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1、开发项目经济评价第一章 产品设计一、项目规模表1-1 产品规模估算表项目总额第一期第二期备注1.可用地规模/m283655一次拿地2.地上建筑规模167986 2.1主产品规模163500 8175081750 2.2配套公建规模285214261426 2.3物业用房654327327 2.4其他建筑9804904903.地下建筑面积20192 3.1人防工程828041404140 3.2地下车库11912595659564.绿化规模3346216731167315.市政道路规模25096.51254812548表1-2 主要技术经济指标项目指标值备注项目指标值备注容积率2建筑层数绿地率4
2、0%主产品9.7建筑密度30%联排别墅3住户数1314配套公建2居住人数4600物业用房2地下车位数1262别墅52户其他建筑11. 可用地规模 地块面积-道路退线占地面积 102515-40220-40466=2.主产品建设规模 可用地规模容积率-附属产品规模 可用地规模容积率根据主产品套型比例，初步确定各类产品规模户数（各类产品规模/套型面积）人数（户数户均人数） 836552=167310 m2， 16731040%=66924 m2 ,合669户（100 m2），2341人； 16731050%=83655 m2 ,合619户（135 m2），2168人； 16731010%=1673
3、1 m2 ,合52户（320 m2），182人.。 按1314户、4600人计算。 校核主产品规模为 163500 m2，3.附属产品建设规模 总人数规划设计标准 4.6（20+100+300+100+50+50）=2852 m2 其中，市场4.6100=460m2 物业用房 1635004=654 m2 （简化为按主产品计算）4.其他建筑（给水增压站）规模 1635006=980m2 （简化为按主产品计算）5.绿地规模 可用地规模绿地（化）率 8365540%=33462m26.建筑基底面积 可用地规模建筑密度 8365530%=25096.5m27.道路、广场建设规模 可用地块面积-绿地规
4、模-建筑基底面积 83655-33462-25096.5=25096.5m28.建筑平均高度 建设规模/建筑基底面积其中， 附属产品、物业用房按二层建设，基地面积为（2852+654）/2=1753 m2 联排别墅按三层建设，基地面积16731/3=5577 m2 其他建筑按一层建设，基地面积981 m2主产品基地面积为25096.5-1753-5577-981=16785.5 m2，平均层高为163500/16785.5=9.7层9. 人防工程规模 总人数规划设计标准 46001.8=8280 m210.地下停车场建设规模 户数规划设计标准-人防工程规模 （1314-52）116-8280=
5、11912 m2第二章 基本经济要素估计一、投资 形成供项目开发单位运营、使用资产的现金流出。表2-1 固定资产投资估算项目总计第一期第二期01234561.土地费1067.6486533.8243533.82432.勘设费2.1附属70.1235.0635.062.2人防165.682.882.83.建安费3.1附属490.84171.79473.626171.79473.6263.2人防1656579.6248.4579.6248.44.监理费4.1附属17.536.13552.62956.13552.62954.2人防41.414.496.2114.496.215.管网费5.1附属49.
6、08424.54224.5425.2人防165.682.882.86.管理费37.23826.20646.20646.20646.20646.20646.20647.不可见37.23826.20646.20646.20646.20646.20646.2064固定资产3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.6203表2-2 流动资产投资估算项目总计第一期第二期01234561.土地费38913.201419456.600719456.60072.勘设费2.1主产品3270163516352.2车库238.24119.
7、12119.123.预付款3.1主产品5722.52861.252861.253.2车库416.92208.46208.464.管理费4.1主产品681.7970113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63284.2车库21.32253.55383.55383.55383.55383.55383.55385.不可见5.1主产品681.7970113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63285.2车库21.32253.55383.55383.55383.55383.55383.5538流动资产4996
8、7.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37321. 固定资产与其他资产投资 附属产品、物业用房、人防工程的土地费、勘设等前期费、建安费、监理费、管网费、管理费、不可预见费等 土地费用1025153900=39980.85（万元）附属产品、物业用房建筑面积占总建筑面积比例4486/167986=2.6704%（勘误2.0871%）附属产品、物业用房分摊的土地费2.6704%39980.85=1067.6486（万元）（勘误834.4403） 勘设等前期费附属产品、物业用房：3506200=70.12（万元）人防工程：828020
9、0=165.6（万元） 建安费附属产品、物业用房：35061400=490.84（万元）人防工程：82802000=1656（万元） 监理费附属产品、物业用房：350650=17.53（万元）人防工程：828050=41.4（万元） 管网费附属产品、物业用房：490.8410%=49.084（万元）人防工程：165610%=165.6（万元） 管理费：土地、勘设、建安、监理、管网（1067.6486+70.12+165.6+490.84+1656+17.53+41.4+49.084+165.6）1%=37.2382（万元）（勘误34.9061） 不可预见费等 37.2382（万元）（勘误34.
10、9061） 2. 流动资金 满足项目开发流动基本需要。形成产品的土地获取费用、勘设等前期费用、工程预付款、管理费、不可预见费等 土地费用1025153900=39980.85（万元）主产品建筑面积占总建筑面积比例1-2.6704%=97.3296%主产品分摊的土地费97.3296%39980.85=38913.2014（万元） （ 勘误39146.4097） 勘设等前期费主产品工程：163500200=3270（万元）地下车库：11912200=238.24（万元） 预付款主产品建安费：1635001400=22890（万元）地下车库建安费：119121400=1667.68（万元）主产品预付
11、款：2289025%=5722.5（万元）地下车库：1667.6825%=416.92（万元） 管网费主产品：2289010%=2289（万元）地下车库：1667.6810%=166.768（万元） 监理费主产品工程：16350050=817.5（万元）地下车库：1191250=59.56（万元）管理费：土地、勘设、建安、监理、管网主产品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）1%=681.7970（万元）（勘误684.1291）地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）1%=21.3225（万元）不可预见费主产品：（38913.201
12、4+3270+22890+2289+817.5）1%=681.7970（万元）（勘误684.1291）地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）1%=21.3225（万元）二、 成本 形成供项目开发单位出售商品的现金流出。开发成本估算表项目总计第一期第二期012345671.土地费38913.201419456.600719456.60072.勘设费2.1主产品3270163516352.2车库238.24119.12119.123.建安费3.1主产品228908011.53433.58011.53433.53.2车库1667.68583.68250.152583.68250.1523.3道路376.4475
