华南智慧城CBD概念设计任务书

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1、目录1、项目概况31.1项目区位31.2交通状况31.3周边资源41.4规模指标41.5规划要求42、规划设计的基本原则52.1项目定位52.1.1定位总策略52.1.2项目形象定位52.1.3物业配比建议52.1.4分物业发展策略52.1.5商业定位52.2总体规划62.2.1规划原则62.2.2规划要点72.2.3规划方案示意72.2.4形象打造72.2.5交通组织82.2.6出入口设计要求92.2.7停车设计93、分物业产品设计建议103.1商业设计要点建议103.1.1业态建议103.1.2立面形象103.1.3外部、内部空间103.1.4商业交通组织及设施建议113.1.5建筑指标建

2、议113.1.6其他113.2写字楼设计要点建议123.2.1写字楼设计原则：123.2.2智能写字楼设计123.2.3立面形象123.2.4公共空间133.2.5公共配套133.2.6产品灵活划分133.2.7层高建议133.2.8空中花园（参考）133.2.9与商业、写字楼的关系要求144、设计成果要求154.1概念方案154.1.1项目概念方案设计成果154.2.2其他图纸或文本资料154.2设计成果提交时间计划151、项目概况1.1项目区位l 华南智慧城项目位于肇庆市端州区，总占地380亩，是广佛肇中心城市现代产业新城;集现代产业办公、商业、商务、休闲、生态宜居为一体，再造产城融合，城

3、市升级新引擎。l CBD商业中心区项目为华南智慧城第二期开发项目，位于整个项目东南端，紧邻玑西路与风华路，由两栋CBD产业大楼与集中商业裙楼组成。1.2交通状况l 华南智慧城项目位于肇庆市端州区太和北路以西，风华路（现改为智慧大道）以北，桂园路以南，玑西路与三茂铁路以西地段；产业园区临近区內主要干道，铁路（轻轨）枢纽，交通便捷。 1.3周边资源l 周边高端、中高端居住区，三榕工业园区，智慧城本身高端产业、商务群体，为项目提供了强有力的消费客群支撑。l 项目周边约5分车程范围内分布肇庆火车站、城际轨道枢纽、城西客运站、体育中心等城市交通与场馆设施。l 项目北望北岭山，东部为波海湖、七星岩景区。

4、1.4规模指标l 华南智慧城CBD项目占地24554.35，建筑总高控制在100米以下，地上22层（包括集中商业4层），地下1层；总建筑面积约137000，其中商业面积约52000；写字楼面积约65000平方，为两座塔楼；地下一层为车库，建筑面积约20000平方。1.5规划要求 根据华南智慧城总体规划要求，本项目总体包括两部内容：l 智慧mall：总建筑52000平方，打造肇庆最高档次一站式购物中心；l 产业CBD ：总建筑65000平方，打造现代产业CBD商务中心,引领肇庆市场。2、规划设计的基本原则2.1项目定位定位总策略 肇庆最高端现代购物中心项目形象定位一座城市的新地标，商业发展的新方

5、向2.1.3物业配比建议l 购物中心规模：5.2万平方米；l 地下建筑2万平方米，l 写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模6.5万平方米。分物业发展策略商业（精品、高端、主题化）l 以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级，打造肇庆最高端一站式购物中心。写字楼（时尚感、高品质、生态性）l 保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险；适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。商业定位l 整体目标定位：一站式购物中心l 业态定位：以精品主力店或次主力店与五星影院相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀；精品生活超市约15000平方，满足项目周边消费

6、群体的生活需求。l 客户定位：满足园区内企业员工、端州区及高要市消费群体日常购物、休闲、娱乐以及商务办公需求，同时向德庆、云浮等周边县市辐射。2.1.6 写字楼定位l 华南智慧城项目定位： 现代产业新城肇庆城市地标l 写字楼整体定位：城市新中心产业CBD 粤西区域标杆商务空间（参考：产业CBD，商务新地标） 城市新中心产业CBD核心区 粤西标杆物业，提供国际5A甲级标准办公空间 以高性价比和产业新城丰富配套为核心卖点的高端商务空间 为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所l 客户定位： 主抓核心客户：高科技、软件、金融、贸易、信息服务、文化创意等企业、机构； 以肇庆本地客户为基础，广佛区域

7、拓展客户为主； 珠三角产业转移战略催生的第三产业、现代服务业客户 产业积聚吸引珠三角、粤西区域服务外包企业 打造高形象和高性价比，兼顾一定的投资功能；l 产品定位: 面积区间建议根据楼层划分为3个梯度（满足不同企业需求） 整层销售（高楼层部分）：针对知名品牌大企业、机构使用 半层销售（高楼层部分）：针对大中型企业为主 100-300平米（中低楼层部分）：针对中小企业为主 单层面积约：1500-2000平方2.2总体规划规划原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重

8、点考虑如下方面原则。l 规范性原则：符合国家、广东省及肇庆市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。l 协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。l 价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。l 建筑开发的经济性原则：相关材料应属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经

9、济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。l 灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。l 长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。l 新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。规划要点l 整体规划：CBD大楼与集中商业区统一规划。l 建筑风格：写字楼、商业两种业态在建筑造型设计上应协调统一；设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念，外观设计应具有潮流时尚的时代气息，内部规划应体现人性化的关怀。l 形象打造：整体形象体现国际化、都市化，打造成肇庆的新地标。规划方案示意商

10、业中心部分商业mall及写字楼 l CBD综合商务办公及裙楼商业： CBD综合商务办公及裙楼商业（建筑面积约13.7万平米）放置在地块东南侧。 形象打造l 整体形象体现设计感：气势恢宏、时尚前卫、主次有序。 l 顶部造型与灯光处理：增强建筑的设计美感，突出项目的潮流时尚与国际化。l DIS区域识别系统 (district identifications system)：道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑 交通组织l 总则 依据项目所在区域的控制性详细规划以及项目现有的规划状况，对项目的交通规划与整个园区的交通规划进行统筹考虑，科学规划。并能兼顾考虑拟规划项目与小区外部市政交通组织规

11、划的衔接（包括23区各业态区域建设期与竣工期的交通组织分析、机动车单双行或回转掉头建议、客流接入分析、用地红线外部交通指示分析、各业态人车出入口点位分析、交通拥堵区分析及其应对措施等）。 CBD项目与整个华南智慧城交通关系，符合现有城市交通道路的规划和原则； 重点研究CBD项目与集中商业区人流和车流的关系，避免相互干扰；处理好客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。 重点研究CBD项目前广场区域的交通组织及与风华路、玑西路等与基地的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。 各物业的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布

12、局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；l 主要交通流线设计要点 车流、人流分离； 商业、写字楼两种业态的人流、车流分离； 通勤停车与来访停车应分离停靠管理；后勤服务车流、人流组织于办公、商业隐蔽面；重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下； 结合裙楼商业，在用地内合理组织内部人行交通； 地下车库（机动车、非机动车）出入口避免离商业、写字楼人流主出入口过近。 室外照明、铺地方式结合商业人流

13、考虑，加强对人流的引导作用； 整个项目应考虑物流路线及卸货区需求的合理设置；出入口设计要求l 写字楼、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在玑西路或风华路一侧，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。l 出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。l 出入口应重点关注入口的尺度、品质和可视性、可达性、标志性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。l 考虑服务性出入口的设计。在主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。l 到达主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空

14、间。l 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口、底层商业；l 外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；停车设计l 地上停车位： 要设置临时和紧急停车位，并设计相应的停车场、停车库引导系统。 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。l 地下停车库： 主要停车库安排在地下室。为重要人物及客人设定临时停车位。 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。 机动车位总量按项目规划指标设置。 非机动车标准参照肇庆市有关规定的下限设置。 商业、写字楼的地下停车库应明确划分，建议写字楼、商业在电梯厅与停车场间设置前厅。3、分物业产品设计建议3.1商业设计要点建议业态建议楼层面积业态组合主力店-120000停车场/1F13000珠宝、鞋子、化妆品、名表、电器主力店2F13000女装、内衣、超市、皮具、流行饰品超市3F13000运动、体育、健身器材、男装、超市超市4F13000影院、主题餐饮、床品、童装、儿童娱乐影院合计52000/l 整个商业为4层分布，每层商业都分布主力店或者次主力店带动客流；l 各楼层业态分布错位，品类