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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法正确答案：ABCD2. 多选题：根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧正确答案：ABD3. 单选题：评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地
2、剩余技术D.假设开发法正确答案：C4. 单选题：【2014年真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：C5. 单选题：某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500正确答案：A6. 判断题：如果估价对象为单独的土地或单独的
3、建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()正确答案：错7. 单选题：假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本正确答案：A8. 判断题：如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。()正确答案：错9. 判断题：房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只
4、有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）正确答案：错10. 单选题：某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算正确答案：D11. 单选题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A12. 单选题：租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金正确答案：C1
5、3. 判断题：房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）正确答案：对14. 单选题：当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：D15. 判断题：如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。()正确答案：错16. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则
6、更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对17. 判断题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对18. 单选题：在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期正确答案：C19. 多选题：【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相
7、关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作正确答案：ABD20. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错21. 单选题：下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：D22. 多选题：下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间正确答案：BC23. 多选题：砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确
8、答案：ABC24. 多选题：商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度正确答案：AC25. 判断题：房地产估价师不能同时受聘于两个房地产估价机构。()正确答案：对26. 判断题：在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场法才是有效的评估方法。()正确答案：错27. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD28. 判断题：
9、房地产估价原则即房地产价格形成原理。()正确答案：错29. 判断题：平均增减量法、平均发展速度法可通过加权的办法来提高所要推算的趋势值的准确性。()正确答案：对30. 判断题：路线价法是市场法的派生方法。()正确答案：对31. 判断题：估价对象及其范围和内容，应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。()正确答案：对32. 判断题：任何情况下都可以使用长期趋势法进行房地产估价。()正确答案：错33. 单选题：某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央
10、空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000正确答案：C34. 多选题：成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD35. 判断题：【2011年真题】估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()正确答案：对36. 判断题：根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租。()正确答案：对37.
11、 判断题：当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错38. 单选题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50正确答案：A39. 多选题：剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术正确答案：ABE40. 单选题：有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价
12、格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上正确答案：B41. 多选题：市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值正确答案：ABC42. 多选题：在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估正确答案：AC43. 单选题：通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取
13、得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值正确答案：C44. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值正确答案：B45. 多选题：归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位正确答案：ABC46. 判断题：房地产抵押估价的委托人是放贷银行。()正确答案：错47. 单选题：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类正确答案：B48. 多选题：房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质正确答案：ABCD49. 单选题：在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。A.居住房地产B.商业性房地产C.收益性房地产D.类似房地产正确答案：D50. 判断题：收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。()正确答案：错51. 单选题：【2013年真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元
