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1、word某某省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引2016-11-17樊剑英某某省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引来源：某某省国家税务局第一章 总 如此第一条 为加强房地产行业增值税管理，防X税收风险，堵塞税收漏洞，根据中华人民某某国税收征收管理法与实施细如此、中华人民某某国发票管理方法与实施细如此、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知财税【2016】36号、国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行方法的公告国家税务总局公告2016年第18号和相关税收法律、法规、政策，制定某某省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引试行以下
2、简称工作指引。第二条 本工作指引是对房地产业税收管理各个环节业务操作和风险防控做出的具体规定，包括总如此、项目管理、发票管理、申报征收、日常管理、预警监控、附如此七个局部。第三条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本工作指引。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进展根底设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本方法规定的销售自行开发的房地产项目。第二章 项目管理第四条 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。项目管理是指各级国税机关采用信息化技术手段，以具体的房地产
3、开发项目为管理对象，对房地产项目有关合同、土地出让金、开发、销售、发票开具、预缴税款、申报征收等信息实施有效监控管理。具体包括项目信息管理和项目登记管理。第五条 房地产老项目是指：一建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；二建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。第一节 项目信息管理第六条第三方信息，包括税务机关从发改委、住建、规划等部门取得的房地产项目信息。第七条内部信息，包括金税三期税收管理系统、增值税发票管理新系统等系统中的企业根本信息、申报信息、发票信息等相
4、关信息。第八条 房地产项目信息，包括房地产项目名称、地址、土地、建筑面积、开工日期、竣工日期、销售进度、楼牌号等相关信息。第二节 项目登记管理第九条 项目登记一纳税人进展房地产开发，自项目立项之日起30日内应持如下资料向房地产项目所在地主管税务机关进展房地产开发项目备案。1房地产开发项目情况备案表附表1；2不动产项目审批立项文件复印件加盖公章；3国有土地使用证复印件加盖公章；4建设用地规划许可证复印件加盖公章；5建设工程规划许可证复印件加盖公章；6.建设工程施工许可证复印件加盖公章；7. 商品房销售预售许可证复印件加盖公章；二主管税务机关收到纳税人报送的备案资料后，将资料留存，建立分户档案。如
5、上述资料尚未完全取得，应对其已取得的资料进展备案，同时，告知纳税人在其他资料取得30日内须向税务机关进展补充备案。三对于2016年4月30日前开工的老项目，纳税人应将项目情况填报房地产老项目备案表附表2，并于本指引执行之日起30日内报送至主管税务机关备案。第十条 纳税人项目备案内容发生变化时，应在30日内填写房地产开发项目情况变更备案表附表3，同时将有关证件、资料向项目所在地主管税务机关办理项目变更备案。第十一条项目销售进度管理一纳税人办理项目登记后，应在第一笔预缴税款后，按季报送房地产销售进度采集表附表6。第十二条商品房楼牌号管理一已办理房地产开发项目登记的纳税人在取得楼牌号信息后30天内，
6、通过书面资料将所有楼牌号向主管税务机关报送房地产楼牌号报告表附表5。二主管税务机关收到纳税人报送的房地产楼牌号报告表，经审核确认归档。纳税人楼牌号信息发生变化的，应到主管税务机关变更备案信息。第十三条项目注销一纳税人申请房地产项目销售完毕且缴清税款之日起30日内，向项目所在地主管税务机关申请办理项目注销。二主管税务机关受理对申请办理项目注销的纳税人，发放房地产开发项目注销申请表附表4，要求其如实填报并提供有关资料。第三章 发票管理第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应自行开具增值税发票。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应
7、自行开具增值税普通发票。购置方需要增值税专用发票的，小规模纳税人可向主管国税机关申请代开。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。第十五条 纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，开具发票时应选取代码603“已申报缴纳营业税未开票补开票，发票税率栏应填写“不征税，不得开具专用发票。同时，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查。【樊剑英：不知道为什么这里要规定2016年12月31日前，我认为是有问题的，国家税务总局公告2016年第23号：纳税人在地税
8、机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票税务总局另有规定的除外。其中的“税务总局另有规定的除外包括国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行方法的公告2016年第18号中的要求，18号公告中规定房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，“2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。没有开票的时间期限止的要求。即符合条件的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票
9、，2016年5月1日以后需要补开发票的，补开发票时间不受2016年12月31日时间限制】第十六条 纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称栏填写不动产名称与房屋产权证书无房屋产权证书的可不填写，“单位栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。第十七条房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，应按照销售额的3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表。如购置方需开具发票的，应选取代码602“销售自行开发的房地产项目预收款开具普通发票，发票税率栏应填写“不征税，不得开具专用发票。第十八条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已开
10、具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、与开具原因。纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报一样的正数销售额。第十九条2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制，同时开具蓝字增值税普通发票。红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、与开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明
11、对应原开具的营业税发票的代码、，红字增值税发票的代码、与开具原因。第四章 申报征收第一节 申报管理第二十条房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；假如实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。第二十一条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，应按照纳税义务发生时间，按当期销售额和11%的适用税率计算
12、当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法的，以与小规模纳税人应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第二十二条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继
13、续抵减。第二节 征收管理第二十三条 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款1+11%在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，应当取得省级以上含省级财政部门监印制的财政票据第二十四条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进展纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地
14、产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第二十五条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。第二十六条一般纳
15、税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款1+适用税率或征收率3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第二十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模为依据进展划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模第二十八条跨县市、区开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。第五章 日常管理第二十九条建立涉税信息传递机制，掌握房地产企业的第一手根底信息资料。一依托综合治税平台，建立与规划、土地、住建等部门定期信息交换制度，掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度情况、已交付产权情况等
