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1、市房地产市场研究报告一、 城市发展研究1) 城市概况市是中华人民国省省会，中国七大区域中心城市之一，省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。2009年，中华人民国国务院批准关中经济区发展规划，提出将建设成为国家重要的科技研发中心、区域性商贸、物流、会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以与全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，着力打造国际化大都市。是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一 市南和东南与市、市、市相邻；西与市接壤；北与市相连；东与市相接 东西最长
2、约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米。下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2010年省第六次人口普查数据显示，全市常住人口已达846.78 万人。2) 城市经济2012年全市实现生产总值(GDP)4369.37亿元，比上年增长11.8%。其中，第一产业增加值195.59亿元，增长6.0%；第二产业增加值1893.79亿元，增长11.8%；第三产业增加值2279.99亿元，增长12.2%。第一产业增加值占生产总值的比重为4.5%，第二产业增加值比重为43.3%，第三产业增加值比重为52.2
3、%。全年非公有制经济增加值2245.75亿元，占生产总值比重为51.4%，比上年提高0.8个百分点。全年财政总收入753.07亿元，比上年增长15.9%。地方财政一般预算收入396.96亿元，增长24.6%。全年全部工业实现增加值1340.75亿元，比上年增长12.4%。规模以上工业增加值1144.29亿元，增长13.0%。全年全社会固定资产投资4243.43亿元，比上年增长26.6%。全年社会消费品零售总额2236.06亿元，比上年增长15.5%。全年进出口总额130.14亿美元，比上年增长3.3%。3) 产业支撑4) 城市建设规划1. 2009年6月国务院宣布批准关中-经济区发展规划；大经
4、济区格局的确定，极大提升了的城市价值。规划对的新定位是打造“国际化大都市”。城市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的发展机会。2. “地铁概念”一直是区域房价的助力器。地铁的修建将压缩城市距离，极大幅度提升城市价值。于2011年9月16日首先建成通车的二号线是地铁第一条建成线路，北起北客站南到韦曲，纵贯市中轴线。于2012年10月竣工的曲江轻轨环绕曲江新区，串联大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池等一系列景区，可饱览曲江美景。而提前两年开建的一号线也预计于2013年9月16日正式运营。目前地铁已经开工建设的还有地铁三号线，地铁四号线从大雁塔到火车站的实验段，以与地铁六号线。3. 未来5年，城市基础设施投资
5、总规模将达1500亿元，到2015年人均居住面积达33平方米。到2020年，实现全市主城区面积800平方公里，人口1000万以上，初具国际化大都市规模。4. 世园会的成功举办对于改善城市环境作用极大，对于城市价值的提升起了很大作用。5) 交通规划高速公路2012年，省高速公路总里程已突破4000公里。预计2015突破5000公里。同时未来将形成2条高速环行线（绕城高速和西咸北环线），6条以为中心的辐射线，构成对外辐射各地市的高速通道，到各地市实现当日往返。此外，还将形成跨省高速通道，实现到周边相连的省(区、市)当日抵达。同时西部开拓十年，已成为全国高速公路网中最大的节点城市之一，穿境而过的国道
6、主干线40（二连浩特-河口）、45（-霍尔果斯）和西部大通道（阿荣旗-、-、-，-，-）。高速公路建立的快速成长，主题市区的辐射驱策作用越来越崭露出来，在很大水准上增进了市的临潼、阎良、蓝田、户县、洛川、等地的区域经济快速成长。公路客运如今的公路网以市为中心呈“米”字型辐射状，在规划中还将进一步发展成为“來”字型，使出行更加快捷方便。包含有绕城高速、机场新线、二环路和三环路等。其中三环路系统工程全线总里程89.7公里，主线总长74.8公里。其中，东西三环新建主线32.5公里，双向8车道（局部6车道），设计车速80公里/小时，三环整体工程已于2008年底前竣工。50 市区与全部所辖区县以与省所有
7、地级市通有高速公路。在公路客运方面，省汽车站、城东客运站、城西客运站、城北客运站、城南客运站共同组成了旅客运输网络，负责省与省外的公路运输。铁路铁路方面，早在2005年火车站便首次迈入全国客运大站前五行列。来源请求目前火车站开行列车约350列，其中包括时速250kM/h的和谐号动车组以与350KM的高铁，也成为西部地区少数几个开行动车组的城市。北客站车站站房总建筑面积约33.1万平方米，其规模为号称全亚洲第一的客运站。北客站全面运营后，年发送旅客近年将达6800多万人，远期将达到8000多万人。51北客站是铁路枢纽与将要建成的全国快速高速客运网中的一个重要节点。西高铁是国第三条开通的高速铁路。
8、2012年12月底，已开通至、的直达高铁线路。航空国际机场是中国重要航空港之一，目前共有25家航空公司在机场经营186余条航线（其中国96个城市的186条航线和国际和地区11个城市的10条航线），每天有600余架次的航班在机场起降。2009年旅客吞吐量达到1529万，2012年吞吐量2343万人次（2012年12月数据），为全国十大机场增速最快的机场。以国际机场为始发圆点，1小时航程可覆盖、等中西部主要城市，2小时航程可覆盖全国70%的领土和85%的经济资源，3小时航程能够覆盖国所有省会城市和重要的旅游城市，形成了优越的地理位置在全国航线网络中具有得天独厚的优势。二、 政策法规1) 近年市房地
9、产政策一览时间政策名称容2013/11/30关于进一步做好房地产市场调控工作的意见意见明确楼市须严格执行限购政策，报价过高项目，暂不予核发预售证。同时，政策还要求进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。市将继续严格执行限购、差别化住房信贷和税收政策，严肃查处住房骗购、违规信贷等违规行为。同时，进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保2014年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。2013/10/28省出台7项措施规商品房交易未
10、获预售证不得发布销售广告日前，省住建厅出台加强商品房预售、广告、展会准入、合同、中介、收费管理、规交易程序等7项措施，其中针对商品房销售做出以下规定：未达到相关条件的开发项目，严禁办理商品房预售许可证，而审批通过的商品房预售项目（楼栋）应在24小时对外公布；房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日开始销售商品房。对于未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告，另外，房地产广告中不得“售后包租、返本销售”，不得以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺，不得有办户口、就业、升学等事项的承诺。2013/10/21房地产市场秩序专项整治活动市房管局从21日起在全市开展为期3个月的房
11、地产市场秩序专项整治活动，对全市房地产开发项目进行拉网式检查，对存在违规行为的开发企业和房地产中介机构将予以严肃处理。容：1.未取得商品房预售许可证，直接或采取发放VIP卡、部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房；2.未经备案从事房地产经纪业务、代理销售不符合销售条件商品房；3.未取得预售许可，擅自发布商品房预售广告；4.其他违反房地产市场管理法律法规的行为。2013/6/27部分银行房贷速放慢，首套房贷利率或上浮6月27日，一家股份制银行的工作人员介绍说，首套房贷的利率是基准，不排除上浮可能。根据贷款人提供的资料、收入证明与个人征信情况，审核后才能确定。2013/5/28不动产登记制度起草，
12、60城住房信息联网目前，住房和国土两部门的系统正在设法对接。一旦对接成功，即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统。消息人士还透露，6个月，只要通过输入权属人和信息，就可查询其联网城市所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，包括住房信息与农村宅基地信息。2013/5/27扩大房产税改革试点国务院办公厅发布关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知，明确提出，扩大个人住房房产税改革试点围为今年的经济体制改革重点容之一。2013/4/19落实新国五条 骗购者3年不得在买房市政府办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知(市政办发号)，从切实落实稳定房价工作
13、责任、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房与用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强房地产市场监管五个方面推进房地产调控政策。2013/4/18国五条细则正式落地 二手房严格执行20%税费4月8日，市政府办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，通知提出了十三条房地产调控措施和要求，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征。2013/4/3各银行房贷政策未变 首套房仍基准利率新国五条出台后，各地实施细则在3月底纷纷出笼，实施细则也于3月31日正式落地。昨日，记者采访多家银行了解到，目前五大行房贷均未发生变化，首套房首付比例为三成，二套房
14、首付比例为六成。2013/2/21国务院出台房产调控新国五条会议指出,近年来,各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。2012年10月限利润商品房利润率不得超过10% 调控新政引争议。2011年5月商品房销售明码标价规定市物价局召开了“全市商品房销售明码标价工作会议”，明确指出将开展全市商品房明码标价专项检查。对不明码标价的商品房每套将罚5000元。2011年3月限价要求房价涨幅低于收入增幅各地涨幅过快将问责。2011年2月要求房价涨幅低于收入增幅各地涨幅过快将问责明确规定本市居民限购两套房，禁购3套以上住房
15、，两套房贷首付最低60%。2010年5月出台稳定房产市场“十六条市政府出台市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见，被称之为稳定房产市场“十六条”。2009年12月购房补贴终止购房补贴终止 “个人住房转让营业税免征期限从2年恢复至5年”政策出台 国务院出台“国四条”以“遏制房价过快上涨”2) 市招商引资政策（房地产方向）1. 土地使用权取得、转让商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业等经营性项目用地，政府必须采取招标、拍卖、挂牌出让等竞争性方式出让土地使用权；同时，国家规定了工业项目用地的最低出让价。土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业、教育、卫生、科研、文化、体育与其他综合用地50年，商贸、旅游、娱乐用地40年。已完成开发投资25%以上的土地，可以转让土地使用权。已取得土地使用权的土地闲置满2年，政府可以依法无偿收回土地使用权；土地闲置满1年、不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 2. 房地产开发住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小型普通商品房的建设。商品房建设已投入开发资金25%以上，
