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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考资格考试内容及模拟押密卷含答案参考1. 【判断题】凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。()【正确答案】对2. 【判断题】繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()【正确答案】错3. 【判断题】一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。()【正确答案】错4. 【多选题】有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，
2、所得出的评估价值是（）。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】ABC5. 【判断题】在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）【正确答案】错6. 【多选题】下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD7. 【
3、多选题】重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD8. 【判断题】不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()【正确答案】对9. 【多选题】砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC10. 【判断题】不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽
4、相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（）【正确答案】对11. 【多选题】【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【正确答案】ADE12. 【单选题】投资利润率的计算公式是()。A.开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润（土地取得成本+开发成本）C.开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润开发完成后的房地产价值【正确答案】A13. 【单选题】某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净
5、收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217【正确答案】B14. 【单选题】某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500【正确答案】A15. 【判断题】地价是地租的资本化。()【正确答案】对16. 【单选题】运用成本法估价需要先估算出()。A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润【正确答案】D17. 【判断题】当预计装饰装
6、修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）【正确答案】错18. 【判断题】房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()【正确答案】对19. 【多选题】目前，我国房屋权属证书有（）。A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证【正确答案】ABD20. 【单选题】房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A21. 【判断题】一个路线价区段是指具有相同价格的地段。()【正确答案】错22. 【单选题】在房地产估价中，一般将建筑物视为()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.
7、包括房屋和构筑物【正确答案】D23. 【单选题】选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D24. 【判断题】可比实例的用途应与估价对象的用途相似。()【正确答案】错25. 【单选题】因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C26. 【多选题】实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市【正确答案】BCD27. 【单
8、选题】年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C28. 【多选题】导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC29. 【判断题】在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()【正确答案】错30. 【单选题】某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方
9、应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02【正确答案】B31. 【单选题】最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率【正确答案】D32. 【单选题】收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()。A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合原理【正确答案】C33. 【判断题】运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整
10、齐：()【正确答案】对34. 【单选题】某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【正确答案】D35. 【单选题】下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C36. 【多选题】下列是非收益性房地产的有（）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【正确答案】BCD37. 【判断题】从实物
11、的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）【正确答案】错38. 【单选题】【真题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【正确答案】C39. 【单选题】【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【正确答案】C40. 【判断题】对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。()【正
12、确答案】错41. 【多选题】成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE42. 【判断题】建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）【正确答案】错43. 【判断题】对在建工程的估价，可采用比较法估价。（）【正确答案】错44. 【多选题】【真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让【正确答案】ACD45. 【判断题】加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。()
13、【正确答案】错46. 【单选题】下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A47. 【判断题】市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。()【正确答案】对48. 【单选题】在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【正确答案】B49. 【单选题】运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发
14、生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D50. 【单选题】划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C51. 【判断题】某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）【正确答案】错52. 【多选题】属于权益状况比较修正的主要内容的是()。A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制【正确答案】AB53. 【多选题】报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数【正确答案】ABC54. 【判断题】资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）【正确答案】对55. 【单选题】对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D56. 【单选题】新开发的房地产和土地，采用成本法估价
