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1、房地产项项目融资资的信托托渠道一、 房地产项项目的融融资渠道道：（一） 房地产项项目的资资金来源源渠道的的种类：一般来说说，房地地产公司司的资金金来源渠渠道有以以下几种种：（1） 注册资本本金。（2） 银行融资资，现在在这一块块卡得比比较严，中中国人民民银行对对四证证不全全的房地地产项目目是不办办理的。（3） 发行债券券。根据据公司司法，发发行债券券主体要要求严格格，只有有国有独独资公司司、上市市公司、两两个国有有投资主主体设立立的有限限责任公公司才有有发行资资格，并并且对企企业资产产负债率率、资本本金以及及担保等等都有严严格限制制，加之之我国债债券市场场相对规规模较小小，交投投清淡，发发行和
2、持持有的风风险均较较大。长长期债券券还面临临较大的的利率风风险，欠欠缺避险险工具。这这就注定定大多数数的房地地产企业业发行债债券难以以实现。（4） 上市发行行募集资资金，一一直以来来，国家家都不支支持房地地产企业业上市 ，主要要是为了了抑制过过热的经经济，直直到19997年年开始解解禁。中中国证监监会在关关于进一一步规范范股票首首次发行行上市有有关工作作的通知知规定定：“自自年月日日起，除除国有企企业整体体改制、有有限责任任公司整整体变更更和国务务院批准准豁免的的情况外外，股份份公司必必须设立立满年年后才能能申请首首发上市市；同时时，为使使发行人人最近年盈利利具有可可比性，要要求发行行人的业业
3、务、管管理层最最近年年内未发发生重大大变化，实实际控制制人未发发生变更更。”大多数数的房地地产公司司都无法法达到此此要求。（5） 海外资金金，国内内企业与与海外资资金的合合作有这这样两种种形式，以以合资或或合作的的方式，以以信托的的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。（6） 房地产投投资信托托（REEIT），是是指通过过发行受受益凭证证的方式式，募集集投资者者的资金金，然后后进行房房地产或或房地产产抵押贷贷款投资资，REEIT是是一种专专门投资资房地产产的信托托产品，其其在欧美美已经盛盛行多年年。我国
4、国还刚刚刚处于探探索阶段段。REIIT未来来的发展展前景十十分看好好。（7） 房地产基基金，此此类基金金的收入入来源除除了资产产增值之之外，还还有房租租收入。房房地产是是对抗通通货膨胀胀的理想想工具，房房地产基基金亦然然。由于于房地产产本身变变现能力力极低，因因此房地地产基金金多半会会有较严严谨的赎赎回规定定。（二） 房地产开开发企业业在房地地产项目目融资的的贷款条条件企业法人人应具备备的条件：（1） 有公司法法人授权权或董事事会签字字同意的的申请报报告；（2） 已开立基基本帐户户或一般般存款帐帐户；（3） 提供真实实的、全全面的（经经过审计计的）财财务报表表、报告告，其财财务指标标和资产产负
5、债率率等符合合贷款要要求；（4） 除国务院院规定外外，有限限责任公公司和股股份有限限公司对对外股本本权益性性投资累累计额不不超过其其净资产产总额的的50%；申请请中、长长期贷款款的，新新建项目目的企业业法人所所有者权权益与项项目所需需总投资资的比率率不低于于国家规规定的投投资项目目的资本本金比例例。贷款款项目条条件：（1） 贷款项目目经可行行性研究究论证，能能够有效效满足当当地住房房开发市市场的需需求，市市场前景景较好；（2） 贷款项目目已经纳纳入国家家或地方方房地产产开发建建设计划划，其立立项文件件完整、真真实、有有效，能能够进行行实质性性开发；（3） 贷款项目目工程预预算和施施工计划划符合
6、国国家和当当地政府府的有关关规定；（4） 贷款项目目的工程程预算投投资总额额能够满满足项目目完工前前由于通通货膨胀胀和不可可预见等等原因追追加预算算的需要要；（5） 贷款项目目的基础础设施、公公共设施施建设配配套，当当项目建建成后，能能及时投投入正常常使用；贷款项项目的自自有资金金投入不不少于总总投资的的30%。二、 121文文件的出出台给信信托提供供的机会会信托在串串接多种种金融工工具方面面优势独独具，其其一可以以引入海海外基金金，其二二可以充充当国内内的产业业投资信信托基金金，其三三可以以以固定回回报的方方式以股股权投资资方式进进入项目目公司，其其四可以以在适当当的时候候将项目目公司包包装
7、上市市，其五五可以完完成项目目前期建建设使项项目符合合银行贷贷款条件件。从信托融融资在整整个房地地产项目目开发的的过程来来看，房房地产信信托资金金使用来来看更多多地体现现为“过桥贷贷款”的性质质。由于于有着“单单个信托托计划最最多不超超过2000份，每每份不低低于5万万元”的的限制，融融资数额额有限，因因此，房房地产信信托通常常仅仅被被用做“过过桥贷款款”。所所谓“过过桥贷款款”就是是临时性性、过渡渡性贷款款。按照照规定，商商业银行行对房地地产贷款款必须“五证”（贷款项项目的土土地使用用权、规规划投资资许可证证、建设设许可证证、开工工许可证证、外销销房屋许许可证等等相关手手续）齐全方方可，而而
8、对于某某些自有有资金不不足，而而项目进进度未达达到银行行贷款条条件的房房地产项项目而言言，通过过信托融融资获取取资金用用于征地地、拆迁迁等前期期投入，在在此期间间再办理理各项审审批手续续。当审审批通过过，项目目启动后后达到银银行贷款款的条件件后，开开发商就就会利用用这段“时间差差”把信托托贷款还还了，而而改用银银行贷款款进行项项目的建建设。正正是因为为信托资资金利用用的这一一原因，使使得20002 年以及及20003 年年上半年年推出的的房地产产信托计计划绝大大部分采采取贷款款的形式式进行融融资，平平均的资资金规模模为0.6 亿亿元，期期限较短短为1.46 年。但是这一一运作模模式随着着人民银
9、银行出台台的关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知（1221 号号文）而而发生了了根本性性的改变变。在原原有模式式下，房房地产企企业项目目开发的的资金来来源主要要包括33 块：自筹资资金、银银行贷款款和房屋屋销售款款；所谓谓自筹资资金中又又有300400来自自于开发发商流动动贷款，再再加上建建筑公司司对项目目的垫付付款；房房屋销售售款中，绝绝大部分分是银行行个人房房屋抵押押贷款。可可以说，房房地产开开发中88090的的资金来来源于银银行。而而按照1121 号文的的规定，房房地产商商申请银银行贷款款时，自自有资金金不能低低于开发发项目资资金的330，建建筑企业业的垫款款以及挪挪用流
10、动动资金贷贷款的方方式受到到了严格格限制，这这对房地地产企业业的资金金链形成成了巨大大的压力力。如果果不能寻寻求到新新的融资资渠道，众众多抗风风险能力力较弱的的中小房房地产商商将被迫迫退出市市场。而而商业银银行则面面临着两两难境地地。显然，若若严格执执行央行行1211 号文文的规定定，无疑疑对基于于原有运运作模式式下的房房地产企企业是一一个“催命符符”，这会会导致大大批正在在运作中中的项目目中断而而成为“烂尾楼楼”，造成成银行不不良资产产剧增。但但如果不不执行，又又面临着着监管法法规的约约束。于于是，如如何解决决两者的的矛盾，成成了商业业银行的的心腹之之患。正正是这种种困境为为信托公公司提供供
11、了业务务发展的的巨大空空间。信信托公司司作为金金融机构构，拥有有便捷的的融资和和投资渠渠道，资资金信托托计划是是其融资资的重要要手段，而而股权投投资、贷贷款、租租赁等多多种投资资方式的的运用是是其区别别于其它它金融机机构的独独特优势势。根据据不同项项目的特特点，设设计不同同的资金金信托产产品，不不仅可以以化解政政策变化化给各方方带来的的困境，而而且也为为信托公公司开辟辟了一片片广阔的的业务空空间。针对1221 文文限定的的条件，信信托投资资公司传传统的信信托贷款款方式也也面临着着这一条条件的限限制，因因为信托托贷款需需要执行行与商业业银行同同样的规规则。但但信托投投资公司司所具有有的多样样化投
12、资资方式的的优势围围绕过1121号号文的限限，履行行信托融融资在这这一非常常时期对对房地产产行业融融资的职职能发挥挥了独特特的作用用。在实实际操作作中创新新出以下下两种比比较有特特色的房房地产信信托的融融资方式式。1、以重重庆国投投“世纪星星城股权权投资信信托计划划”为代表表的股权权信托模模式根据1221 文文的规定定，申请请房地产产开发贷贷款的企企业，其其自有资资金不能能低于项项目开发发的300，如如果房地地产开发发企业满满足这一一硬性条条件，如如果前景景较好，未未来收益益稳定，银银行也是是可以贷贷款的。在在这一情情况下，信信托投资资公司的的作用就就充分体体现出来来了。以以重庆国国投开发发的
13、“世纪星星城股权权投资信信托计划划”为例。“世纪星星城”项目预预计总投投资8.99 亿元，目目前项目目前期已已经投入入2.88 亿元元，并已已取得一一期土地地证和建建设用地地规划许许可证，还还需要取取得开工工证和建建设工程程规划许许可证，只只有四证证齐全才才可向银银行申请请贷款。但但1211 号文文的执行行，使得得项目开开发商北北京顺华华房地产产开发有有限公司司，凭借借自身11.5 亿元的的注册资资本，不不能满足足30%的最低低限（11.5/8.999=116%30%），这这意味着着工程将将面临着着开发资资金断流流的窘境境。在这这一关键键时刻，重重庆国投投扮演了了“白衣骑骑士”的角色色，通过过
14、股权信信托的方方式筹集集2 亿元元资金对对北京顺顺华进行行增资，使使其自有有资金达达到3.5 亿亿元，并并以此资资金直接接用于项项目的开开发，保保证工程程顺利获获得开工工证和建建设工程程规划许许可证，从从而在四四证齐全全的基础础上获得得项目原原贷款行行兴业银银行的银银行后续续贷款支支持，实实现20005 年项目目竣工销销售的预预期目标标，实现现融资各各方的利利益实现现。在整个过过程中，银银行资金金因为信信托资金金对开发发商的注注资获得得了一定定程度的的风险抵抵押，保保证了贷贷款的合合规性，避避免了强强制执行行1211文可能能对房地地产市场场过大的的冲击。而而开发商商通过让让渡一定定的所有有权，
15、保保证了整整个资金金链的连连续，获获得了项项目完成成后的利利润。资资金信托托的投资资者由原原有的债债权投资资方式变变更为股股权投资资方式，承承担的风风险是增增大了，作作为受托托人的信信托公司司必须在在产品设设计中制制定相应应的措施施规避这这种风险险。采取取的措施施（1）信托托公司必必须对房房地产公公司进行行绝对控控股，并并要求公公司其他他股东将将其所持持有的股股东进行行质押，保保证信托托公司的的利益，并并由信托托公司对对项目资资金的运运作进行行严格监监控和审审批；（2）由于信托公司只是阶段性持股，股权的退出渠道必须认真考虑，一种是项目结束，通过公司解散的方式退出，另一种是原有股东承诺收购这部分
16、股权，得以退出，在本案例中采取了第二种方式。可以说通过这种股权投资的方式信托投资公司在关键时刻发挥了巨大的作用。2、以中中煤信托托“荣丰20008 项目财财产信托托优先受受益权计计划”为代表表的财产产信托模模式尽管通过过股权信信托的方方式可以以解决房房地产公公司的再再融资问问题，但但这一模模式也面面临着另另外一个个现实约约束，即即受制于于人民银银行资金金信托计计划每期期不能超超过2000份合合同的限限制，这这对于一一个其它它几百万万、几千千万的项项目而言言可能不不会存在在太大的的问题，但但是对于于房地产产项目动动辄上亿亿的资金金规模，这这意味着着单个信信托合同同的融资资规模通通常高达达几十万万元，这这无疑导导致了信信托资金金筹集过过程中的的困难，尽尽管重庆庆国投的的“世纪星星城股权权投资信信托计划划”获得了了成功，但但这如此此规模
