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1、模块化整整合房地地产开发发流程与与建立面面向市场场的企业业组织结结构一、新形形势对企企业组织织结构提提出调整整与完善善的要求求进入211世纪，房房地产产产业的市市场发展展水平与与开发经经营环境境较之990年代代发生了了很大变变化。一方面，房房地产业业进入了了市场化化的产业业发展轨轨道，其其直接的的反应是是房地产产业特别别是住宅宅产业市市场的飞飞速成长长和消费费市场个个性化需需求的解解放；另另一方面面，房地地产的开开发经营营体制逐逐步健全全和完善善，开发发环境日日趋开放放和市场场化。随随之，房房地产企企业与消消费者也也逐渐成成熟起来来。就房房地产企企业来说说，为了了适应市市场的竞竞争，不不同企业
2、业在市场场定位、运运作模式式等方面面也出现现一些细细分特征征，越来来越多的的企业变变成专业业和规范范的个性性化公司司，像万万科的城城郊城市市花园、万万通的万万通筑屋屋建造模模式等。在新的市市场环境境中，发发展商竞竞争力反反映在其其满足所所定位的的消费群群体需求求的能力力上，在在经营方方面则体体现为整整合和优优化专业业资源的的水平。现现在大型型房地产产企业依依靠资金金、经验验、规模模等将进进一步抢抢占重点点城市市市场，做做大作强强；有一一定实力力的中型型企业则则重新定定位，积积极开拓拓二三级级城市市市场，规规避所处处的弱势势竞争环环境，寻寻找新的的机遇；而实力力薄弱的的小型企企业无疑疑将面临临被
3、兼并并或出局局的命运运。为了更好好的适应应入世后后竞争更更为激烈烈的房地地产市场场，房地地产企业业的经营营管理方方式必将将有传统统原始的的粗放式式向集约约化、规规范化、专专业化的的转变。这这是企业业生存发发展的自自身要求求，也是是房地产产业发展展的必然然要求。当前企业业，特别别是当前前市场中中的竞争争主体寻求求开拓发发展的大大型公司司与一些些有实力力和进取取心的中中型公司司，在重重新认识识行业特特性和企企业战略略发展规规划的时时候，会会积极的的健全、完完善组织织结构，并并最终寻寻求更为为科学合合理的组组织形式式来适应应企业的的发展需需要，以以实现企企业的可可持续发发展。二、现行行的房地地产项目
4、目管理形形式现行的房房地产项项目管理理形式式式主要可可分为部部门制、公公司制、事事业部制制和专业业管理制制等四种种。一、部门门制项目目管理部门制属属直线型型组织结结构，为为一种传传统的扁扁平式的的组织结结构。按按照项目目开发流流程，一一般设置置开发部部、工程程部、销销售部、财财务部、物物业部等等。现在在多数房房地产企企业采用用的即为为这种组组织结构构形式。部门制项项目的优优点，在在于结构构较为简简单，各各部门各各司其职职，分段段实施，形形成完整整的业务务链。上上下联系系简捷，部部门工作作内容单单一，对对部门经经理的管管理要求求相对不不高。其其不足之之处为：第一，部部门间扯扯皮现象象较多，工工作
5、协调调浪费精精力。第第二，组组织形式式灵活不不够，项项目开发发的某些些阶段会会出现人人力的浪浪费。第第三，部部门工作作内容单单一，不不利于经经营管理理人才培培养。第第四，难难以形成成全面而而有效的的质量管管理和成成本控制制体系。现在房地地产企业业在这种种传统组组织机构构的基础础上，将将相关责责权集中中、在职职能上将将开发工工序进一一步集约约归整，由由部门制制衍生出出总监制制组织管管理形式式。该形式更更清晰的的体现了了细化分分工，这这也是当当前房地地产企业业盛行的的组织改改整采用用的做法法。一般般设置财财务总监监、行政政总监、企企划总监监、市场场总监、设设计总监监、工程程总监、销销售总监监、物业
6、业总监等等，各总总监直接接向总经经理负责责。总监监一般下下设部门门经理或或主管作作为中间间管理层层，再下下为执行行操作团团队。二、公司司制项目目管理项目公司司多从事事单一项项目的运运作（通通常是规规模或影影响相对对较大的的项目）。项项目公司司的骨干干人员一一般项目目投资方方派出，其其余多从从社会招招聘。由由于土地地的前期期开发包包括拆迁迁工作一一般由综综合开发发企业完完成，项项目公司司的主要要职能为为工程建建设、基基础配套套和销售售等。由于房地地产的区区域性、全全程性等等的特点点，很多多房地产产企业实实际运作作形式采采用项目目公司制制（一些些小型企企业本身身就是项项目型公公司）。项项目制也也是
7、企业业在拓展展市场扩扩大规模模时常采采用的管管理形式式。现在在大型的的房地产产开发集集团多采采用下设设区域性性子公司司或虚拟拟运作的的项目子子公司（二二级公司司），这这些子公公司即为为项目型型公司，并并且可能能会出现现子公司司进一步步细分各各项目部部的情况况。典型型的例子子如万科科集团，其其集团下下设各驻驻地公司司，负责责该驻地地区域房房地产的的开发经经营，各各驻地公公司独立立运作下下设的若若干项目目。项目公司司具有公公司运营营的优点点，目标标责任比比较明确确，因而而从进度度、质量量等方面面看，管管理效率率较高。同同时，这这种形式式对培养养全能型型、复合合型的经经营管理理人员比比较有利利。但从
8、另一一方面讲讲，项目目公司管管理成本本较高；项目公公司独立立性强，投投资方控控制相对对不易。三、事业业部制项项目管理理事业部拥拥有独立立运作项项目的权权力，从从策划定定位至销销售均可可自主进进行，也也可对外外委托。事事业部实实行独立立核算，对对项目的的经营效效益负责责，根据据公司下下达的技技术、经经济、进进度等指指标，实实行项目目承包。事事业部制制项目经经理一般般通过公公司内部部竞聘产产生，其其余人员员由项目目经理组组阁。事事业部所所有开销销均计入入项目开开发成本本。事业部制制项目管管理使责责任、权权力和利利益三者者同步到到位，有有利于调调动员工工的主观观能动性性，激发发其创造造力，有有利于项
9、项目运作作效率和和经济效效益的提提高。人人员配备备灵活，有有利于培培养经营营人才。事业部制制项目经经理必须须具有全全面的业业务知识识和较强强的创新新、管理理、协调调能力。各各事业部部考虑问问题多从从本项目目出发，容容易忽视视企业的的整体利利益，项项目与项项目、项项目与部部门之间间需要协协调的事事务较多多。四、专业业管理公公司项目目制专业管理理公司项项目制体体现出社社会化分分工的现现代特征征。房地地产开发发企业在在完成项项目的前前期开发发（土地地受让、立立项、规规划许可可等）和和策划定定位、建建筑设计计工作以以后，以以合同形形式委托托专业管管理公司司承担自自开始营营建至交交钥匙的的一应事事宜。与
10、与国内现现有的大大多数咨咨询、管管理公司司不同，专专业管理理项目公公司不但但具有较较强的质质量管理理能力，同同时具备备很强的的进度和和成本的的控制能能力。作作为“代甲方方”，专业业管理项项目公司司对建设设项目实实施全面面的管理理，对合合同明确确的技术术、经济济指标承承担责任任。专业管理理公司项项目制形形式，管管理责任任界定清清楚，有有利于项项目管理理水平、管管理效率率和经济济效益的的提高，有有利于项项目建设设质量和和楼宇品品质的提提高，具具有很好好的社会会效益。采采用这种种形式之之后，开开发商可可以通过过减员降降低管理理费开支支，并集集中精力力关注市市场，发发掘商机机。三、关于于组织机机构调整
11、整与完善善的思考考房地产企企业为了了有效地地实现目目标，应应根据企企业内部部、外部部要素的的变化，在在遵循权权力与责责任相结结合、激激励与制制约相结结合、适适应性与与稳定性性相结合合的基本本要求的的基础上上，设计计和建立立合理的的组织结结构，并并适时地地调整组组织结构构。通过第二二部分房房地产组组织结构构形式的的比较，结结合当前前大多数数开发企企业实际际，可以以看出企企业在组组织结构构建设完完善的过过程中，其其调整重重点集中中在以下下几个方方面：（一）精精简、集集约开发发流程，寻寻求更合合理的开开发业务务链条，进进行扁平平化管理理。其作作用在于于提高工工作效率率，较少少环节信信息流失失和交流流
12、成本。（二）扬扬长避短短，集中中精力做做自己的的强项，部部分开发发环节外外包或借借助外界界力量。该该调整是是在社会会分工进进一步专专业化，各各专业业业务市场场化日趋趋成熟的的前提下下进行的的。例如如在销售售环节引引入外来来专业咨咨询代理理公司在在市场运运作上已已经较为为成熟。其其调整的的作用在在于开发发商甩开开房地产产的非擅擅长环节节或非关关键环节节，由此此将精力力、财力力放在经经营的决决策上，从从而更快快捷的适适应市场场变化，在在竞争中中取得成成功。（三）加加强市场场研发环环节，强强化企业业的市场场化导向向和成本本控制意意识。开开发企业业虽然可可以尽可可能的开开发环节节外包时时，但其其市场选
13、选择与投投资控制制不易放放松管理理，特别别对致力力于房地地产企业业而言尤尤为如此此。在工程管管理、销销售代理理、物业业服务日日趋专业业规范化化以及房房地产产产品日见见同质化化的今天天，对于于追求的的是可持持续盈利利的房地地产企业业其必然然关注房房地产开开发的两两个关键键环节：一，项项目的选选择及市市场定位位。其关关键的根根本在于于其三个个基本作作用。其其一，预预测并基基本确定定项目的的目标消消费市场场，即谁谁会是我我们这个个项目的的客户？其二，策策划满足足目标客客户个性性需求的的房地产产商品，即即满足该该群体客客户需求求的产品品是什么么样的且且如何满满足？其其三，我我们可能能的盈利利？二，与与
14、项目定定位相适适应的规规划设计计，其关关键的根根本在于于该环节节完成了了由策划划概念到到建筑实实物形态态的澄清清成图，从从而确定定了产品品的品质质、质量量和大体体的成本本。而这这两个环环节集中中在项目目全程运运作的前前期。同同时可以以看出该该阶段的的运作已已经体现现了全程程营销的的理念，并并且成本本与质量量控制也也同样在在该阶段段就确定定了基本本框架。（四）关关于结构构形式企业的结结构形式式与其发发展规模模关联很很大。一一般中小小型公司司多采用用部门制制，实际际上是直直线部门门职能管管理形式式。一些些谋求对对外拓展展市场的的公司采采用了项项目公司司制，实实际上是是母公司司下分的的外地分分公司，
15、由由母公司司领导，就就本项目目而言独独立经营营运作。事业部制制要求要要求各细细分产品品线拥有有一个足足够的市市场规模模和发展展空间，同同时要求求一个对对应该产产品线的的专业化化服务队队伍。但但从当前前的房地地产市场场格局和和发展情情况来说说，如不不是超大大型专业业房地产产集团，事事业部制制尚难有有存在或或发展的的空间。现在专业业管理公公司的发发展空间间越来越越大，并并且也在在逐步得得到发展展商们以以及社会会的认可可。从市市场发展展的大趋趋势看，房房地产开开发企业业会逐渐渐回归自自己的发发展本色色，专心心于选择择决策和和投资控控制，从从而担当当起自己己的资源源整合与与优化运运作的正正统角色色。从
16、另一个个方面看看，专业业管理公公司随着着自身发发展以及及其市场场空间的的成长，会会对房地地产开发发商的组组织机构构设置产产生重大大影响。四、关于于开发企企业组织织机构的的一种构构想（一）企企业组织织完善调调整的几几个基本本原则现在根据据企业实实际以及及外部要要素的变变化，结结合适应应性与稳稳定性兼兼顾的原原则，进进行组织织结构调调整的设设想。要要求统筹筹考虑，力力求创新新。本构构想关于于企业组组织完善善调整的的几个基基本原则则如下：1、进行行过程管管理，注注重管理理集成化化。在开发流流程梳理理上，精精心选择择适合的的开发流流程，在在营销、投投资、物物业等方方面注重重全程意意识。2、以开开发经营营的核心心环节确确定管理理组织的的主框架架。可以以房房地产开开发的各各核心环环节组成成主框架架。市场场开发环环节应以以房地产产与建筑筑技术为为核心，具具体工作作可以实实行课题题制，但
