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1、73目 录 第一章 买卖知识1第二章 租赁知识27第三章 贷款知识46第四章 法律知识61第五章 资讯常识66买卖知识什么是房地产经纪？房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。 什么是二手房？二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的二手公
2、房房改房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房有哪些优势？新商品房听着上档次，看着很顺眼，对别人说起来也很场面。但对于居家过日子的老百姓来说，住就图个实在，图个安稳，图个节省。比起新商品房来，二手房有着许多天然的优势。现房交易。这几年，业主和开发商闹矛盾的不在少数，当初描绘的住房蓝图，在交房的瞬间变为泡影。要么地面裂了，要么暖气没通上，要么阳台没封问题多多。买二手房，看得见摸得着，就是再破再旧，也能弄个清清楚楚，明明白白。地段较好。二手房由于建筑时间关系，大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区，交通便利，投资居住两相宜。比方在泉城广场附近，几乎没有新商品房，而棋盘小区、佛山苑等
3、小区却有二手房出售。配套设施完善。一些新房在那遥远的地方，人烟稀少，下班了还得买了菜提着回家，早上饿着肚子开车去吃早饭。二手房身处闹市，银行、饭店、医院、学校、广场等一应俱全，生活起来，相当便利。一位外地来济的刘先生谈过一个很现实的例子：新房子离学校远，天天得送孩子上学，风雨无阻，很是麻烦，后来他买了个旧学区房，孩子自个上下学，不用操心，省了很多事。产权权属清晰。二手房有没有证，一目了然，能不能交易，去房管局一查便知。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。而买新房就没这么幸运，买的时候信誓旦旦，住进去了，迟迟见不到证的踪影，碰上不懂行的，最后一打听，根本就办不下证来，
4、原来是旧村改造。新房权属各种情况错综复杂，除正规开发商外，要多长个心眼，提高抵御风险的能力。选择面更广。想买二手房，划个硬杠杠，根本上都能根据自己的需求找到房子。随着济南市东拓、西进、南控、北跨、中疏城市开展战略的实施，城区的新房越来越少，但在城区根本上都能寻觅到二手房的踪影。二手房房源比拟广泛，房改房、福利分房、集资建房、次新房等应有尽有，买者的选择余地大。价格多元化。二手房根据房屋性质，地段划分，房龄等不同，价格也不尽相同。毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。入住后干扰少。新建商品
5、房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内每天都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是热闹。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。居住本钱低。二手房一些分布在开放式小区，根本上没物业管理费、车位费等，只需交纳卫生费等，算下来比拟廉价。而住在新小区物业管理费、车位费等加起来也并不少。比方南部某新型小区的商品房，一年物业管理费600多元，而其附近的二手房，每年才收不到50元钱的卫生费。时间长了，算下来也能节省不少钱。如买新房在离单位较远的地方，来回交通费也不是个小数目。如果碰上好一点的卖主，送装修，甚至送家具家电，亦可省掉一些费用。
6、购房风险小。由于二手房一般来说已经过几年甚至几十年的风吹雨打，房屋的建筑质量已经显山露水，尤其是顶楼的房屋，有无渗漏已经原形毕露，降低因质量造成的风险。另外，对于相应的物业管理、治安、邻里素质，买者都可以看得清清楚楚。当然，不是说新房一无是处，摸摸口袋里的钱，过日子讲究个实在。不要因了一些外在的东西，忽略了生活的本质。房子买来就是居住，里面装修好，住得舒坦，就行了，管它外面多破多旧呢！哪些人适合买二手房？以下这些人是适合购置二手房的：。这是购置二手房的主力军,一些白领阶层刚毕业不久的年轻人也适宜购置二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购置新。急于结婚用或者方便子女上学者或者给老人养老等,也可以就近
7、购置二手房,作为一段时期的过渡。从哪里能获取二手房房源信息？1、报纸渠道获得房源，可靠方便但时效性不强。在报纸上出现的房源信息一般分为两种，即房产中介公司刊登的广告和业主个人出售出租房屋的信息。在各大报纸的房产广告版，都可以轻而易举的找出中介公司的广告，对于消费者来说是十分方便快捷。但在这类广告房源中，有可能存在一些虚假信息，时效性也差。例如，为了吸引客户，成心让价格与周边区域低很多，或者将已出租或出售的好房源刊登出来，到达引诱消费者咨询，从而到达“套客户的目的。因此，对于中介公司在报纸上刊登的房源，应该一分为二的看待。对于低出同区域房产市场价格过多的房屋，应仔细考察，而不是轻易相信。在交易时
8、，尽量选择正规的中介公司。2、网络渠道获得房源，更新快，房源多，但水分大。由于报纸对刊登信息存在一定要求和限制，同时由于刊登费用较高，限制了局部虚假信息。而在网络上发布信息，限制小，本钱低，只要按步填写信息内容即可。这样，网上房源信息的虚假成分相对较多。由于网络容量较大，但太多的信息中重复的太多，容易让人“眼花缭乱。3、熟人渠道获得的房源，真实保险但效率低。很多购房者通过自己身边的亲戚朋友及各种人际脉络去寻找房源，这样虽说平安系数增强了，但获得的房源有限，并且很难满足个性要求，效率较低。另外，在一些专业操作上，消费者自己也很难去把控，不但让整个买房过程效率降低，影响到既定的购房方案实施，甚至会
9、因为投入过多精力而扰乱正常生活。4、中介公司渠道获得房源，快速有效且交易平安、专业。目前，委托房产中介公司出售房产的业主越来越多，使得集中在中介公司的房源在质和量上都稳步增长。消费者通过在房产中介公司寻找房源在一般情况下都可以到达真实有效、并满足需求。当然，选择通过房产中介公司获得房源，在交易成功后需交纳一定的效劳费，但能保证交易平安，目前济南85%的房产交易均通过中介公司完成。5、参加房展会，比拟放心但需要等待。近年来，房产主管部门、行业协会、新闻媒体等经常举办一些房展会。房展会上会有大量的中介公司参展，是房源集中展示的一个平台。齐鲁晚报每年春秋两季房展会就是很好的平台。由房展会派生出来的，
10、专门针对二手房的交易平台，也陆续在济南上演。比方，生活日报?易房?周刊推出的“二手房交易节就是选房的好途径，目前已经在超市、广场、建材市场等地举办了多届。由于房展会举办的次数不多，而且时间不太确定，所以需要等待。如何读懂二手房房源广告的意思？为了节省费用，并传达更多的房源信息，房产中介公司一般会在一次广告中包含数条信息，而每条信息又相当简单。挑选房源，阅读广告的时候，某些表述就会使人产生“雾里看花，水中望月的感觉。如何从简单的介绍中获得尽可能多的有效信息呢？某些标示的具体含义是什么呢？楼层有两种表述，一种是直接写清楼层，如“五非表示五楼但不是顶层，“六顶表示六楼顶层；另一种是不仅告诉该房的楼层
11、，而且写清了整栋楼的层数，比方“3/6F表示整栋楼有6层，该房处于3层。一般的户型以“或“X-X表述，如3.1、2-1分别表示三室一厅、二室一厅，容易理解。但有时会出现2.0，这表示该房的户型是两室。廊通常会还用“L表示，比方、3.L都表示三室一廊。而复式的结构会在后面注明“复式，比方“五六复式表示该房是复式，在五楼和六楼。有时为了表示卫生间，会在再加上一个数字，比方“4-2-2表示四室两厅两卫。如果不注明，一般情况下就表示有一个卫生间。房龄、根底设施、装修情况、房屋性质等都包含在备注栏里。备注中出现数字，一般不是房龄就是面积，比方：“地10传达00年表示该房地下室有10平米，是2000年的房
12、子。另外，为突出房子的优势，还会注明其他事宜。比方，“可更名表示该房房产证还没下来，可直接到开发商那里，将合同改成买房者的姓名；“明厅表示厅朝阳；“上燕中表示可以就近上学燕山中学；“双阳封表示两个阳台都封了。当然，每家中介公司的表述可能不尽相同，但只要了解了以上要素，就会把握住房源信息的绝大局部。哪些房屋不能买卖？有以下情况之一的房屋，不得买卖：1、无房屋所有权证；2、房屋所有权有纠纷，房屋产权有纠纷或者房屋产权不明晰；3、共有房屋未经其他共有人书面同意的；4、 违法或违章建筑；5、是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；6、是由于国家建设需要，以确定为拆迁范围的房屋，禁止买卖；7、法律、行政
13、法规规定禁止买卖的其他情形。 二手房产权状况怎样查询？“二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，与开发商出售的商品房比拟而言，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房产权状况的方式及程序作以介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证和“土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人
14、要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购置权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购置的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假设为共有财产，那么应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假设查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“局
15、部成交价，那么代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，那么必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和归还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如何规划购房资金？对于不少人而言，买一套属于自己的房子是人生中一件相当重要的大事，即使某些人在计算过后，明知买房不见得比租房划算，还是愿意咬着牙根，苦撑几十年的房屋贷款。最重要的原因莫过于是拥有一个属于自己的家，可以让自己和家人有生根、安定之感。 对一般的上班族而言，用每个月薪水的积累，想单纯地利用储蓄的方式筹足购房资金已经越来越困难了，常听到有人抱怨：等你的钱存得差不多的时候，房价又涨了，而薪水调幅往往又跟不上房价的涨幅。因此,有心购房的上班族，即使心中已想好要有一个什么样的
