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1、 在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照房地产抵押估价指导意见，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内);另一种就是已
2、完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。针对这两种情况，依据建设部城市房地产抵押管理办法第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。如果单从办法字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求
3、，不能以在建工程抵押为目的进行评估。作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。因为抵押人贷款目的是为了支付施工方垫付的工程款，而这部分工程款正是抵押人“为取得在建工程继续建造资金的贷款”，其内涵应是一致的。当然，操作时应以抵押权人有效的资金使用监管为前提。
4、上海市房地产抵押办法第二十二条对以房屋建设工程期权设定抵押权做了详尽的规定。市府法制办、市房地资源局关于贯彻实施上海市房地产抵押办法若干问题的说明(一)(沪府发200015号)，进一步对关于房屋建设工程期权抵押进行说明：“设定房屋建设工程期权抵押，应当以工程总承包合同或者施工总承包合同约定的整个建设工程范围为一个抵押期。房地产开发企业在2000年1月1日后领取商品房预售许可证的，若预售许可证确定的范围小于整个工程范围的，可以以扣除预售许可证范围的剩余部分为整体，设定抵押权。房地产开发企业在2000年1月1日前取得商品房预售许可证的，可以以整个工程范围扣除已预售商品房的剩余部分为整体，设定抵押权
5、。”二、在建工程房地产抵押价格评估标的以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。也就是说在建工程抵押物不仅是在建建筑物，还包括在建工程房地产占用范围内的土地使用权。我国土地实行社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。在现阶段，按照国家有关规定，国有土地使用权主要通过行政划拨、出让、转让及租赁方式取得。城市房地产管理法第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”。基于此，房地产抵押中可以作为抵押物的条件是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让或划拨或租赁，只要房
6、地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。担保法第三十六条第三款还规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。在建工程房地产抵押，其合法土地使用权上的在建建筑物所有权虽处于待定状态(在法定主管机关颁发正式所有权证书之前)，但通过建设审批的相关文件，可以判断其所有权处于相对确定的状态。由此结合上述规定可以看出，在建工程房地产抵押亦符合房地产抵押的一般规定：以在建工程抵押的，其土地使用权来源无论是出让、划拨或者是租赁的国有土地，还是集体建设用地，只要土地使用权来源合法，均可设定抵押权。当然，抵押权人往
7、往出于贷款风险方面的考虑，在建工程设定抵押权的一般都是国有出让土地上的在建建筑物。三、在建工程的特点1、在建工程房地产是随着时间的推移工程不断变化的动态过程，其变化不同于一般房地产的折旧，而是工程量的累加。2、在建工程房地产虽具有价值，但其可利用性不确定，使用价值是以预期为前提。3、在建工程权属的相对确定性。一方面在建工程尚未颁发相关房屋所有权证书(其土地使用权证书已经取得)，其权利处于相对确定阶段;另一方面，由于在建工程可能存在施工方垫资的事实存在，或者施工实际进度与工程款支付进度不一致，其权益状况有待确定。4、在建工程的易受限制性。在建工程必须依据政府规划建设主管部门批准的文件进行施工建设
8、，符合法定的规划要求。5、在建工程还存在不可移动性、价值量大、难以变现等房地产的一般特点。四、在建工程房地产抵押价格评估资料收集及踏勘要求针对在建工程房地产抵押价格的评估范围和特点，特别是在建工程权益的相对确定这一主要特性，要求评估人员对资料收集更严密全面。除收集一般的权属证明资料外，还应更重视对“施工方出具的工程款支付凭证(或者书面支付承诺函)”、“房地产登记册房屋状况及产权人、土地状况及预告登记状况信息和房地产他项权利登记信息”等资料的收集，明晰法定优先受偿款项的金额。在建工程存在差异性大、专业技术性强等特点。房地产估价师在抵押评估中，在对委托人提供的有关情况和资料进行比照核实的同时，还应
9、当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。在建工程房地产涉及的种类较多，往往包括不同用途的工业厂房、商品住宅、商办大楼等物业，其结构各异，专业程度不同，要求房地产估价师对建筑知识有较全面的掌握，在查勘时对不同类别建筑的结构构造、施工特点等状况要有比较全面的了解，采集估价对象房屋开间、进深、层高等对造价及可利用性有特殊影响的数据，并结合相关图纸，对估价对象的坐落、四至等情况进行再次核查，对工程施工节点做出判断。必须指出，房地产估价人员于估价时点在进行工程
10、形象进度判断时，应当引起足够的重视，并保持必要的谨慎。五、在建工程房地产抵押价格评估的风险分析及防范对策房地产抵押价格评估，不可避免的存在诸如评估机构与评估人员的执业风险、评估技术风险、价格风险等评估的一般性风险。除此以外，对于在建工程房地产抵押价格评估，还存在着抵押物权益定量的不确定性，合法性、可利用价值较难以判断以及工程真正的形象进度较难把握等风险。我们不可能消灭风险，而只能在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生频率和减小损失的程度，从而有效地规避风险。我想这需要改善市场环境，使估价机构能够真正按独立、客观、公正的原则执业;需要机构内部加强管理，严格执行房地产估价规范和标
11、准，依据相关法律法规出具报告;需要政府职能部门及行业组织加强监管等措施，有效防范和规避风险。笔者试就在建工程抵押评估可能存在的风险进行分析，以期对此类评估的风险防范有所帮助。1、抵押物权益的不确定性风险分析及防范在建工程抵押价格评估，实质是房地产权益价格的评估。在建工程往往存在建设方工程款的支付滞后于实际完成的形象进度，与实际投资额不一致，造成在建形象工程权益的缺失。此类风险，主要在于建设工程承包方权益的确定问题。根据合同法的相关规定，承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。那么如何确定施工方的优先受偿款呢?房地产抵押估价指导意见第十七条对此有明确规定：“评估在建工程的抵押价值时，在
12、建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明;存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。另外，估价师应对在建工程房地产其他优先受偿款进行调查，譬如市政相关配套费用等是否已支付(应有相关支付凭证)，若尚未支付，应按照合同约定的金额计算或以政府相关部门规定的数额予以扣除。2、抵押物合法性判定的风险分析及防范在建工程抵押价格评估中，经常遇到的问题是现有施工规模超过了建设工程规划许可证规定的工程量。如像门卫室等辅助用房很多情况下不包括在规划范围内，而在某些用途房地产开发中该类房屋又是不可或缺的。在很多情况下，评估人员依据建设工程规划许可证，往往无法判断施工总平
13、面图上规划建筑物的合法性。如果能够明确判断建设单位的施工规模超过了法定的建设规模，根据评估的合法性、抵押评估的谨慎原则，按规划许可证上载明的建筑面积进行评估计价即可;如果已经规划行政部门同意，能够出具相关凭证，即可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估。然而，由于在建工程的特殊性，估价人员依据现有的资料，很难判定建设基地内在建建筑全部是合法的建筑物(可能存在部分批准建筑与“未批准建筑”同时施工，建设规模与规划许可证相当，这在工业厂区施工中较为常见)，而陪同房地产估价师踏勘的往往又是建设方的财务人员，可能对工程也不熟悉。这给估价工作带来了难度，需要估价师有效地甄别。估价人员切忌麻痹大意，贪图省事，
14、寄希望于在报告的“假设与限制条件”中加以说明，以期规避风险，这未免有滥用假设和限制条件之嫌。作为房地产估价师，应当勤勉尽责，向相关技术负责人以及规划和其他相关部门核实情况，搜集相关资料，确定合法有效的评估范围。3、抵押物可利用价值较难以判断的风险分析及防范房地产抵押价格为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。在建工程建设施工周期短者数月，长者三五年甚至更长。在建工程在建设初期可能技术是先进的，功能也是完善的，但经过一定时间的开发建设后，在估价时点，由于市场及外部环境不断变化，可能其技术、功能已经不能适应市场的需要，实际投
15、入价值远远低于市场价值，面临严重贬值的可能，这在专业性较强的工业在建工程评估中尤为多见，其市场价值很难由评估人员在较短的时间内得出结论。可以这么说，专业厂房在建工程的评估风险要远远大于普通标准厂房的风险;商业建筑的风险亦大于住宅建筑的风险。从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。在建工程抵押价格的评估，给房地产估价师提出了更高的现实要求，需要估价师对建筑方面的知识，各行业的发展趋势，乃至科技发展方向都有一定程度的把握。这就需要估价师加强学习，夯实内功，培养敏锐的市场意识，提高自身素质。同时，对评估技术也提出了要求。在建工程抵押价格评估，由于在建工程可比性差，种类多，差异大，一般只能采用成本法和假设开发法进行评估。在成本法评估中，在建工程不是工程各项投入的简单累加，测算时要根据客观情况进行有针对性的筛选;另外，对建筑物技术性、功能性是否存在贬值的判断要进行量化测算，予以扣除。在假设开发法中，对预期建成后的房地产价值不能高估(要充分考虑贬值因素)，也不应低估后续开发成本以及税费。房地产估价师要达到上述评估要求，不仅仅是现有多种评估方法的综合运用，还要利用数学理论，探索和应用一些新的房地产估价方法，对房地产价值产生影响的因素进行合理的测算分析。4、在建工程形象进度较难把握的风险分析及防范在建工程形象进度把握是在建工程抵押价格评估的一个
