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1、浙江大学科技园招商访案第一部分 项目的概况一、项目背景概况1、项目的建设历史：浙江大学国家大学科技园（滨江）前身为“中恒世纪科技园”，其用地属于中恒世纪科技实业有限公司的工业用地；后在具体的建设审批过程中定位于高新公司（倾向信息化和生物医药等产业方向）的创业基地和公司孵化园区。本项目依赖中恒世纪公司和浙江大学的背景联系，中恒世纪和浙江大学国家大学科技园（简称浙大科技园）签订了有关的加盟合同，并将“中恒世纪科技园”名称改为“浙江大学国家大学科技园（滨江）”，使之成为浙大科技园体系构成之一。2、浙江大学及浙大科技园项目的概况浙江大学通过百余年的发展，已逐渐发展成为国内重要的科学研究中心和高新技术辐
2、射中心，形成了较强的基本研究、应用研究和开发研究的能力。浙江大学科研条件优越，建有国家和省、部重点科技基地34个，科研机构190个；其中国家和省、部重点（专业）实验室5个，列全国高校前列；省、部重点和开放实验室9个。浙江大学每年均有许多科技成果获得国家、省、部级科技奖励。浙大科技园是经国家科技部、教育部联合批准的首批22个国家级大学科技园之一，是浙江省重点科技公司孵化器、浙江省青年创业基地；科技园享有杭州国家高新技术产业开发区和省市政府出台的一系列优惠政策。浙大科技园的建设遵循“统筹规划、以人为本、市场推动、坚持开放”的方针，坚持技术创新和科技成果转化、高新技术公司孵化和创新创业人才哺育、高新
3、技术产业辐射的宗旨，按照“一园多点”的原则同步在宁波、嘉兴、绍兴、温州及江西省南昌市等地建有科技园分园，打造一种实力雄厚、资源互动的浙江大学科技公司商务服务体系。浙大科技园（滨江）作为浙大科技园杭州本地分园，以个性化空间设计、生态型环境控制、充足服务设施配套、专业性协调管理等特色优势打导致科技创业者的乐园，是“天堂硅谷”商务服务的一颗灿烂明珠。二、项目工程概况1、整体设计概况：浙大科技园（滨江）项目建筑由11幢独立楼宇构成，其中1#至9#楼为商务办公区，10#楼和11#楼为后勤服务区；项目建设有2个独立地下车库和一种地上中心花园。整个园区建筑以规则的纵式排列，体现了科技园“高效、严谨”的风格；
4、同步采用生态型花园布局、个性化单套设计、集群式商务管理等理念，实现商务的人性化和舒服化，为工作和生活提供互动一体化服务、为创意革新提供一种灵感的自由。2、建筑概况：项目用地面积33968，总建筑面积53237.7，其中地上建筑面积47694.1，地下建筑面积5543.6，项目容积率1.4，绿地率35%。项目1号楼为9层建筑，位于科技园的正门，是园区的核心单体，配备有2部OTS电梯；总建筑面积为17167.1，涉及主楼和裙楼、地下车库三部分；主楼建筑面积11624.9，每层建筑面积为1298，均为办公用房；裙楼3层，建筑面积为2556，每层建筑面积大概850左右，可作展示、会所及配套营业场合使用
5、；地下车库2803.6。一号楼建筑宏伟、设计气派，从而彰显出园区的整体实力和入驻公司的外在形象。项目的2至9号楼为四层建筑加架空层和阁楼，是园区的重点部分，也是园区的特色部分。该部分总建筑面积25351.6平方米，分别设计有A1、A2、B1、B2、C1、C2六种户型共80套可供选择的个性化、孤套复式办公空间，面积均在250380左右。项目的10号、11号楼在园区内靠北方向，均为5层建筑，总建筑面积7719，设计以生活配套服务功能为主。10、11号楼共拥有酒店式公寓170套，每套建筑面积为33；餐厅、休闲吧等集中在11号楼；完全可以满足园区内公司职工的餐饮、休闲、文体等服务需求。项目尚有面积62
6、26.3的架空层和面积多达3500的中心花园，沿各主体建筑周边都设有绿化带；项目各建筑主体分布规则、合理，力求达到“真正会呼吸的科技园”的生态型、SOHO创业空间效果。三、项目区位概况本项目位于长三角经济圈范畴内的杭州市钱塘江南岸滨江区南环路上，属于国家高新技术产业开发区政策区块。该区块是国家高新技术公司的研究和创业基地，汇集了如UT斯达康、东方通信、浙大中控、恒生电子、信雅达等众多出名高新公司；本项目同步与杭州国家高新软件园及其她高新公司互相辐射，创新、科技氛围浓厚，是杭州国家级软件、集成电路设计、通讯与动画等多产业的创制造基地。本区块与出名的西湖风景区一桥相连，之江度假村、龙禧酒店、速8酒
7、店和正在建设的龙禧硅谷等出名星级酒店配套，临江花园、彩虹城、银色港湾、太阳公寓等大型居民住宅区相继开盘落成，高新区公建中心、钱江大桥桥头景观等生活、工作休闲场合的规划和设计；随着各居民住宅区入住率的提高和高新公司自身的不断发展，依托新区生态型建设设计理念，本区块将发展成为杭州将来南岸EOD（生态商务区）经济圈和高新技术产业领袖区。四、项目服务概况本项目本质属于科技园项目，其以高新技术为主体，视发明为生命，通过为科技型公司提供办公、后勤于一体的商务空间，发明更多的政策优惠、综合服务、专业管理的附加价值。本项目的入驻公司一方面可以凭相应资格享有到国家有关高新区的优惠政策，涉及所得税税收、对外经济合
8、伙、设备折旧、对外进出口贸易及职工福利等多方面的实质性内容。另一方面就是可以国家、省、市有关部分对浙大科技园出台的专向扶持政策，涉及国家科技部创业基金资助、浙江省科技公司孵化基金支持、高新技术成果转化风险投资及融资贷款担保和高新公司人才股权税收免征等内容。再次针对浙江大学出台的一系列资源共享和人力资源培养等方面的鼓励措施。本项目本着发展成为个性化商务空间、专业化高新公司孵化园区的目的积极积极向入驻公司提供完善、优质的服务。一方面向入驻公司提供基本性的服务，涉及办公场合的提供、通讯网络接入管理服务、共享商务设施租赁服务、职工生活后勤服务等诸多方面的商业房产的基本性内容。另一方面提供高新公司的代理
9、服务，涉及有高新公司认定审核、公司项目管理、知识产权保护等多类型的代理工作，进行集中政府公关，节省入驻公司的交际成本。再次就是为发展中创业型公司提供征询服务，涉及有投资规划、资金管理、法律顾问、市场调研和产品拓展等高附加值的商务服务体系。同步还可以依托浙江大学的科研成果和人力资源背景，为入驻公司提供人才培养和引进，并为公司的人力资源管理工作提供征询和集中管理的服务。最后园区还可以通过园区内部及浙大科技园体系为在园公司提供技术交流、产权交易、经济合伙、资源内部运用等技术性服务。第二部分 项目的市场调查一、项目的投资目的本项目是中恒世纪公司按照资源合理运用和技术产业化生产需要而进行的工业地产投资项
10、目；通过前期大量系统的工作，该工业地产已经成为了浙大科技园体系的构成之一，并努力朝向科技公司孵化器的方向发展。项目觉得各类科技型公司提供办公空间和商务配套服务为目的，通过尊贵的、个性化的建筑艺术和优质的配套服务，以倡导休闲商务为创业新主张，为入驻园区的各公司提供商务增值服务；本项目的投资目的除了自身产业化需要外，更多的注重项目的招商目的和效益。二、杭州商务写字楼调查分析随着杭州经济的经济起飞，杭州住宅房产逐渐进入泡沫状态，在中央政府的强力调控下，杭州写字楼市场正逐渐取代杭州住宅市场进入发展商的视线；但是杭州写字楼的开发大部分集中于高档地段，重点履行地段优势和区块优势来博取市场承认；并且更多的商
11、务写字楼走高档、纯写字楼路线，强调商务的豪华概念。杭州前九个月推出6幅新写字楼用地，大多位于杭州主城区，维持固定高档地段供应水平；从地区分布来看，杭州写字楼区集中化已非常明显。由到三年内，已有及将有超过200万平方米以上的新写字楼入市，估计将会超越之前十年新盘上市的总和；其中CBD钱江新城将占大量，该区由03、04两年间共推出11幅用地，合计376亩，该区开发面积会达到在120-150万平方米。而将是杭州各写字楼进入新一轮供应期，竞争将日益剧烈。从目前杭州商务写字楼市场的大局来看，重要划分为七大商务区，尚有各零星分布的商务性写字楼。1、武林商务区杭州武林商务区是根据杭州武林商圈孕育而生的历史性
12、商务区，也是杭州市中心CBD规划核心。由于该区块内分布着杭百、银泰、百大、连卡佛等众多商业流通场合，极大丰富了区块商业氛围；但同步因商业场合的密集分布，武林商务区逐渐跨越向艮山方向拓展；随着一大批高档写字楼的陆续建成，该区域正从老式的商业黄金地段，向崇高办公商务区域转换。据征询调查，该区域外贸型公司居多，这些公司非常注重自身形象，讲究品味与档次。目前该区域较新楼盘供应量在47万平方米左右，均价在12800元/平方米左右。区块参照日租金为2-4元/平方米；老式区块内有云天财富中心、海华广场、华源发展大厦、白马大厦等高档楼盘。武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列优越条件的影响，使得武林周边区域的
13、写字楼随之崛起，形成新武林商务区。新武林商务区增长美达丽阳国际、红石中央大厦、越都商务大厦、野风现代领地LOFT、华龙商务大厦、迪尚商务中心等写字楼项目。2、庆春路商务区庆春路商务区是杭州如今写字楼最密集分布的区域，号称杭州成熟的市中心CBD区块中的金融街。该区块历来就是杭州商务写字楼的亮点，商务氛围较浓厚，金融网点遍及整条大街，超市、医院、电信服务都非常以便，是杭州老式商务的发源地。据征询调查，目前该区域商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为某些贸易公司和某些服务性行业。区块内较新楼盘供应量在35万平方米左右，价格在8500元/平方米左右；区块参照日租金为2.6-4元/平方米。东清大厦、
14、滨江新都市广场、金都杰地大厦、中豪凤起广场、银座大厦、瑞丰国际商务大厦、广利大厦等项目分布其中。政府有关解放路延伸段工程，更是进一步刺激了该区域内的楼市，因此这一区块的写字楼有着较好的市场前景。3、城站商务区城站商务区历史其实也很悠久；杭州商务写字楼的发展历史中始终就有着城站的身影，但是该区块商务氛围始终倍受冷遇；随着杭州新客站的投入使用、西湖南线改造工程完毕、西湖大道商机渐浓等因素，城站商圈已具有中高档商圈的条件，其便利的交通环境、完备的商务配套大大提高了城站的商务接待能力，使大量客源停留在城站区域。城站写字楼入住内外贸公司较多。据征询调查，目前城站区域较新楼盘供应量在24万平方米左右，价格
15、在8000元-1.4万元/平方米不等。区块参照日租金为2-5元/平方米。香榭商务大厦、伟星东河世纪大楼、雪峰花苑、联银大厦、中闽大厦、红星文化广场、广复大厦、利群大厦等商务写字楼相继推出，极大丰富和带动了区块的活跃。配合西湖、吴山广场的开发，城站商务区逐渐向“景观商务”、“人文商务”、“绿色环保商务”等概念性商务区发展。4、文教商务区文教商务区重要是随着高新区的设立和开发孕育而生的新商务区，随着文三路电子街规划的确立、文教区高校搬迁的贯彻，文教商务区的商务写字楼供应逐渐增长；并逐渐成为杭州电子产品销售、IT行业等高新产业的汇集地；该区域位于杭城中西部，交通便捷、生活设施完善。据征询调查，目前该
16、区域重要以IT公司及广告、传媒、装修行业为目的客户，是杭城写字楼中较具产业支撑的区块，是杭州写字楼中出租率较高的区域。该区域较新楼盘供应量在10万平方米左右，价格在10000元/平方米左右。区块参照日租金为1.5-3元/平方米。华都兰庭国际、西城新座、伟星大厦、华星科技大厦、文欣大厦等项目分布其中。由于文教区道路规划比较陈旧，交通属于杭州最拥堵的地段之一，区块商务发展受到一定的限制。5、黄龙商务区从98年世贸中心一期写字楼开始，杭州黄龙商圈就是浙江向国际开放的窗口，它历来就代表着浙江经济中最具生命力的那一部分，浙江商务文化正是从这里更为外界所认同。在这里你可以看到浙江省内金融投资业、征询服务业、房地产业、商贸业中最杰出的那些公司：广厦集团、金信证券、沪杭甬高速、绿城房产、南都房产等等。这些公司在近年来的发展速度远超过平
