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1、一、调研目的通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行性的参考依据。二、调查范围界定本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。三、项目片区描述本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购物中心长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集团办公大楼。项目片区属于镇政府规划中的
2、中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。四、长安镇概况（一）地理和人口长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与大岭山镇接壤。东西横贯约15公里，西北约跨7公里，面积84平方公里，下辖13个村（居）民委员会，全镇统计人口约67万，其中户籍人口34700多人，外来员工60多万人，港台
3、同胞3万多人。（二）经济与工业2001年，全镇国内生产总值19.1亿元；工农业总产值50.9亿元；农业产值201亿元。银行存款余额79.5亿元，其中居民储蓄存款49.5亿元，人均年收入达9576元。长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外商投资企业，截至2001年底，外资投资企业共有1640家，利用外资总额达到16.83亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私营企业453家，投资总额亿多元。（三）镇政建设长安镇目前城乡一体化的城镇建成区30平方公里，全镇有二级以上标准的公路200多公里。现有三星级以上标准的酒店家，医疗
4、设施齐备先进的医院家，装置有空调设备的影剧院家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。五、项目片区配套配套设施是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业的“生命力”，能坚定人们的购买信心，是未来升值不可或缺的重要条件。由于项目自身处在镇政府新开发的片区内，目前周边的配套比较匮乏，其生活配套主要依托于长青路南端的商业街。为此，在调查中我们将主要生活配套的调查范围延伸至长青路南端的长中路。（见表）（一）交通配套长安镇坐落于深圳和东莞、广州的必经之路，具有优越的地理环境，107国道、广
5、深公路和广深珠高速公路均贯穿整个长安镇，组成了长安镇对外经济交流的交通命脉。并且从长安至香港机场只有个小时的车程，距深圳宝安机场不足一小时车程，完善的交通网络为长安镇的经济发展和房地产外销提供了的重要保证。与交通大环境相比，目前长安镇内的公共交通状况并不理想，目前全镇仅有条公共汽车线路，并且车次较少，很多重要线路未设公交车站，目前全镇的主要交通工具是摩托车，大街小巷来往穿梭的摩托车存在诸多的安全隐患。同时镇内有少量的出租的士，但由于缺乏统一管理，收费较乱。项目地处长青路与新建二环线的交汇处，在项目北侧有拟建的三环和四环，伴随着项目片区和整个镇的建设步伐的跟进，未来几年里片区的交通将会有一定改善
6、。（二）餐饮、购物、娱乐由于长安镇的轻工业发达，外来人员较多（60多万人），目前全镇的餐饮和购物配套较为齐全，其经济状况也比较繁荣。在离项目不远的长青街中心区，大小商场和各地的名吃小店鳞次栉比，百佳和华润在此都设有分店，日本和韩国料理更有数十家之多，项目的西侧有三个高档咖啡厅，分别为上岛咖啡、老树咖啡和上岛咖啡VS米兰诺咖啡。项目东北部有一个国际标准的高尔夫球场和莲花山度假村，为项目片区的高尚人士提供了良好的度假休闲去处。虽然长青路段呈现一派欣欣向荣的景象，但就本项目而言却处于一个“亚繁荣”的位置。由于项目周边是一个发展和建设中的新住宅区，目前项目四周除了三个咖啡厅以外，上述的其他配套都离本项
7、目有一定距离，目前的日常生活稍有不便。与此同时，在调查中我们发现，项目的东、西、南三面目前均有在建和在售的商铺约百间之多，如果这些商铺能够顺利的出租或出售，势必成为项目的重要生活配套。（三）文化、教育、康体目前整个长安镇共有中小学校和幼儿园26所，其中有所被评为省、市一级学校，占东莞市上等级学校的十分之一。同时，随着市场竞争的日益激烈，很多外来就业人员越来越注重加强自身文化素质的提高，目前全镇大小培训中心近百家，分别设有英语、计算机、书画等培训科目。项目片区作为规划的中心区，政府注重片区康体和文化氛围的营造，目前除了项目东南侧的体育中心和新建的图书馆外，长安镇体育馆也已破土动工。同时，仅距项目
8、百米的“长安第二中心小学”为日后业主的子女就学问题解决了后顾之忧。（四）金融、证券等长青路不乏金融证券机构，如中国建设银行、中国工商银行、中国人民银行、广东发展银行、东莞证券有限公司等，但与本项目均尚有一定的距离。项目周边配套设施（表1）类别名 称教育东莞市长安中学、长安第二中心小学、长安图书馆、长安文化中心、长安体育中心等餐饮旺记海鲜酒楼、老树咖啡、上岛咖啡（家）、日本料理（家）、韩国料理（家）、面点大王、米兰诺咖啡、麦当劳等政府机关长安镇人民政府、长安派出所、长安土地交易所、长安国土规划所等医院、保健长安医院、中联大药房等金融、证券中国建设银行、中国工商银行、中国人民银行、广东发展银行、东
9、莞证券有限公司等购物新世界购物中心、百佳超市、华润超市、世纪文具等酒店国际酒店（五星级）、长安宾馆（三星级）、连城酒店等其他国泰国际旅行社、中国旅行社、柯达彩印中心、长安公园、长安广场等六长安镇房地产市场现状分析现代市场可以定义为消费需求市场，企业经营目的、营销活动都是以满足消费需求为中心。所谓市场现状，就是市场现在的环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力，因此，对市场现状的调查分析，有利于企业做出正确的产品开发和营销策略。我们通过对长安地区的初步调查，认为长安房地产市场还处于初步发展阶段，表现为产品单一，市场不规范，销售力量单薄，开发的产品档次不高等，开发商的产品
10、设计观念停留在讲究地段、户型的感性认识上，对小区环境、物业的个性没有很明确概念，目前市场上缺乏精品、高档物业。目前长安项目周边方圆2平方公里以内在建在售的楼盘主要有: 城市花园、华安商住楼、桃李花园、锦江花园、莲花苑、莲花别墅（见表2）。长安地区代表性楼盘统计表（表2） 项目名称开发商占地面积（M2）建筑面积（M2）均价（折前）物业管理费付款方式户型主力户型面积销售率华安商住楼香港极盛有限公司3000208043600元2元一次性：95折按揭：7成20年223232：122100城市花园长安房地产总公司香港永成发展公司300001000003300元2.2一次性：93折按揭：95折322252
11、复式32：123.3222：9298莲花苑长安镇房地产开发总公司400001000004240元2.2一次性：98折按揭：7成15年322252复式32：12522：8798锦江花园锦夏村房地产开发公司40086837312400元1.2一次性：90折按揭：93折22324222：9032：10042：13095调查楼盘规模情况表楼盘名称总占地面积（）总建筑面积（）华安商住楼300020804城市花园30000100000莲花苑42000100000桃李花园1200036000锦江花园4008683731莲花山庄20000070000（一）项目规模分析在以上被调查的楼盘中，除莲花山庄是别墅物业
12、外，其他楼盘都是公寓物业，其中华安商住楼是单体公寓，其他项目都是小区。以小区形式存在的物业开发的产品户型从两房到五房，面积从90m2200m2，并且小高层的顶层都是复式结构。临街的物业一楼都用于修建商铺。物业多以小高层和多层为主，小区内园林规划简单，配套设施不完善，在调查的楼盘中，公寓物业中只有莲花苑建有会所和游泳池，其面积较小，功能不全，不能满足业主多元化生活、休闲的需要。（二）户型、面积分析调研区域在售代表性楼盘楼盘户型、面积详情表楼盘名称户型套数比例建筑面积()城市花园2房2厅5218.6%92.43房2厅15655.7%127.6五房2厅5218.6%153.4复式207.1%169.
13、2220.5莲花苑(四期)2房2厅3632.7%85.9488.183房2厅5449.09%120.29125.115房2厅98.21%179.39181.94复式1110%155.27283.17锦江花园2房2厅15643.82%90.1291.893房2厅15643.82%98.10100.034房2厅 4412.36%130.05134.62、户型分析 从上表可以看出，在售楼盘的户型以房为主，房为辅，并有少量的四房、五房和复式。各楼盘3房所占比例都在%左右，特别是城市花园，其房所占比例达到了。而且我们在调查的同时，做了一个比较简单的随机访问，被访问者认为置业时，房间的面积在其次，在经济能力能承受的情况下，还是会选择房间较多的户型，但也偏袒于较大的户型。根据各户型总比例分布见下图：从比例分布图上可以看出，总体上在售楼盘户型以3房为主，大约占总套数的50左右；其次是2房，约占33左右，数量最少的是复式和四房，约占总套数4和5%。而从销售情况来看, 所有楼盘的销售率都在90%以上, 个别楼盘在开盘之前就被认购一空。如华安商住楼，目前还没封顶，就已经销售完毕！就目前各户型市场销售态势来讲，长安地区房地产市场处于供小于求的局面，因此各户型都有其特定的消费群体。而就市场发展前景来看，2房和3房在一定的时期内，还占有相当大的市场空间。B、面积分析户型面积（）主力面积（）两房两厅85.
