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1、第一节 房地产估价技术路线概述一、房地产估价技术路线的概念房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要
2、对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。下面以规范中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。以规范第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列
3、方式之一处理： 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前者是用出让土地使用权价格减去土
4、地使用权出让金价款;后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。又例如规范第6.12.2条规定：“6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。因此，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费
5、用”。明确了价格内涵，我们也就明确了该价格的形成过程：模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而也就明确了估价的技术路线：估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。由以上所举规范中的一些条文规定已经可以看出，房地产估价技术路线反映了房地产价格的内涵和房地产价格形成过程，关于这一点，在本章后面还会反复强调。三、房地产估价技术路线与房地产估价方法 房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。例如，市场法体现的是这样一种对价格形成
6、过程的认识：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价值”的技术路线。成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加(积算)作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产的价值是由其各组成部分的价格累加而成的。收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资
7、未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价值取决于它完成后的价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如，对一宗尚未完成的房地产开发项目的估价，我们可以采用成本法，求取获取土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税费，累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也体现了一种
8、技术路线。它所反映的价格形成过程是：房地产价值是由构成房地产价值的各组成部分积算而形成的。也可以采用假设开发法先确定该项目完成后的市场价值，再扣除由未完成状态继续建造至完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价值。这种方法所反映的价格形成过程是：未完成房地产价值最终取决于它开发建设完成后的市场价值，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。 把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价值，所以，把握房地
9、产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。第二节 房地产估价技术路线的确定一、确定房地产估价价值标准 房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开
10、市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。规范明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。规范第2.0.8条对公开市场价值标准进行了定义：“2.0.8公开市场价值Open market value在公开市场上最可能形成或成立的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”进行房地产估价，首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要估房地产的公开
11、市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。 公开市场价值标准决定估价方法的实质在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种
12、估价方法。规范对市场比较法的定义如下：“2.0.12市场比较法(market comparison approach，salescomparison approach)将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对4象的客观合理价格或价值的方法。”从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”(规范第5.2.3条)。所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是
13、确定估价对象的公开市场价值，市场法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此，规范第5.1.4条规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，这从规范对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对
14、象的客观合理价格或价值的方法。”“2.0.14成本法(cost approach)求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”“2.0.15假设开发法(hypothetical development method，residual method)预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”首先，收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这与市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现，应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公
15、开市场价值。同时，收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”(规范第2.0.13条)，成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(规范第2.0.14、2.0.2l、2.0.22条)，假设开发法采用正常开发成本”(规范第2.0.15条)。这些都说明，这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的(这里所说的“与估价对象有关的各种公开市场价值”包括：估价对象未来的正常净收益、建筑物的正常价格、正常开发成本等)。实际上，成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值，收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值
16、，假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。所以我们可以认为：其他的估价方法都是市场法的变形，因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。我们甚至可以通过一些极端的情况来认识其他估价方法与市场法之间的联系。假定要评估一宗房地产在某估价时点的价格，如果知道一年后该房地产的正常市价是4200元/，又知道该房地产的报酬率是5%，不考虑交易税费等因素，我们可以推断出当前该房地产的正常市价应该是4200/(1+5%)=4000(元/)。如果我们把一年以后的售价4200元/当作该房地产的净收益，这种方法也就是收益法，在这种情况下的收益法已经和市场法几乎没有什么区别
