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1、西安中新浐灞欧亚酒店建设项目可行性研究报告西安中新浐灞欧亚酒店发展二八年一月目录第一章 总 论11项目名称12项目建设单位13可行性报告编制单位14项目研究工作依据15项目建设概况16项目总投资及资金来源2第二章 项目提出背景及必要性31项目提出背景3国际经济环境3国内经济稳速发展3西安市经济背景3西安城市发展日新月异4旅游和酒店业的蓬勃发展42项目建设必要性5第三章 项目市场分析81全国酒店市场状况82西安市酒店行业市场状况9酒店业的现状分析9酒店客源特征分析11酒店市场存在的问题12未来酒店业的发展趋势133旅游会议型酒店发展趋势134西安市旅游与会展酒店发展现状14第四章 项目特色151
2、优越的地理位置152专业化的管理经营团队16I北京豪博思卡国际商业管理16II. 凯宾斯基集团17III强强合作的团队203先进、齐全的各类配套设施21会议中心21酒店客房及配套服务224承办大型国际活动的能力24IF1摩托艇世界锦标赛西安站24II欧亚经济论坛永久性会址26第五章 项目营销方案291市场定位29公司目标29企业营销目标29企业强势29.地理优势30.经济优势30.优良的设施302市场前景313酒店项目的筹备、组建32.酒店项目推广资料的拟定32.人员的招聘32.道路交通网络建设的完善32.城市景观绿化33.水域治理33.政策扶持33第六章 酒店市场SWOT分析34SWOT13
3、5SWOT236Food & Beverage Analysis37第七章 酒店经营战略思路和运营模式391酒店战略392酒店市场策划403酒店客源市场分类41商务散客市场战略41商务团体市场策略41旅游团体市场策略424宴会市场策略42第八章 项目建设原则和规划设计431项目建设原则432总图布置433项目绿化工程44第九章 项目建设地点与建设条件451项目建设地址452项目建设条件45西安市概况45交通条件46工程地质条件46市政配套条件46气象条件47第十章 项目管理及进度安排481项目建设管理.482项目运营管理48第十一章 环境保护及节能措施511项目对环境的影响及措施512生态环境
4、保护513节能措施52第十二章 项目投资估算与资金筹措531项目投资估算的依据532项目投资估算原则533项目建设投资估算534项目建设资金筹措545资金使用计划54第十三章 项目经济效益评价571预测说明：57I项目经营预测简介57II.基本财务参数的确定57III. 有关税费率的计取57IV.数据来源情况说明572财务指标593项目预测财务报表数据60I.各主要收入来源预测及依据说明。60II.未来十五年项目现金流量表预测66第十四章 项目社会效益评价71第十五章 结论及建议73第十六章 部分参考资料741西安部分酒店近年业绩742中国凯宾斯基酒店材料80附录:1、项目区域位置示意图2、欧
5、亚论坛酒店会议中心效果图3、西安市浐灞河管委会关于印发欧亚论坛项目备案确认书的通知4、项目土地证、工程规划许可证、工程规划证复印件5、建设单位营业执照、税务登记证、组织机构代码证第一章 总 论1项目名称项目名称：中新浐灞欧亚酒店项目。2项目建设单位项目建设单位：西安中新浐灞欧亚酒店发展。3可行性报告编制单位编制单位：西安明朗项目分析事务。4项目研究工作依据l 西安市第四轮总体规划修编大纲；l 西安市浐灞河三角洲控制性详细规划；l 西安市浐灞管委会关于印发欧亚论坛项目备案确认书的通知；l 国家有关标准规范。5项目建设概况该项目位于西安浐灞生态区的中心地段-西安市浐河与灞河的交汇处三角洲区域，地块
6、东临灞河，西接浐河，南部以北二环及东三环为界，建筑面积209177.3平方米。该项目建设内容包括欧亚论坛会议中心和酒店项目。建筑总面积68745.82万平方米。项目建设周期为壹年。建成后的中新浐灞欧亚酒店项目将是西安乃至西部第一个超大规模的滨水五星级酒店休闲场所，并做为欧亚论坛会议的永久性会址，被市政府列为重点建设项目，是生态区域内标志性建筑物。6项目总投资及资金来源该项目总投资6.54亿元人民币，项目资金来源为公司自筹。第二章 项目提出背景及必要性1项目提出背景国际经济环境根据美国投资银行摩根士丹利的统计数字，在从2003年到2006年的四年中，全球经济的平均增长速度为4.8，这是自20世纪
7、70年代以来全球经济增长最快的四年。进入2007年，全球经济的增长速度将有所放缓，但仍将保持增长的势头。据摩根士丹利银行的估计，2007年全球经济的平均增长速度将从2006年的5.9下降到4.3，国际货币基金组织的估计是4.9，世界银行推出的数字是4.7。国内经济稳速发展国家统计局统计数据显示，2006年中国国民经济总体呈现增长速度较快、经济效益较好、价格涨幅降低、群众受惠较多的良好发展态势。2006年中国国内生产总值为209407亿元人民币，比上年增长10.7%，其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增
8、长10.3%。价格总水平基本稳定，房价涨幅依然偏高。西安市经济背景西安市委、市政府坚持以经济建设为中心、牢牢抓住发展这个第一要务不动摇，坚决贯彻中央宏观调控政策，推动西安进入大建设、大发展的新阶段。20022006西安市生产总值年均增长11.3%，保持了自1992年以来连续14年的两位数增长，2006年，西安市生产总值达到1650亿元，不仅较上年增长了近180亿，更是2001年的1.97倍。5年居民消费价格总指数分别为98.6、80.5、82.3、80.3、81.7，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。财政收入稳步增长，2006年全市财政总收入236.83亿元。居民收入增长较快，人民生活水
9、平稳步提高。2006年全市在职职工年平均工资17728元，是2001年1.6倍。2006年，预计西安城市居民人均可支配收入11936元，比2001年增加6231元，农民人均纯收入3809元，比2001年增加1119元，全市城乡居民存款余额由2001年的801亿元增加到2005年的1717亿元。收入水平的增长有效的提高了居民的消费水平，居民实际消费水平由2001年的5098元，提高到了2005年的5763元。西安城市发展日新月异随着经济的快速发展，西安的城市面貌和城市环境在不断的改善。2006年，大气环境质量优于2级的天数超过289天，比2001年多出86天，全市绿化覆盖率达37.1%，比200
10、1年提高2.9个百分点；人均公共绿地面积7.6平方米，比2001年增加3.9平方米。2002年2006年，新建、拓宽改造城区主次干道111条，新增道路长度155公里，面积586万平方米，总投资97.8亿元的地铁2号线工程已于2006年11月开始工程试验。5年期间新建大型桥梁20座，新增人行天桥64座和地下通道7座，完成背街小巷改造779条。旅游和酒店业的蓬勃发展西安地处黄河中上游，历史悠久，物尽天华，是中华民族文化的发源地之一。境内风光旖旎，气候适人，资源丰富，古迹汇萃，素有 “ 中国古代博物馆”之誉。人文、自然旅游资源，全省地面文物总数达31,401处，是全国惟一3万处以上文物的省份。西安未
11、来经济的发展，在很大程度上将依托其丰富的旅游资源，这将是宣传祖国文化、创造百姓就业机会的利好方向。酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业从1982年开始起步，至今已有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了21世纪
12、，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标。2项目建设必要性西安不仅仅是中国的西安，也是世界的西安，在传统文化回归和实现历史名城复兴的大潮中，作为最具有东方神韵的世界名城西安，历经了周、秦、汗、唐四次伟大中兴，而唐王朝所创造的历史是独一无二的，唐王朝所在地西安，因此也具有了非常强的独特性。被誉为世界第八大奇迹的秦兵马俑、耸立城南的唐代大雁塔、世界保存最完好、规模最大的明城墙等古代遗迹数不胜数，丰富的历史遗存、急需当代人去恢复和挖掘，以复兴古城的历史风貌和精髓。2004年，西安市政府决定设立浐灞生态区，同时作出了西安市政府向北迁建的重大决策，这些举措
13、无疑是为了扩大西安城区范围，带动北部、东部经济发展，平衡城市经济布局。在客观上，就为浐灞河区域的开发建设构筑了良好的政策环境，为聚集人气、吸引投资奠定了社会基础。 浐灞生态区的总体目标是打造西部第一水城，创立新区建设范式，并确定了“以河流治理带动区域发展，以新区域开发支撑生态重建”的发展思路。在浐灞河三角洲大举兴建集国际会议、生态居住、休闲旅游为一体的中新浐灞欧亚酒店项目，既符合市政府关于未来浐灞生态区发展战略的实施，也是为打造国际化、生态化、人文化的浐灞生态区，发挥这一区域资源优势的最佳途径。该项目的建设将有效提升西安整体形象，满足召开高层次的国际会议和中外经济文化交流的需要，调整充实西安旅
14、游业的产品结构，以及促进西安第三产业的快速增长和提供就业机会等方面将起到至关重要的作用。西安中新凯宾斯基酒店被指定为欧亚经济论坛永久会址，被市政府列为重点建设项目，是生态区域内地标志型建筑物。西安浐灞欧亚经济论坛是一个非政府、定期、定址的国际性组织，总部永久设在中国西安浐灞河三角洲，在此举行论坛年会及各种区域性或国际性会议（政治性、经济性与商业性会议）。广泛吸引国际组织官员、国际政府首脑、商界领袖、社会名流等参加论坛活动，力争将西安浐灞经济论坛办成西安与亚欧国家对话与沟通的全天候会址，成为中国融入世界经济大循环的信息接点，西安走向世界的跳板，西安与世界沟通的平台。据对瑞士达沃斯、墨西哥坎昆、中国海南博鳌等国内外著名论坛的建设布局结构及商业运营模式分析，其建设基础均以论坛与休闲居住区同步协调发展为核心发展模式。是自主经营、自负盈亏，因此会员会费、商务会所与酒店收入等就成了收入的主要来源。同时，人气的聚集对论坛的持续发展及日常的成功运营起到了关键性的作用，在建筑群体组合层面，以论坛为中心建筑，辅之以生态居住小区及配套服务。据对瑞士达沃斯论坛、墨西哥坎昆论坛、
