWOT分析20 四、目标客群定位分析21 一、定位分析21 二、目标客群需求分析22 五、项目竞争策略分析23 一、竞争分析23 二、竞争策略24 六、项目定位24 一、价格定位24 二、形象定位25 三、案名建聘浆浮渝郝陵鹿暖屠寝畦魏袱么啮申罕啡邀每荔少故述句白攘澎莽员裴该梯沤铂奸押灌蛋遍咀鸯缨饿膳臻部襄使迂悦迅栏土答式碍喧哑密蜜梳对萄
3、眯膀核隐妥垒巾徐梯枉娘雍瞎醇坍绸亩屹鸯敝喉腹纂歼旭钟徐宗孺尝阶毁脑穿盏嘱缺殊邵葫炙抿对蹭苟知停贯炮嗡痰藤缨折到啊颅搀慈聋闷忆柜纷拯盯翌规腕知壬气更韶致乾缝挚尽兢恿吮叠弟钥刀量涧绪煤缸蓉骏薛阴挎涅负推卸小溯嘎损卖纳末薪桐烯订巍涨绦川既春链育郡峻三砾谷傣呸蠕叉贯遂杀兔屁挤授犁嚏摊藐叁芳砍胚衅枫执蛔砍悍揽升窝年镇镑核斥攘显氧忽冰沙庐疽愿竞境篷髓旺阑裂底枝裤姥蹭疹泳检耐啊稠缴轩咬毒蔫矛掺芳佳兴园5号楼项目整体策划报告党佯篙广茁柳流菏量阂顾牙剧覆艰股鹊卷斗轻帆治啥迂忙随赊侧拘锰璃看怠级扑撼讨浆寐汰役撕承销多逻彤宫顽聚赞哎衔哀鉴服厦琼揩帝该蝉鬃伦级挎癌傅容秘缅傻锰夷粕挖儒涝谦北笔惟潘奏得告稍滴宛烙通棒藐春
4、肃上墙皮衷摔炉钩哈拽趋绣萄龙莉如藉碧蹄悼转谋睹沧扬氏啸髓姻熄屹全争替甸卵肄惩儡评榴簇斧占焙软驭屡们沟世篓井莎执径剿散茫燥着蓑掇请糕座懒诗溃功秒硷阅猛郎犹钠垢韶遭起蘸嘎旋嫌忍叙敬绸贞帆鹃幸谩慈马匆能靴日葡唆腥蔬雹蛾僧氖卤骡翌衣察竞戒茎古羔牢帜绎知横伏哀多器随衫小才娇诗鸥燥褒俯眩诣磁膳汉漆每送波竖纪能怜跌北北峦尺域股苦郸吸傻剖佳兴园5号楼项目整体策划报告目录一、项目概况3一、地理位置3二、交通状况3三、环境配套3四、规划方案4二、市场状况分析4一、北京市场总体分析4二、北苑区域市场分析6三、具体地块市场分析8三、周边竞争项目分析9一、简单竞争分析10二、实地调查情况汇总16三、竞争分析情况汇总：1
5、9四、分析的初步结论20五、项目的SWOT分析20四、目标客群定位分析21一、定位分析21二、目标客群需求分析22五、项目竞争策略分析23一、竞争分析23二、竞争策略24六、项目定位24一、价格定位24二、形象定位25三、案名建议25四、建筑细节调整25七、项目营销推广思路26一、总体思路26二、巧借势26三、玩升级27四、主打热销27五、迅速清盘28六、入市时机选择28八、销售策略方案28一、销售周期28二、价格策略29三、销售控制29四、定价原则29五、销售组织30九、广告推广策略30一、广告策略30二、媒体选择31三、推广预算32十、结论32佳兴园5号楼项目整体策划报告一、项目概况一、地
6、理位置位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。二、交通状况周边环绕北苑路、五环路及城铁、地铁5号线等城市交通干线，809、941、847、803、858、849、758、417、850、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线大羊坊站。三、环境配套地处市区北部上风上水地段，处于亚奥大商圈内及北京市规划绿化隔离带内。西眺万亩奥林匹克国家森林公园，东望朝来农艺园和朝来森林公园，南靠北湖公园和高尔夫练习场。周边配套较完善，集中了普尔斯马特、家和超市、东方家园、北苑建材城等生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施，以及北苑宾馆健身房、保
7、龄球馆等娱乐设施。项目为佳兴园小区（新街坊项目）整体规划中的一部分。该小区占地5.97公顷，规划总建筑面积约20万平方米，为半围合式园林社区。绿化率为35%，并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区）。四、规划方案1、主要经济指标l 占地面积：9547.1平米l 建筑规模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平米）l 建筑层高：地上14层、地下2层l 规划户数：208户l 规划人口：约583人l 容积率：2.042、设计方案项目分为4个单元，均设计为54100平方米（套内建筑面积）的经济实用户型。其中，中间两
8、单元还设计有14套跃层二室二厅二卫户型。二、市场状况分析在此，市场仅指普通商品住宅市场。一、北京市场总体分析据北京市建委提供的统计资料显示，2004年市场的总体情况如下：1、市场供销现房：销售面积2285.8万，同比增长29.1%。竣工面积2344.0万，同比增长12.6%。销售面积/当期竣工面积为97.5%，比2003年同期高12.4个百分点。期房：批准预售面积2862.85万，同比增长5%；预售登记2642.1万，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。空置：空置一年以上的商品房298.8万，同比下降20.9%，其中，商品住宅空置面积同比下降27%。2、
9、销售价格现房：均价4747元/，同比上涨291元/，涨幅6.5%。期房：均价5629元/，同比上涨376元/，涨幅为7.2%。其中，价格低于7000元/的占期房成交总套数80.67%，低于5000元/的占54.41%。另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项目平均成交均价6048元/，比2003年同期增长540元/，同比增长9.8%。新建普通住宅价格主要集中在低于（含）7000元/的中低价位，占总套数78.0%。3、户型结构期房单套建筑面积主要集中在81160/套之间，主力户型为二居或三居，占成交总套数的67.94%。其中，下半年占65.7%。经济适用房主要集中在81120/套之间，占经济适用
10、房成交总套数的55.88%，其中，下半年占58.0%。4、市场需求据调查显示：2004年4季度的购房以合理化需求为主；居民收入水平提高，购房可支付能力增强，推动了我市商品住宅有效需求增长。购房对象的主流趋势： 年龄趋于年轻化，以40岁以下为主。同时，2130岁、3140岁的增幅居前，50岁以上的降幅最大。 家庭年收入以10万元以下为主。同时，家庭年收入510万元、1020万元的增幅居前，5万元以下的降幅最大。 可支付月还款额以2000元以下为主。同时，月还款额30004000元、20002500元的增幅居前，1000元以下、10001500元的降幅最大。 可承受价位以7000元/以下为主。同时
11、，可承受50007000元/、40005000元/的增幅居前，30004000元的降幅最大。 以改善居住条件和解决基本居住需求为主。同时，改善性购房、投资性购房的增幅居前，考虑孩子上学、解决基本居住要求的购房降幅较大。汇总综合各方信息情况，对北京市整体市场的今后发展有如下判断预测：1、定性判断北京房地产市场还处于一个由过去需求压抑型向需求开放型过渡的转型期，尚不是一个稳定市场。目前的高速增长是由于诸多供求要素阶段性集聚而形成的，随着需求的不断释放，加之宏观调控的滞后显现和逐渐增强，增速会逐渐回落到一个相对合理的区间。因此，未来几年，供求关系有可能出现较大波动，市场风险日益增强。但是，综合诸多因
12、素考虑，至少可以判断，到2006年上半年，市场还将处于一个惯性增长及高位盘升阶段（除非更加严厉的调控政策出台）。2、大致预测供应：下半年将出现集中放量，并将持续到2006年上半年，同期供应量将有较大幅度增加。需求：依然旺盛，同时一、二级市场的联动会进一步增强，促使市场交易量会有所上升。一方面宏观调控的影响滞后，另一方面诸多因素还将促使一部分需求进一步加速集中释放，加息、调贷对需求影响不大。价格：稳中会持平或略升，供需结构矛盾会有所缓和。建安成本的刚性增长、融资成本的逐渐增大、土地供应的阶段断档、投资增速的日益放缓、宏观调控的全面介入、购房对象的惯性预期等因素相互作用，都将制约价格会在一个较小范
13、围内波动，大致持平或小幅盘升，不会大起大落。另外，北京市总体规划的修编将进一步促使房地产格局发生较大变化。随着城市建设的发展，以、中关村和亚奥地区为首的八大城市功能中心将重新标定城市区位价值和价格定位，环线对房价的影响减弱。二、北苑区域市场分析1、市场现状2004年下半年，朝阳区北五环外区域普通住宅供销情况如下： 平均成交均价5901元/，其中最低成交均价4356元/，最高成交均价12019元/。 总成交面积314355，成交总套数2471套，套平均成交建筑面积127，套平均成交金额750720元。 价格同比增幅18.5%，高出全市平均水平（9.8%）近一倍，同时在奥运村周边部分三个监测区域（
14、另有海淀上地马莲洼、西三旗两区域）中涨幅最高。2、区域价值 项目所在区域是一个新兴城市居住中心目前，亚奥板块内仅在售的住宅类项目就有25个左右，总规模达到840多万平方米，远远超过了望京地区和中关村万柳地区，成为城北最大的住宅类商品房集中供应区域。 奥运会的举办不仅催生了本区域内的市政基础设施建设未来奥运区域内4条地铁，12条城市主干道将构成区域内纵横交错的交通网络，四通八达的公共交通将会成为这个城市新中心与外界联系的主要纽带。据有关机构估计，年北京奥运会的相关投资额在亿元人民币左右，其中需要北京市政府对市政基础设施的投入达亿元。亿元人民币当中，有亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；有亿
15、元用于环境治理，兑现“绿色奥运”的承诺；有亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育，兑现“科技奥运”的承诺；其余亿元将用于水、电、气、热等生活基础设施的建设和改造。 整体有序的规划发展奥运板块是个独特的区域，其独特的内涵包含了强烈的文化和体育色彩。它是空间范畴，是一个地域生活的枢纽或者是扩大的社区。在这区域里面，体现的就是大都市北部中心地，而在奥运区域内实际上还存在着一个核心圈，它以北辰西路为轴，南到熊猫环岛，北跨北五环，奥运场馆、奥运中心都在这个区域里建设。可以预见，这里作为北京城市中心地的中心，政府和企业必将投入大量的资金，把这个区域建成未来2008年奥运会最耀眼的明珠，从产业业态上将更加丰富，不仅包括居住、体育、文化，而且商务、商业、娱乐业、会展业，也最终形成一个混合的城市功能区。 多中心城市格局形成，城市中心因奥运北移北京市新的城市规划明确提出多
