《物业工程作业指导书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程作业指导书（56页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北京XX管理有限公司作业指导书文件编号： 01工程部作业指导书汇编编写：审核：批准： 批准日期：工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第2页共65页文件编号01工程部作业指导书汇编页本号第2页A/0总目录序号文件名称页码1工程部各岗位职责32机电设备管理规程103锅炉房作业规程134供配电系统作业规程195生活水泵房作业规程246中水泵房作业规程287消防泵房作业规程318管道系统作业规程349空调（机房）系统作业规程3710消防系统作业规程4311电梯（机房）作业规程4712弱电系统作业规程5613电讯系统作业规程5914房屋管理规定6115监视和测量装置的管理规定6316工程值班
2、与交接班制度66工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第3页共65页一、工程部各岗位职责1目的为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒 适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。2适用范围本职责适用于XX工程部各岗位的工作。3职责3.1 工程部经理职责3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事
3、务。3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。3.1.7制定并落实节能降耗措施。3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发 事件。3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。3.1.11负责组织员工的专业技能培训。3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。3.1.14完成上级领导指派的其它工作。3.2 工程部主管职责3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉 设备、给排水系
4、统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制 定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系 统始终处于最高的安全运行水平状态。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第4页共65页322确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。323协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。
5、3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水 系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助 部门经理控制能耗及费用。3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。3.3 工程部兼职行政管理员职责3.3.1做好各
6、种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月 工作计划和临时性的工作任务。3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用 量汇总统计工作。3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办 理各种手续。3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。工程
7、部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第5页共65页3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。3310负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、 对损坏的档案要及时修补。3.3.11负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。3.3.12保持资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。3.3.13完成经理交办的其他任务3.4 维修技工职责3.4.1遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。3.4.2运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的
8、维修保养任务,并且必须保证工作质量。3.4.3严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。3.4.4应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。3.4.5除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识， 达到一专多能的要求。3.4.6发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。3.4.7对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。3.4.8维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。3.4.9着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。3.5 强电电工职责3.5.1必须持有供电局核发的电工操作上岗证。3.5.2严格遵守电气
9、安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室 值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。3.5.3负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、 定期清扫等工作。3.5.4精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟 练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。3.5.5定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。3.5.6按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次
10、第6页共65页入配电室的工作。不准无计划操作供电设备，防止造成人身事故和设备事故。3.5.7接到报修通知后，及时做好记录，文明操作，工作完成后，清理干净工作现场，清 点工具，检修合格签字后，方可离开现场。3.5.8变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品，一般不准使用 易燃物品操作，必须使用时也应避开明火，做好防范措施，不准用酸性物品，易燃品擦洗 电气设备、设施。3.5.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及操作方法3.6 弱电工职责3.6.1负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监控系统、有线电 视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系
11、统、电脑等办公设备的 运行、维修、保养工作。3.6.2配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作，保证楼宇控制设备正常运行，及时处 理报警信息，做好巡视记录和报警记录。3.6.3值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头，定期擦拭摄像头上的尘土。3.6.4定期检查紧急广播系统。3.7 水暖（管）工职责3.7.1保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常运行和日常保养 检修工作。3.7.2保证各类管道设施的安全运行，加强安全巡视，严格防止跑、冒、滴、漏现象的发 生，节约能源。3.7.3熟悉掌握各类设备设施的技术参数、性能、合理运行、维保要求，提高设备的使用 寿命。3.7.4认真填写设备
12、运行日志，做好运行记录和交接班的准备工作。3.7.5接到报修通知后，及时到位工作，修理工作完成后要清理好现场，清点好工具，做 到文明工作。3.8 空调工职责3.8.1 负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第7页共65页3.8.2 负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、分体空调器、风机盘管等制冷设备的运行、检修和巡视工作。3.8.3 负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常通风系统的清理 工作。3.8.4 认真填写设备运行日志和交接班记录，发现异常
13、问题及时报告上级领导，及时排除故障。3.8.5 提高循环水的利用率，不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。3.8.6 降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备，达到经济运行效果。3.8.7 定期检查巡视各种压力表、阀门的运行情况，认真执行交接班制度，保持设备设施 的清洁卫生，保持工作现场清洁。3.8.8 搞好水质处理，按规定取样化验及时加药处理水质，提高设备运转效率。3.8.9 负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及盘管风机的清扫检修工作。3.8.10负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常排放及转换口上 下水工作。3.8.11严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。3
14、.9 综合维修工职责3.9.1 负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观设施的日常维修、 检修工作。3.9.2 负责办公用家具、用具、门窗、墙壁、吊顶、地面的日常维修工作。3.9.3 负责小型更新改造工程、装饰装修工程的施工管理与实施工程。3.9.4 负责道路、雨水、污水、排放设施的保养、维修、检修工作。3.9.5 负责对工程机械、电动工具的使用、维护、检修工作。3.9.6 负责对各类易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。油漆、烯料等易燃物品的使用 要有安全防火措施，木屑、刨花要及时装袋，清理工作现场。3.9.7 做木工活、油工活时，工作现场禁止吸烟或动用明火。3.9.8 木工、油工工作室和工作现场要配置相应的灭火器材，并定点存放。3.9.9 熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第8页共65页二、机电设备管理规程1目的为确保所有设备处于管理状态，实施标准化管理。2适用范围适用于XX项目所管辖部位的所有用电或油气做动力的设备。3职责3.1各工程部负责编制完善本项目设备设施的管理细则。3.2公司项目管理部负责审核。3.3各工程部负责实施、落实。4工作流程及要求4.1设备编号4.1.1设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：I级设
