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1、九亭“易居郊外”项目营销企划报告国际恒森第一部分 市场调研恒森（国际）发展有限公司易居郊外营销企划汇报纲要第一部分 市场调研HENGSEN INTERNATIONAL1、当前上海房市发展现状整体市场供求两旺楼市泡沫成为关注焦点一、上海房产大市场分析 2、上海楼市发展前景预测房地产业发展将面临前所未有的机会市民对住宅需求量将进一步释放 申博成功可能拉长这一轮楼市热的周期一、上海房产大市场分析 3郊区房市发展前景市中心土地成本上升给郊区房市创造了机遇政策导向激发郊区土地升值潜力政府将重点缓解中低收入家庭的购房需求,确保连续3年每年有300万平方米中低价位住宅面世,确保价格3000-3500元/M2
2、,位置圈定外环沿线.一、上海房产大市场分析 ?由此可见，今后十年生活郊区化是必然的趋势.居住项目分布比例及发展目标 4未来几年上海房市需求前景预测 1）价格消费力水平分析 2002年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总上海市房地产交易中心 上海市统计局统计信息?就目前市场来看,3000-4000元的低价位房源市场紧缺,却又面临着巨大的市场需求。一、上海房产大市场分析 2）需求来源预测?动迁与外来人口住房需求占需求总量的45%，未来五年这项需求达3300万平方米，可见低总价经济型房源需求将占据市场半壁江山。一、上海房产大市场分析 一、上海房产大市场分析 上海市房地产交易中心 上海市统计局统计信息
3、 2）面积来源预测? ?大面积房型的比例偏高，70-100M2的经济型房源成了市场紧缺资源，新建商品房结构失衡的问题已经显现。 需求已抢先一步向供应市场传递出一个信号：大众更钟情于小二房、小三房。 一、上海房产大市场分析 1松江规划前景?积极贯彻市委、市府“一城九镇”的试点工作的要求,"十五"期间重点建设好松江新城、松江工业区、小昆山经济区、上海佘山国家旅游度假区、松江现代农业园区，以此带动全区经济和社会发展。 九亭区域规划图二、松江房地产大市场分析 二、松江房地产大市场分析 医院: 全区各级医疗卫生机构34个。学校: 上海外国语大学、上海对外贸易大学 立信会计高等专科学校
4、、旅游高等专科学校 旅游:佘山国家森林公园首批AAAA级景区、车墩影视乐园、 洞泾花桥生态园林、九亭花卉基地商业:大型“销品茂”开元广场日前在松江新城奠基，是该地 耗资最大的国际型商业综合项目。交通:沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路。 已开工的上海轻轨R4线，使徐家汇到松江只要15分钟。结论 松江新城已成为带动整个松江经济发展、加快城市化进程的重要建设项目，将成为未来几年郊区最理想、最适宜居住的区域之一。 九亭位于松江的东北角，与闵行区接壤，是松江距离上海最近的板块，近年来，受松江整体规划效益辐射，加上大量别墅项目的启动，近几年区域内房地产业得以迅猛发展。 二、松江房地产大市场分析 二、松
5、江房地产大市场分析 2松江楼市发展现状2001-2002年各行政区均价同比增减? 松江价格增幅位全市之首，市场对松江区域的地段认可度正在迅速上升。?1房地产发展概况 多层物业所占的比重从100%下降到20%，楼盘的市场定位大步跨越，别墅产品大量涌现，使其成为上海别墅热点区域之一，已被喻为“上海后花园”。 九亭镇经过几年房地产的大规模开发，已经积聚了相当的人气，随着轻轨R4线的开通，其地域价值将进一步提升。?三、九亭板块房产市场分析 ?2供应分布状况 ? 沪松公路以南，已形成较具规模的别墅片区。 而沪松公路以北除了奥林匹克花园一、二期已初具规模并成功销售外，大多数是已经批租的待开发空地。 沪亭北
6、路沪亭南路九亭大街沪松公路涞亭北路涞亭南路九亭公路新上海花园洋房九亭中心上海诗林绿宸家园颐景园嘉富丽花园江南文化园虬泾路爱伦坡海德公寓九亭明珠苑国亭花苑淀浦河沪亭北路沪亭南路九亭大街沪 松公 路涞亭北路涞亭南路九亭公路新上海花园洋房九亭中心上海诗林绿宸家园颐景园嘉富丽花园江南文化园虬 泾 路爱伦坡海德公寓九亭明珠苑国亭花苑奥林匹克花园本案 涞寅路 三、九亭板块房产市场分析 市调汇总三、九亭板块房产市场分析 新上海花园洋房形态：公寓、独立别墅开盘：2001/12工程进度：现房销售率：公寓100% 别墅余3-4户市调汇总三、九亭板块房产市场分析 上海诗林形态：公寓、联体、独立、叠加开盘：2002/
7、9工程进度：结构封顶销售率：叠加100%，别墅60%，公寓95%市调汇总三、九亭板块房产市场分析 嘉富丽花园形态：叠加、联体、独立开盘：2002/9工程进度：2003/6销售率：叠加100%，剩280M2大联体市调汇总三、九亭板块房产市场分析 三盛颐景园形态：联体（双联、四联、六联）、独立开盘：2001/5工程进度：二期2003/12 销售率：100%三、九亭板块房产市场分析 爱伦坡形态：联体、独立开盘：2002/10工程进度：2003/10 销售率：独立100%；联体剩324户市调汇总三、九亭板块房产市场分析 九亭明珠苑（二期）形态：小高层、联体、独立开盘：2002/9工程进度：现房销售率：
8、100%三、九亭板块房产市场分析 4产品需求特征分析 1）物业形态供应?区域内经济型联体别墅较受欢迎，尤其多联及叠加别墅总价较低，去化速度较快。?九亭板块中经济型公寓房是一大市场空白,处于供不应求态势。三、九亭板块房产市场分析 ?三、九亭板块房产市场分析 三、九亭板块房产市场分析 A直接竞争对手情报奥林匹克花园1、开发背景 发展商广东金业集团有限公司陆续开发了广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园等项目，形成全国范围连锁经营的强势效应。 四、竞争市场调研2、产品研究1）地理位置：处九亭镇板块之外，松江沪松公路以北，涞亭北路以西。2）交通：24小
9、时班车来往于小区与徐家汇，紧邻已经开工的轻轨R4线。3）开发状况：占地63万平方米，目前开发了三分之一土地，部分已交付使用。余下土地正于近期投入市场。 四、竞争市场调研四、竞争市场调研?5）物业管理全国奥林匹克花园项目连锁管理，酒店式服务，146项常规服务与特约服务相结合。6）会所强大配套配套商业步行街、国际双语幼儿园、亚州体育文化社区、10000平米运动城、60000平米文化公园成功经营向首批客户推出了价值2万元的20年金卡，具炒作价值。目前体育设施已正常对外经营，对外年卡以1800元发售，吸引了大批外来健身者。四、竞争市场调研?3、销售业绩推广主题 “运动就在家门口” 一期以发牌预订方式的
10、积累客户，于2001年5月开始分三轮发卡，7月8日正式开盘，首推400套两天内售罄。 2001年10月6日二度公开，开盘当天排起长龙，再推的400套房源全部售罄，成为业界关注的一大盛事。 二期房源于五一期间发卡，被一抢而空，同样是走小面积全装修路线，价格突破5000元, 将于七月初正式对外公开。?四、竞争市场调研n?荣获2002全国人居经典住宅小区及 商务建筑方案竞赛活动科技奖。n? 全国首批阳光健身工程n?上海十大精装修试点房之一n?国家康居苑称号良好的市场口碑?4、价格走势?5、租赁市场 二房租金：3000元/月，三房：4000元/月，租客多为来自松江和周边工作的白领和老外。四、竞争市场调
11、研3500元5000元其以低价位入市炒作，再逐步走高的价格策略十分值得我们借鉴。区域的房产投资还是有着强大的市场潜力。?奥林匹克花园的成功，主要取决于以下几个要素: 规模化连锁经营手法 “运动就在家门口”极具个性的运动品牌形象. 依托资金实力，做好景观配套现房销售 以首批小面积精装修个性产品切入市场 成功的市场推广及宣传造势四、竞争市场调研?奥林匹克花园的成功销售， 对本案的开发有有至关重要的影响该产品的强大声势及成功业绩，使本案的地 段认可度可以借势得以攀升我们应密切注意动奥林匹克花园二期、三期的动向，分析其产品特性，以寻找空缺市场，进行差异化竞争本案与其同处一片区域，其成功的营销手段 很值
12、得我们参考借鉴 四、竞争市场调研B、项目周边潜在竞争分析四、竞争市场调研?本案还未启动，但已危机四伏，因此要想胜出，必须抓紧时机抢先入市，以最大程度地锁定我们的目标客户。本案南块土地其他郊区板块九亭镇新开项目潜在竞争 周边待开发土地交通环境沪亭北路与涞寅路已基本平整修建完毕，目前公交线路还未通入。 南至沪淞公路1.5公里处规划中的轻轨R4线，是本案土地升值最大的驱动力。 徐家汇七宝商圈寅1、土地价值评判五、项目价值水平分析3）区域认可度奥林匹克花园一期、二期的成功开发销售已经炒热本区块土地，本案在此基础上借势发挥，只要产品能拉开差异，区域位置应该没有太大抗性。?4）商业配套缺乏成熟的商业配套环
13、境。目前可以共享的商业资源，一是来自于成熟九亭镇，二是来自于相邻的七宝商圈。5）区域前景预计随着各个项目的启动开发，周边的配套及商业设施将逐步跟上，将来本区块将会形成一个成熟完整的居住区。 五、项目价值水平分析2、SWOT分析 五、项目价值水平分析优势分析轨道交通增大了升值空间。地块方正，便于规划布局。土地成本相对较低。机会分析除奥林匹克花园，本案周边还没有竞争出现。九亭板块公寓型住宅供不应求。劣势分析基地感觉偏远荒凉。无交通配套，进入路线较长。东侧道路不规整，较为杂乱。其他项目开发商品牌的竞争。风险分析周边众多潜在竞争，开发量较大，入市时间、物业形态及产品特征均难以预测。其他郊县板块的经济型产品将对本案造成很大冲击。结论 本案的劣势、风险与优势是并存，因此我们一定要在产品定位上找出差异化亮点，一定要抓住最佳入市时机，并且在营销推广中努力扭转劣势，并将一些风险转化为有利点，从而在强大的竞争市场上出奇制胜。五、项目价值水平分析第一部分 市场调研恒森（国际）发展有限公司易居郊外营销企划汇报纲要第二部分 定位&产品建议 HENGSEN INTERNATIONAL一、项目定位分析1产品定位采用“跟进策略” 优势并不明显，因此建议采取差异化策略操作，
