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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状正确答案：AB2. 多选题：以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途正确答案：ABD3. 判断题：评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()正确答案：错4. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照
2、估价公式精确计算出的价格正确答案：CD5. 判断题：城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）正确答案：错6. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A7. 单选题：新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本正确答案：A8. 判断题：土地的自然供给是完全无弹性的。()正确答案：对9. 判断题：两宗房地产的净收益相
3、等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错10. 单选题：一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29正确答案：C11. 单选题：下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过
4、年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D12. 判断题：【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()正确答案：错13. 单选题：设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升正确答案：B14. 判断题：单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。()正确答案：对15. 判断题：在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）正确答案：对16. 多选题：市场法可用于()的求取。
5、A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值正确答案：ABC17. 判断题：对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。()正确答案：错18. 单选题：运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润正确答案：D19. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确
6、答案：对20. 单选题：能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税正确答案：D21. 判断题：在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象。()正确答案：对22. 判断题：现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。（）正确答案：错23. 单选题：假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C
7、.特殊，典型D.典型，特殊正确答案：B24. 判断题：商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。（）正确答案：错25. 单选题：某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90正确答案：B26. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错27. 多选题：房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B
8、.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE28. 判断题：再次抵押价值，是未设立法定优先受偿权利下的价值送减去已抵押贷款价值与贷款成数的比值后的数额。()正确答案：错29. 单选题：在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况正确答案：C30. 多选题：【2013年真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯
9、折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD31. 判断题：实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。()正确答案：错32. 判断题：市场租金与称作协议租金。()正确答案：对33. 判断题：法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，其抵押价值为零。()正确答案：对34. 多选题：下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼正确答案：ABC35. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，
10、可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB36. 单选题：在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A37. 单选题：【2012年真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和正确答案：A38. 单选题：当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于
11、现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：D39. 多选题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC40. 判断题：建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）正确答案：错41. 判断题：对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）正确答案：错42. 判断题：预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元
12、。（）正确答案：对43. 单选题：搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的正确答案：A44. 判断题：理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。()正确答案：错45. 判断题：一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。()正确答案：对46. 多选题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC47. 判断题：同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应
13、当相同。()正确答案：错48. 判断题：高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）正确答案：错49. 单选题：在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用正确答案：A50. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A51. 单选题：经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途正确答案：C52. 判断题：路线价是附设在街道上的所有宗地的平均价格。()正确答案：错53. 判断题：使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。()正确答案：错54. 多选题：人口因素包括()。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构正确答案：ABC55. 单选题：在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本正确答案：B
