《中国房地产暴利论与威胁(论文)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产暴利论与威胁(论文)（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国房地产的暴利论与泡沫威胁摘要 近年来， 房地产价格上涨是国内外各界人士关注的热点问题。本文简要回顾中国房地产业的兴起与发展的历史； 以有关统计资料为依据， 说明房地产发展的现状； 并引出倍受关注的房地产商暴利问题和泡沫现象；最后， 深入分析国家的宏观调对中国房地产健康发展的作用。关健词 中国房地产的发展历史；房地产暴利说；房地产市场的泡沫；宏观调控；加强管理促进和谐发展一、中国房地产的发展历史1中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍
2、旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最早一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势，全国范围意义的房地产市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小2。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了1989年的“海南房地产泡沫” 4。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。房地产真正市场化的历史6应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说从1992年开始。1992年
3、春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。整个中国房地产的发展，起起伏伏，从上世纪80年代房地产萌芽到2006年房地产走向成熟，走过了26年的历程，这一历史过程分成四个阶段1进行简要的梳理：第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策5房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能
4、由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。第二阶段：房地产爆发期与平稳期（19911997年）1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市3。当时的情况是：谁都不懂房地产但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控7，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入平稳的发展期。第三阶段：房地产活跃期（199
5、82002年）1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改” 3，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。第四阶段：房地产调控期（2003至今）从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控” 15，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策8不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段24。 “连
6、续三年的宏观调控，促成我国房地产业正进入一个转型期，细化政策将陆续出台。”全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上做出上述表示。聂梅生认为，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品属性转移。，住宅的功能从投资向使用转移，住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移9。二、房地产暴利说进入第四阶段，房价竟进入了风狂飙升状态。以广州为例25，见下表：2002年至2006年历年一、二手房总面积( 万平方米)及单价(元/平方米)年份2002年2003年2004年2005年2006年一手房总面积929104196911001158一手房单价 4650424149935531680
7、6二手房总面积 4865921122857912二手房单价 25932703270830713346特点商品房空722万平方米，规模达历史最高空置商品房563万平方米，以住宅为主，达254万平方米存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积442007年1-10月广州中心六区新建商品住宅均价（元/平方米）月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月均价807481637917836186989152922797521099712024自2004 年房价加速上涨至今，房价暴涨是当前经济生活中的热点话题10，它不仅直接关系到老百姓的切身利益，而且是此轮宏观调控的风向标。此轮的宏观调控，尽管从政府公布的
8、数据来说，成绩不小，但真正要调控的房价则继续攀升，而且达到近年来少有的高度，可收效甚微，疯狂上涨的房价已让人们不堪重负。1、土地批租是目前房价过高之源头13国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣日前在安徽出席2 0 0 5 中国内地- 港澳台现代制造业暨住宅产业博览会时指出，房地产业仍是非常有前景的长期发展产业，并且在近5 0 年内都将实现高盈利，但目前中国的房地产业政策必须改革，其中不合理的土地批租制度是导致目前房价过高等诸多问题的根源。刘福垣表示，目前商品房的价格是由三块构成的：第一块是70 年的地租，土地批租，等于让买房子的人一下交70 年的地租，因为开发商肯定要把地租转嫁到房价里来；第二
9、块是配套费和税，也是一次收7 0 年；第三块才是建安成本加平均利润，这才是买房主要该花的钱。城市建设用地应该是国有土地、全民土地，地租属于全民所有，现在住宅用地使用权批7 0 年，经营性土地批5 0 年，这种批租制实际上是以时间换空间，把土地所有权和经营权变相 私有化 ，政府此举既侵犯了所有人的财产权，也侵犯了十几届政府的经营管理权。所以，7 0 年的批租应改为年租，即按年支付地租。如果房地产开发周期是1 2 个月，那么房地产商只需交1 2 个月的地租，房地产商的门槛就低了，之后谁买房成为业主，谁就逐年向国家交纳地租；相应的配套费和税也按年缴纳。这两项调整可使房价各下降2 0 %，总共下降4
10、0 %，那么房价自然就有望降下来。刘福垣表示，即便如此，房地产业在近五十年内都将是高盈利产业，只有达到了供给平衡，它才会向平均利润过渡，而这个阶段就是工业化、城市化高速发展时期，人口不可阻挡的要进城。所以，从长远来看，中国只有通过扩大内需、提高老百姓消费能力和加速城市化等途径才能实现 居者有其屋 的最终目标。2、供给不足和需求过度同时存在14对于今年以来特别显著的房价、股价暴涨现象，专家学者众说不一，有人认为是“流动性过剩”，有人认为是“人民币加速升值”造成的。郎咸平则不同意这些观点。他认为流动性过剩可以通过宏观调控来解决，但现实却是越调控楼价越涨。那么是什么导致楼价的一路高涨？郎咸平一语道破
11、其中的“天机”：供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度同时存在，就像两个怪兽扭曲在一起，导致房价一路高涨，真正想买房的百姓却越来越买不起房子。 关于供给面市场化严重不足，郎咸平提出了值得关注的三大因素。一是地产特有的两大核心资源，即地产开发权和银行信贷权，都掌控在地方政府手中，存在着“寻租”的可能；其次，地产特有的长流政管理，大大小小的环节造成很大的“寻租”空间，拉升产业成本；另外，再加上个别地方政府热衷于透过竞价实现高价卖地，地价飞涨。在这些因素的作用下，房价的上涨不足为奇。 而在需求面上，则是“标准的市场化严重过度”。根据所做研究，郎咸平将购买地产的资金按重要性分成四类。第一类最重要的
12、资金是由于近两年来投资营商环境的急速恶化，很多企业家把本该继续投资的钱挤压出来打入楼市；第二类是黑色收入；第三类是国际热钱；第四类才是百姓的储蓄款。这四类资金汇集成的“虚拟资金”，具有不可监管、不可控制、不可预测的特点，一旦大量涌入楼市，房价就会立刻失控、迅速攀升。到处流窜的“虚拟资金”就是推高房价的主要因素，也是如此高房价之下却还有人买房的原因。3、开发商的垄断17楼市长期向好不等于短期只涨不跌，不等于价格不出现波动。2005 年新年一过，价格一路攀升，人们都一致看好房价要涨，在这样的心理预期驱动下，不计成本地疯抢，哪怕是举债也要冲入楼市牟利，结果房价在个别地区几年已翻番。显然市场已经到了非
13、理性的地步，投机成为市场的主流。短期房价的决定因素已不是供求关系，因为此时的供给并非真实的供给，开发商凭借其垄断地位，刻意减少供给量特别是中低价位商品房的供给量导致结构性失衡；而此时的需求也不是真实的需求，因为支撑需求不是真实的需要和购买力，只是对楼市上涨的心理预期。借用楼评人蔡为民的概括：在2000 年以前房价是成本定价，20012003 年是市场供求定价，2004 年后开发商已结成价格联盟，彻底控制房价，是心理定价。房地产市场是并非只有开发商和消费者参与的完全竞争市场，地方政府、开发商、银行、媒体都是受益集团参与其中，这些集团掌握了强势的话语权，他们借着市场不完全，房产商品有其特殊性，拥有
14、了垄断地位，普通购房者则是弱势群体。因为房地产市场的繁荣都可以增加G D P、增加城市官员的政绩、增加城市政府的批地收入和财政收入，所以在很大程度上是地方政府推动地价、房价上涨。银行也是房价上涨的受益者。个人信贷是银行近年来少有的优质资产，风险低、收益稳定。一旦房价下跌，银行面临巨大金融风险。“ 不识庐山真面目，只缘身在此山中”。如果我们能跳出房地产市场这个圈子，以更宏观，更国际化的视角看问题，认识将进一步深化。巧合的是房地产的大牛市与股票的大熊市在时间上是吻合的，而去年以来关于国外游资豪赌人民币升值的传闻也不绝于耳。这样的巧合给了我们太大的想象空间。高辉清指出：房地产市场正在重复股市曾走过的
15、弯路。能够证明二者之间紧密联系不仅是时间上如此吻合，还在于炒作股票和炒作房地产的资金都具有同一种性质- 投机性。这样一种高度投机性的资金追求的是短周期、高收益。对于他们来说，实业投资过长的投资期和较低的利润率以及银行储蓄极低的利息根本就没有吸引力。而中国目前具有规模的投机场所也就只有股票市场和房地产市场了。如果这种资金对两个市场同时进行炒作，一来可能规模不够，二来在两个市场同时下跌时，就面临着无路可去的处境。所以，股票市场与房地产市场呈现出此起彼伏，此消彼涨的跷跷板态势也就不足为奇了。房地产市场也是“ 政策市”、“ 资金市”。类似于股市，有些地方政府迫于财政支出的压力对房地产市场的定位不恰当，只是把房地产变成摇钱树，而不是让当地老百姓获得自己的居住权利。有了地方政府的默许乃至支持，三类大资金（ 股市、银行、外资）入市坐庄，地产商通过调控供应量及供应结构，造成短缺假象积极配合，媒体和专家摇旗呐喊，混淆视听，迷惑民众，采用先炒高中心城市的高价房，由于比价效应带动中心城市的中低价房，进而转战二三线城市掩护主力撤退的股市坐庄策略，炒作楼市。在负利率时代，普通民众在其他投资渠道不畅的条件下，跟风在楼市投资乃至投机也就成了实现资产保值增值的最优选择。这个泡沫越吹越大，强势利
