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1、本科学生毕业论文（设计）题 目 房产自持下开发商融资管理方式研究以“万科”为例 学 院 中华职业学院 专业 财务管理 班级 财务14-5班 学号 201405005562 姓 名 孙玥 指导教师 刘李福 职 称 讲师 原创性及知识产权声明云南财经大学本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）成果归云南财经大学所有。 特此声明毕业论文（设计）作者签名：孙玥作者专业：财务管理作者学号：201
2、405005562 2018年 4 月 5 日I目录目 录原创性及知识产权声明3中文摘要及关键词3英文摘要及关键词4一、引言1（一）研究背景和研究意义1（二）研究内容和研究框1（三）研究方法和研究思路2二、 房产自持发展背景2（一）背景因素2（二）十九大政策概述5三、 房产自持运营模式5（一）融资机制5（二）大中城市租房需求稳定、租赁消费升级7（三）四类运营主体10（四）两类运营模式12（五）开发商介入模式12四、 上海万科“泊寓”13五、 总结14（一）优势14（二）不足15（三）应对策略15参考文献17致谢18中文摘要及关键词摘 要房地产市场经历了极度繁荣的三年，其持续时间远远超过了过去任
3、何一个周期。 商品住房销售价格及销量有着明显的周期特征，直观感受即为：增加的时间要长于下降的时间。 从2015年5月房地产销售价格及销量开始增加，至2017年10月份已持续增加了29个月。2017年9月30日北京市出台实施北京市共有产权住房管理暂行办法，办法规定2017年9月30日前未销售的自住型商品住房，按照共有产权住房进行销售、管理。未来，楼市即将出现三个类型的物业： 1、以城乡建设用地进入市场的不限制价格的商品房，由于不限制市场价格，价格即随市场价波动。 2、共有产权房，从投资的角度上来看，共有产权已没有了任何价值，但是从制度的设计上，有确实是比较明显的回归居住。购买之后再次离开市场的可
4、能也非常的小。 3、限价商品房（限制房价、竞地价及土地面积），此类物业和商品房的产权基本一样，唯一区别即购房后5内年不得进行买卖，价格则明显低于市场价格约20%！在这样的环境下，开发商应如何进行融资管理。关建词：地产自持 融资管理英文摘要及关键词AbstractThe housing market in the past three years has been a super-boom-cycle because it has lasted longer than any previous cycle. Commercial housing sales have obvious cyclic
5、al characteristics, giving people an intuitive feeling: positive growth time is longer than negative growth time.Since May 2015, sales of the proper market has been negatived, and it has been 29 months since October 2017. Implemented in Beijing on September 30, 2017, a total of housing property mana
6、gement interim measures of Beijing, measures on September 30, 2017 is not self living of housing sales, carried out with the common property rights housing sales and management.There will be three types of property in the future market: 1. The unrestricted commercial housing with the stock land ente
7、ring the market, the price of the part of market, whether the increase is due to the fluctuation. 2. Common property ownership. From the perspective of investment, common property rights have no value. From the system design, it is indeed a very obvious return to residence. It is also very unlikely
8、to leave the market after the purchase. 3, limit commodity house (house price competing land plot limited, compared with the commercial housing property is exactly the same, the difference is only five years after the purchase is not sold, and the price is significantly lower than the market price a
9、bout 20% commonly! In such an environment, how the developer should conduct financing management.Key words:self-sustaining economy financing management.一、引言房产自持下开发商融资管理方式以“万科”为例一、引言（一）研究背景和研究意义1.研究背景2008年,中国政府推出了四万亿的投资计划使得国内通货膨胀严重,所以滥发货币,导致虚拟经济增长,经济实体相对萎缩,但对房地产市场却是一个快速发展的过程,房价严重过度增长与经济增长水平不平衡,缺乏正规空间
10、的30年的稳定发展,导致了城市和农村之间的差距和不平等,所以不可避免的房地产泡沫,房地产泡沫的必要条件则是地方债务水平增高,不可能承受房地产泡沫破裂的时候,就会造成经济衰退。为解决这一问题，在党的第十九次全国代表大会上，习总书记提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。但在在这样的政策下，开发商销售增速来源：十九大报告创新低、新增供应。库存双降，地价、出让金总额创新高。2. 研究意义现房销售是全新模式，对房企经营管理提出更多要求，从个体看，营销、工程业线的职业经理人过去的传统经验套路面临改革，对公司而言没有了消费者的预
11、付款，就需开启更多的融资渠道，融资的作用就将进一步被放大，存量资产的盘活、地产金融化的趋势越发明显。（二） 研究内容和研究框架19二、房产自持发展背景房地产企业经济利益，对于我们的国家至关重要,在国内外经济环境影响及房地产调控政策的影响下，近年来也出现了新的变化，比如房企集中度进一步提高，出现新的比如竞自持、要求现房销售等前所未有的调控政策。与此同时，专业投资企业进入房地产行业，推动了建筑公司的快速增长。未来将如何应对？在短期内，城市投资策略和营销策略是如何在市场分化的背景下发展的？长远来说，企业想要规模宏大，成功，还是应该精雕细琢？在未来，房地产行业更具竞争力，开发商如何生存?（三） 研究方
12、法和研究思路规范研究法:根据研究的主题和目标，通过研究获取信息，以获得关于需要研究的问题的完整和正确的信息。了解相关问题的历史和现状，形成研究对象，促进观察和访问，获取关于现实信息的比较信息，了解事物的全貌。案例研究法:在研究对象中识别某一特定对象，分析其特征，确定其特征，并确定其形成过程的研究方法。研究思路：根据长租公寓的发展前景，运营模式作为入手点，以试点运营情况举例，重点研究REITs（房地产信托投资基金）融资退出机制。二、 房产自持发展背景（一） 背景因素1、宏观因素宏观环境（1）货币通缩下的中国楼市国内经济环境外部经济环境资本回流直接引起央行资产负债表人民币加息美元加息美元缩表央行缩
13、表风险维持央行表规模蓄水池的作用，留住流出资本设置资本流出门槛，限制流出房地产调控严格外汇管控图1 国内外货币政策-外汇-房地产调控逻辑图（2）外部经济环境：美国加息缩表对世界金融市场冲击巨大表1 美联储加息缩表的影响加息缩表美国美元带动全球资本回流有效的防止了通货膨胀重新塑造了美元的信用，降低了加息的不良影响降低负债规模，调整债务结构。降低金融风险其他国家面临资本外流，外汇储备安全风险上升货币存在减值风险外汇储备安全风险上升借贷美元成本上升、难度提高（3） 国内金融环境在短期内货币受到影响，但央行不能降低利率2014年8月，外汇储备进入了下降阶段，外汇储备的减少直接导致了中央银行的框架。这三
14、种举措保持了央行的规模: 汇率大幅贬值（结汇释放的人民币增加）； 严格的外汇管制（管控外汇流出）； 通过降准、降息及私人部门加杠杆（货币乘数增加），保证货币流动性和金融系统安全长期中国和美国市场的趋同是一致的，流动性将被阻止改变货币增长的原因是美国的货币增长，脉冲效应显示美国货币增变化将在滞后14个月后产生最大负向影响，通过拟合效果显示，中国货币增速滞后10个月与美国货币变化的拟合效果最好，所以中美货币增速走势具有趋同性，如果美国货币流动性持续收紧，长期看来，未来中国货币流动性也会挤压。2、微观因素（1）长期看人口有专家预测，到2020年，我国的城镇居民住房户均套数将达到或者超过1.2套，也有调查预测，从2020年开始，我国劳动力人口逐渐减少，因为劳动力人口的变化和需求的住房也不会减少,这意味着我们国家房地产市场的供给和需求的平衡,房地产业的增长就会衰退,我国的房地产
