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1、注意事项购房三个阶段一、购房前的准备，考虑房屋本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解二、签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款三、交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。常识1.0、房产开发商的企业法人营业执照及资质证书，看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。1、开发商五证。一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证。看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所购房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理
2、产权证。2、售楼书。核实房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售许可证。审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明。一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。3、签订认购书，交定金。认购书里的定金和订金的区别，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还4、签订买卖合同。仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，开发商
3、已经不需要办理销售许可证，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。5、“两书“。一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、
4、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。6、产权证。土地证，房产证。产权年限，房屋具体位置，楼号，房号等7、商品房销售面积的计算问题。按照建筑面积算，销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，对购房者最为有用的是套内的使用面积。合同里写清楚购房者本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。不可抗力应该是指不能预见、不能避免、
5、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。8、购房合同的签订是跟谁签订。签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同，介公司不能以房地产开发商的名义签定合同。签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几9、购房技巧之验收房屋房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、
6、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。一）检查房屋有无裂缝，二）检查房屋有无倾斜，三）检查房屋有无渗漏，四）检查墙面、地面，五）检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理，六）检查门窗。11、贷款还清后不要忘记撤销抵押当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。1
7、2、合同编号。在房屋中心能查找到自己买房的合同，才能办到产权证。12、补充协议。第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。第四，明确公摊建筑面积。第五，该明确装修标准。一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。第六，明确退房的责任。一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。第七，合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在
8、一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如*市*区*街*号*花园*号楼*房。第八，交纳款后，开发商一般出具收据，正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。第九，约定配套设施,如个人的门窗型号,是否一户一表等；公用的绿化、电梯等等。第十，物业，合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业管理的收费标准，物业应是与买房签合同时的同一家，并对房屋的整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。十一，以偏概全，这里所说的以偏概全是个泛指的概念。例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等。$以防有人
9、篡改十二，勿留空白提防作弊。如同在填写银行存取款时需要在金额前加写存取款现金一样，在购房合同书中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。十三，预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居（验收合格取得记地产权证的商品房）销售。十四，样板房问题。商品房销售管理办法第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。十五，质量问题。在购房合同中约定房屋的质量问题。最高法院解释第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内
10、，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。十六，正是合同内容包括：(1)售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等;(2)房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;(3)付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;(4)交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;(5)质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;(6)产权登记和物业管理的约定;(7)保修责任
11、;(8)购房人使用权限;(9)双方认定的争议仲裁机构;(10)违约赔偿责任;(11)其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。样本出卖人(以下简称甲方)：法定代表人：联系电话：注册地址：_邮政编码：营业执照号码：开户行：帐号：委托代理人(房地产经纪机构)：法定代表人：联系电话：注册地址：_邮政编码：营业执照号码：房地产经纪机构资格证书编号：开户行：帐号：买受人(以下简称乙方)：_国籍/法定代表人：_身份证(护照)/营业执照号码：地址：邮政编码：联系电话：委托代理人：国籍/法定代表人：_身份证(护照)/营业执照号码：地址：邮政编码：联系电话：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城
12、市房地产管理法及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条商品房情况该商品房销售许可证号：商品房座落：区、县路、道、街。设计用途,建筑结构建筑层数为层。建筑面积平方米，其中：套内建筑面积平方米，公共部分分摊建筑面积平方米。商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。商品房土地来源为：。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为年，自年月日至年月日止。第二条商品房价款商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为元（币种：_）,价款为元，计（大写）。第三条商品房交付日期商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，
13、不得交付。甲方于年月日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第种方式处理：1、变更合同2、解除合同3、_。第四条乙方付款形式及付款时间乙方按下列第种形式付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。第五条甲方逾期交付商品房的处理除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。推荐合同范本北京购房合同南京购房合同西安市购房合同苏州市购房合同武汉购房合同重庆市购房合同如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第种约定，追究甲方违约
14、责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之向乙方支付违约金。2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。3、_。第六条乙方逾期付款的处理乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次
15、日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之_向甲方支付违约金。2、解除合同。乙方应按商品房价款的万分之向甲方支付违约金。第七条商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过3%（包括3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过3%的，双方约定如下：第八条商品房质量及保修责任甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常情况下，甲方应按照*市商品房住宅质量保证书的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第九条商品房配套设施运行的约定下列配套设施运行日期约定如下：1、上水。2、下水。3、供电_。4、燃气（气源种类）_。5、暖气_。6、_。上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在日内采取扑救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期
