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1、顾问管理理手册Conssulttantt Maanaggemeent Hanndboook宏泰物业业发展有有限公司司Honeest Prooperrty Devveloopmeent Co., LLtd目 录录1.0 人人员构架架及编制制说明1.1 架架构编制制说明1.2 工工作概况况1.3 顾顾问工作作周期1.4 初初期顾问问管理阶阶段1.5 前前期顾问问内容细细化及调调整阶段段1.6 前前期顾问问建议实实施阶段段1.7 全全面物业业管理顾顾问1.8 现现场勘查查1.9 例例会 1.0 人员员架构及及编制说说明工程管理保洁管理综合管理财务管理客服管理档案行政管理保安管理 1.1 架构编制制说
2、明（暂暂定人员员）综合管理理： 档案、行行政管理理： 工程管理理：财务管理理：客服管理理：保洁管理理： 保安管理理： 1.2 工作概况况根据物业业的类型型和特点点，针对对性地对对管理模模式提出出优化方方案，内内容包括括：初期期顾问阶阶段、前前期顾问问内容细细化及调调整阶段段、前期期顾问建建议实施施阶段、全面物物业管理理顾问四四个阶段段。1.3 顾问问工作周周期：共共一年1.3.1初期期顾问阶阶段计：3个月月工程管理理顾问内内容计：2周确立顾问问内容计计：1周周财务管理理：3周周物业管理理标准化化文件：1周1.4 初期期顾问阶阶段1.4.1 工工程管理理顾问内内容A 工程程图纸、资料收收集a)
3、土土建结构构部分 主体体结构、负载、功能、安全系系数u 墙体保温温、外墙墙结构、防水、防火u 内外交通通设施、运输、通道设设计、地地下室构构造u 公共区域域、物管管区域、空间布布局u 门窗设计计、进出出入口u 绿化带、浇灌系系统b) 机机电设备备系统u 综合布线线系统u 供电系统统、照明明系统u 暖通系统统、楼层层分布、管线预预留口u 给排水系系统 u 楼宇自控控系统u 卫星通讯讯/接收收系统u 停车场管管理系统统u 保安监控控系统、门锁选选择、门门禁系统统u 消防监控控系统、消防分分区、消消防通道道u 楼宇智能能管理系系统u 电梯扶梯梯B 合理理化建议议a) 楼楼宇安全全保障，包包括硬件件及
4、软件件措施两两个方面面，硬件件即完善善楼宇自自动化系统，软软件即加加强物业业管理。b) 公公共区域域能源合合理利用用墙体节能能 地处采采暖区的的示范工工程，必必须严格格执行建建设部颁颁发的民民用建筑筑节能设计标标准（采采暖居住住建筑部部分）和和各地编编制的实实施细则则。 地处非非采暖区区，尤其其是过渡渡地区的的示范工工程要求求以外墙墙采取保保温隔热措施，以以提高室室内舒适适度，降降低防暑暑降温的的能耗。 应大量量采用夹夹芯保温温、外保保温和内内保温的的复合外外墙，大大幅度地地降低外墙的传传热系数数。重点点发展高高效的外外保温复复合外墙墙。 采用单单一材料料的节能能外墙，应应注意配配套砌筑筑材料
5、的的防水、保温、粘结等性能能，以减减少热应应力和冷冷桥的出出现。 门窗窗节能 窗户要要达到国国家对节节能窗的的评价指指标，应应具有搞搞雨水渗渗漏、搞搞风压、搞空气渗渗透和保保温等四四性。要要大量彩彩门窗密密闭材料料和成套套技术，有有效地提提高安装装质量。合理控控制窗墙墙比。示示范工程程中所有有住宅外外窗应一一律采用用双层玻玻璃。有条件的的地区可可采用中中空玻璃璃、隔热热玻璃和和反热玻玻璃。 应大量量采用绝绝热性能能好塑钢钢门窗、保温铝铝合金门门窗和彩彩板钢门门窗等。 住宅分分户门应应具有防防盗、隔隔声、保保温、防防火等性性能。 屋面地地面节能能 层面保保温要求求一般高高于外墙墙。应推推广采用用
6、复合层层面，其其保温隔隔热材料要求轻轻质高效效，吸水水率低，并并且有一一定强度度。 采暖区区楼板下下方为室室外或不不采暖的的房间时时，楼面面应采取取保温措措施。 采用地地面辐射射供暖技技术的楼楼板必须须采取有有效的保保温做法法。 供暖系系统节能能 采用以以平衡阀阀及其专专用智能能仪表为为核心的的管网水水力平衡衡技术，改改善供暖质量量，节约约能源。集中采采暖系统统应当使使用双管管系统。 采用热热量按户户计量及及温度控控制调节节装置，以以达到改改善住宅宅室内热热环境和节能能的双重重效果。应实行行按热量量收费。 推广采采用高效效节能散散热器，充充分发挥挥热效率率。室外外供暖管管道必须须采取保温措措施
7、，以以减少热热损失。 积极在在暖通空空调工程程中引入入热泵节节能技术术。推广广小型节节能高效效集中空调设备备。电气设备备节能 要求选选用低耗耗能电气气设备（如如可控硅硅调速节节能电梯梯、节能能变电器器、节能空调调机等。） 大量采采用节能能高效的的新型灯灯具，淘淘汰过时时的照明明设备，公公共区域域必须彩延时时开关，减减少无用用电耗。 新能源源利用 积极扩扩大地下下热能和和冷能等等可再生生能源在在示范工工程中的的应用水水平和规模。促促进新能能源实验验基地的的形成。 利用并并完善太太阳能电电池及热热水供应应技术，满满足全天天候使用用要求。太阳能利用用系统设设计应与与主体工工程设计计同步进进行，同同步
8、施工工，集热热器与建筑物物的屋面面要有机机结合，协协调美观观。 推广热热、电、冷联产产供技术术，积极极利用工工业废热热向住宅宅提供采采暖空调热源，利利用垃圾圾资源化化技术供供热或发发电。 电力资资源充足足的地区区，宜采采用以电电为能源源的低温温辐射供供暖系统统，并可自行控控制供暖暖温度，具具有无污污染，无无噪音的的优点。c) 环环保及绿绿化努力力方向达到或超超过全全国物业业管理示示范住宅宅小区（大大厦）标标准及评评分细则则、济济南市物物业管理理考核评评比标准准（住住宅区）济济南市文文明住宅宅小区、文明住住宅组团团评比标标准及及国家建建设部和和济南市市有关规规定的标标准。按国家规规定，对对于住宅
9、宅小区绿绿化用地地不可低低于占地地面积的的30，绿化化覆盖率率达1000%，环环境卫生生、清洁洁满意率率达955%以上上。在小小区内设设置区域域内平面面示意图图和各种种导向牌牌、在主主要出入入口设 “热爱地地球，关关爱生命命”、“珍惜环环境，爱爱护绿化化”、“青青小小草，请请加呵护护”、“尊老爱爱幼，人人间美德德”、 “进出车车辆禁鸣鸣、减速速”等温馨馨提示牌牌。d) 清清洁要求求（装饰饰/装修修材料及及垃圾处处理、清清洁设施施）装饰、装修材材料及垃垃圾的处处理所有材料料、设备备工具及及废物等等须放置置在装修修单位范范围内，不不得占用用任何公公共部分分，所有有垃圾、碎片等等杂物必必须及时时搬运
10、，施施工区域域如有变变更应与与管业协协商。施施工方在在操作过过程中如如须搬运运有污染染楼面卫卫生或体体积较大大的物体体及清运运建筑垃垃圾时应应与管业业协商并并对楼面面卫生进进行清理理。施工工区每日日工作结结束后，应应将当天天产生或或遗留之之废料、垃圾等等清理到到指定位位置并清清洁好清清运路线线。清理理时要把把废料作作密封处处理，确确保不会会发生恶恶臭、泄泄漏污水水、尘土土飞扬和和沙土满满地等现现象。施施工人员员不得做做出任何何环境污污染。严严禁开门门施工，严严禁在施施工过程程中干扰扰其它用用户的正正常施工工。 清洁设设施1.4.2 确确立物业业管理内内容 A 基基本服务务 保保安、保保洁、绿绿
11、化、消消防、维维修等基基本服务务。 B 无无偿服务务 序号服务项目目责任部门门家政服务务1协助搬运运保安2临时代管管小物件件 C 有有偿服务务序号服务项目目备注1室内委托托清洁2委托清洗洗油烟机机3委托清洗洗衣物普通衣物物/需干干洗的衣衣物4送水服务务5代为清洗洗汽车6打字、复复印7粉刷室内内墙面8送取干洗洗衣物9运送物品品10更换室内内灯管、灯泡11维修更换换门锁12电器维修修13疏通下水水道14代购车、飞机票票15室内电路路维修16更换玻璃璃 1.4.33 财务务管理A 人员员架构安安排财务主管会计出纳B 员工工工资福福利项目养老保险险医疗生育工伤失业公司交纳纳22%8%0.8%0.5%2
12、%个人交纳纳8%2%001%C物业管管理费用用测算NO类别支出项目目人数计算公式式平均每月月全年支出出一员工工资资人保险工工装费用用费夜班费用加班费 小计二管办公费综合测算算理通讯费综合测算算费交通费综合测算算用固定资产产折旧综合测算算小计三运日常清洁洁材料费费营绿化养护护费综合测算算费垃圾清运运费综合测算算用治安管理理费综合测算算日常维修修费综合测算算小计四公司管理理费五税金5.555%总计 1.4.44 物业业管理标标准化文文件A管理理公约（附附件一）用户手手册（附附件二）B 规章章制度人事管管理制度度(附附件三)财务管管理制度度（附附件四）行政管管理制度度（附附件五）C 二二次装修修手册（附附件六） 交交接流程程（附附件七）D 应应急手册册（附附件八） 工工程应急急流程（附附件九）1.4.
