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1、某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况81.3 结论及建议10第二章 需求分析与建设规模122.1 需求分析122.2 建设规模16第三章 建设条件173.1 场址现状173.2 场址建设条件173.3 场址评价20第四章 土地利用214.1 用地规划选址214.2 用地规模及用地类型214.3 项目功能分区和土地利用情况214.4 土地补偿措施22第五章 建设内容与工程方案235.1 项目组成235.2 总图布置方案235.3 建筑方案245.4 功能说明及主要设备选型265.5 给排水305.6 采暖通风与空调315.
2、7 供电335.8 弱电工程34第六章 环保与劳动安全卫生376.1 环境保护376.2 劳动保护与安全38第七章 节能分析427.1 设计依据427.2 项目能源消耗种类和数量分析447.3 项目所在地能源供应状况分析467.4 节能措施467.5 建筑节能477.6 能源管理487.7 节能效果分析结论与建议49第八章 组织机构和人力资源配置508.1 组织机构508.2 劳动定员50第九章 项目实施进度519.1 编制依据和原则519.2 建设期519.3 项目建设期各阶段实施进度规划519.4 项目实施进度计划表52第十章 工程招投标5310.1 编制依据5310.2 项目基本情况53
3、10.3 项目招标方案54第十一章 投资估算与资金筹措5811.1 项目总投资及估算5811.2 资金筹措方案60第十二章 财务评价6112.1 评价依据6112.2 销售收入估算6112.3 各种税金及附加估算6112.4 成本费用估算6112.5 盈利性分析6312.6 盈亏平衡分析6412.7 敏感性分析6512.8 财务评价结论66第十三章 研究结论与建议67附表68附表1: 总投资估算表68附表2: 流动资金估算表69附表3: 投资计划与资金筹措表70附表4: 固定资产折旧费估算表71附表5: 无形及其它资产摊销估算表72附表6: 原辅材料、燃料、动力费用估算表73附表7: 总成本费
4、用估算表74附表8: 销售收入和销售税金及附加明细表75附表9: 项目资本金现金流量表76附表10: 利润与利润分配表77附表11: 单因素敏感性分析表78附图79附图1: 建设项目地理位置示意图79附图2: 建设项目平面图80编制单位：某市某工程咨询有限公司0316-20927961某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称某某家电物流中心建设项目1.1.2项目承办单位概况单位名称：某建设集团某房地产开发有限公司注册地址：某开发区夏安公路南侧法人代表：某注册资本：5000万元实收资本：5000万元公司类型：有限责任公司1.1.3
5、编制依据（1）2004年国家发改委等九部门关于促进我国现代物流业发展的意见（2）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（3）冀政函（2006）41号某省现代物流业2010年发（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（5）项目单位与某市某工程咨询有限公司签订的工程咨询协议书（6）产业结构调整指导目录(2005年本)（7）其他相关资料1.1.4 项目提出的背景随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比200
6、0年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。为构筑未来某省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主框架，某省将现代物流业确定为十大主导产业之一。根据冀政函200641号 2006年4月4日，某省现代物流业发展规划提出，到2010年，某省将重点培育冀中、冀东、环京津和冀南四大物流区域，建设石家庄、邯郸、某、唐山和张家口五大物流枢纽城市，建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心，激活物流市场，降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济结构作用，推动某省经济
7、持续快速全面发展。物流是国民经济的基础性、综合性的产业。物流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。物流园区具有基础性、公共性和服务性的特点，它是现代物流运作不可缺少的功能环节。综合性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、流通加工、口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、商品展示的商务、电子商务的辅助以及其他配套等多种功能，是区域与城市经济发展的重要基础。目前某的物流仓储设施普遍处于更新换代阶段，大部分仓库均为上世纪90年代以前建造的传统仓库，新型的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。某县地理位置优越，位于北京半小时经济圈
8、内。近些年随着某家具城的不断发展，带动了当地商业、服务业的迅速发展。2008年，全年完成财政收入完成6.31亿元，同比增长14.8%；全社会固定资产投资完成146.5亿元，同比增长35.3%；规模以上工业增加值完成26.9亿元，同比增长28.6%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18106元和7534元，同比分别增长22.9%和12.7%。在此背景下，某房地产开发有限公司投资64740.94万元人民币在某县建设物流中心，其目标市场定位在某市、各县市区以及北京、天津周边地区。市场潜力巨大，前景广阔。1.1.5 项目建设的必要性1、本项目符合“十一五”规划要求在中华人民共和国国民经济
9、及社会发展第十一个五年规划纲要中，第四章第二节提出“大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。”本项目符合“十一五”规划要求。某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出：十一五时期的一个重大转变，是更多地依靠消费需求拉动经济增长。扩大消费需求必须加快服务业发展。要大力发展现代流通业，建设物流园区和大型专业物流项目，完善农村流通体系，积极实施万村
10、千乡市场工程，继续抓好各类商品市场改造升级。本项目符合“某省十一五”规划要求。某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“按照增投资、上项目、抓龙头、促聚集的思路，依托园区，重点建设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工及家具制造、食品加工与制造、新型材料六大产业基地。着眼于服务社会生产、服务人民生活，加快发展现代物流、金融保险、信息服务、中介咨询等现代服务业，会展旅游、房地产、社区服务等新兴服务业，商贸餐饮、交通运输等传统服务业，形成以会展旅游为主导的、多业并举的发展格局”。本项目建设物流园区，符合规划要求。在物流业调整和振兴规划中提出，鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外
11、包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。鼓励现有运输、仓储、货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。鼓励邮政企业深化改革，做大做强快递物流业务。大力发展第三方物流，提高企业的竞争力。以北京、天津为中心，定为华北物流区域。项目区位于京津之间，半小时可抵达北京、天津市中心，建设物流中心，符
12、合规划要求。某地处大北京经济圈，项目的规模满足国家产业规划的要求，项目目标与该地区区域规划内容相吻合。通过以上分析，本项目符合国家规划，同时符合某省及某市等地方规划要求。2、本项目符合产业政策要求该项目属于服务业，国家产业结构调整指导目录(2007 年本)中，本项目属于鼓励类第二十五项“现代物流业”中第一条“第三方物流设施建设及服务”，因此本项目符合国家产业政策。某市产业发展规划提出：产业发展总的定位是：坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育生物医药、新材料、太阳能
13、光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业，经过5到15年的努力，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性经济结构。3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了条块分割，自成体系，“大而全”，“小而全”，各环节相互分离，社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造成极大的浪费。改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的
14、现代物流观念和管理方式及技术开始进入我国。在二十世纪90年代前后，我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同形式的各类物流企业。近几年，民营、合资和外商独资从事物流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加，而且在运营质量上更有一个层次的提高。本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势主要体现在以下几点：（1）目前我国经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐。（2）以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以
15、及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了大批量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。（3）高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。（4）信息化的发展，特别是由于POS系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。本项目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。5、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略。家电物流项目的建设可为家电生产
