《XX成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一项目前期)(征求意见稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一项目前期)(征求意见稿)（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XX成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一，项目前期) (征求求意见稿稿)企业策划划部19988年6月目 录录项目前期期选项、决策 - 3市场调查查 - 44项目基本本情况 - 99项目法律律手续 -155项目地价价款、配配套费用用 -166项目相关关费用、税收 -177项目投资资分析 -199项目开发发战略性性考虑 -200土地合同同 -211确认相关关对象、环节的的合法性性 -22明确土地地性质 -24地价 -26配套设施施 -28l 项目前期期选项、决策 项目目前期选选项、决决策在房房地产开开发中具具有重要要地位。在市场场经济较较成熟的的欧美国国家，项项目的决决策正确确与否，
2、至少要要决定这这个项目目70%的 命命运。在在中国大大陆的现现阶段，尽管市市场经济济还处在在发育过过程中，决策至至少也要要决定项项目300%以上上的命运运。 在在大规模模的房地地产项目目开发中中，前期期的选项项、决策策应把握握好以下下7个方方面：u 市场调查查：是项项目立项项的必要要条件。有无市市场、有有多大市市场，是是判断项项目开发发的基础础条件。u 项目基本本情况：是在多多个项目目中选择择，进行行比较判判断的依依据。u 项目的法法律手续续：是项项目开发发合法化化的要求求。u 项目地价价款、配配套款的的支付情情况：是是判断公公司资金金实力、能力的的依据。u 项目相关关收费、税收：是判断断费用
3、、税收及及手续的的依据。u 项目的投投资分析析：就项项目而言言的经济济测算与与评估。u 项目开发发的战略略性考虑虑：集团团发展、公司发发展的战战略性设设想与该该项目开开发 的的关系。项目法律手续项目基本情况项目地价款、配套费用市场调查 市场项目开发的战略考虑项目的投资分析项目相关费用、税收u 市场调查查 市市场是房房地产项项目决策策的基本本依据，应了解解和把握握的方面面有：（1）、当地房房地产市市场宏观观情况及及地块所所在区域域市场情情况：有多大大的市场场？可以以做多大大？城市市不同区区域的市市场有那那些特点点？（2）、当地城城市近、中期规规划发展展方向：项目未未来发展展的前景景如何？在什么么
4、地方做做？（3）、地块周周边楼盘盘情况：供求及及价格之之间的关关系，做做那一个个层面的的市场？市场竞竞争的优优劣势何何在？（4）、项目的的目标市市场：客户有有那些特特征？客客户需求求、购买买行为有有何特点点，能不不能满足足？（1）、当地房房地产市市场宏观观情况及及地块所所在区域域市场情情况 对对市场的的总体情情况进行行了解和和把握，主要包包括：供供应情况况、销售售情况、价格、区域分分布、主主要发展展商情况况等。以北京市市的房地地产市场场近几年年的资料料及市场场状况分分析结果果看，我我们可以以通过以以下指标标进行描描述：u 北京市近近年来严严格控制制土地批批租的一一级市场场。 933、944、9
5、55年出让让的土地地分别为为9255、6550、6690万万平米，96、97年年逐年递递减。u 近年来，北京市市住宅每每年的竣竣工量在在6000-7000万平平米左右右，销售售量在3300万万平米左左右，997、998年呈呈平稳发发展态势势。u 北京市商商品住宅宅销售主主要集中中在朝阳阳区、近近郊县区区和海淀淀区。u 个人购买买率稳步步上升，97年年达到330%左左右。u 商品住宅宅销售以以现房为为主。现现房供应应量占550%-60%。u 商品房销销售价格格稳步上上升，近近年呈平平稳发展展态势。市区四四环附近近，售价价在50000-80000元/平米。u 高价位商商品住宅宅销售较较好。空空置房
6、多多为低价价位房，位置较较偏、交交通不便便。u 市场有较较明显的的区域特特征。住住宅主要要集中在在五个区区域，占占全市660%以以上。u 主要发展展商多为为国有开开发商。数量占占全市660%以以上。因此，可可以得出出北京房房地产市市场的一一些结论论性判断断：在北京京获得土土地有一一定难度度；有一定定市场容容量，每每年约3300万万平米；售价较较高；市场主主要集中中在几个个区域；总体的的市场化化程度不不高；空置房房屋多为为低档住住宅。除此外，还应对对项目所所在的区区域进行行了解。假如项项目位于于海淀区区：u 海淀区年年销售量量在400-500万平米米左右，市场供供给量较较小。u 海淀区商商品住宅
7、宅规模较较小，销销售率较较高。u 98年上上半年，海淀区区出现了了一些“明星楼楼盘”，带动动了周边边的区域域市场。u 海淀区由由于特别别的人文文环境，在北京京市具有有较高的的吸引力力。u 相对而言言，海淀淀区的市市场竞争争不太激激烈，有有一定的的市场空空间。（2）、当地城城市近、中期规规划发展展方向 由于于规模大大，项目目开发周周期长。项目后后期销售售走势，与当地地城市近近、中期期的发展展规划、功能布布局、基基础设施施建设等等方面有有较大关关系。 因此，应了解解城市的的发展方方向、区区域的功功能定位位等。例如：北京市市的城市市规划及及发展可可描述为为：北京市的的居民住住宅总体体是从市市中心向向
8、外扩展展。未来几年年内，东东部、东东北部和和北部地地区是北北京市城城市居民民住宅发发展的主主流方向向。西北部地地区，作作为高新新技术产产业的配配套，商商品住宅宅会有适适度发展展。南部地区区，城市市住宅的的开发，总体呈呈平稳发发展。城市各各区域的的发展和和功能定定位大致致是：北京市中中心区积积极建设设；北京市南南部、西西南部、东南部部以工业业为主；北部发展展成为大大型文化化、商业业和体育育中心；西北部为为新技术术产业区区西部以国国家机关关办公设设施为主主东部、东东北部大大力发展展商务中中心。所以，北北京市商商品住宅宅开发首首选是东东部、东东北部和和北部地地区；其其次可考考虑西部部地区。需要注注意
9、的是是，在实实际操作作中，要要得出较较为正确确的结论论，对当当地市政政发展政政策性规规划纲要要及区域域性规划划的发展展走势及及有关文文件的掌掌握是至至关重要要的。（3）、地块周周边楼盘盘情况了解地块块周边22-3KKM范围围内的楼楼盘情况况，把握握竞争的的水平与与程度。发展商商进行自自我定位位。尽可能了了解：楼楼盘规模模、规划划特点、立面及及平面、销售价价格、销销售率、营销特特点、主主要卖点点、主要要客户群群体、销销售现场场布置、小区环环境、配配套、休休闲娱乐乐设施、会所、入住率率、物业业管理等等。例如：上上海XXX城市花花园周边边楼盘，航华小小区的总总体特点点是：u 以中挡物物业为主主，销售
10、售价格在在30000-440000元/平平米之间间；u 产品差异异化明显显，发展展商都力力求做出出个性；u 区内配套套与周边边配套相相结合；u 绿化率较较高，普普遍在330%左左右；u 主力客户户群为三三资企业业白领、证券人人士；u 卖点突出出，大部部分以规规划、欧欧化外立立面、绿绿化环境境和成熟熟社区为为卖点；u 容积率较较低，11.4-1.6左右右；u 平面设计计较复杂杂，反映映出市场场定位不不专一；u 推广以报报纸平面面广告为为主；u 价格上以以低开高高走为主主。点评：992年XXX开发发上海城城市花园园，当时时项目周周边没有有可以比比较的楼楼盘，通通过对城城市发展展及住宅宅新概念念的把
11、握握，作出出了较准准确的市市场定位位，采用用了新加加坡式的的园区设设计，突突出大面面积的绿绿地、共共享空间间，打破破兵营式式布局，广告上上以洋派派、温馨馨、生活活舒适和和方便为为卖点，以“明天我我们住在在哪里？”推广主主旋律，在上海海市场上上一起轰轰动。城城市花园园超前的的发展思思路，高高起点、高定位位的规划划和推广广，即使使与2、3年后后同区域域的其他他项目相相比，总总体上仍仍位居该该区域前前列。特特别是在在规划设设计、销销售环境境包装、小区配配套、平平面设计计、物业业管理等等方面处处于领先先水平，其他方方面至少少处于中中等以上上水平。（4）项项目的目目标市场场 是对对项目主主要客户户群体的的认识。包括：客户职职业、年年龄结构构、家庭庭人口、收入水水平、区区域分布布、置业业目的等等。这是是项目操操作的方方向性依依据。例如，在在北京海海淀区开开发中高高挡居民民住宅，其目标标市场大大致可选选择为：一、 海淀区内内的三资资企业部部门经理理以上人人员；中中关村民民营、私私营企业业主；周周边学校校留学回回国人员员；二、 年龄在335-445岁之之间；三、 以改善生生活条件件为主要要居住目目的；四、 主力户型型为四室室二厅二二卫（面面积在1150平平米以上上）五、 销售价格格在60000-70000元/平米之之间。
