《河南开封市南柴屯城中村改造项目可行性研究报告25153》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南开封市南柴屯城中村改造项目可行性研究报告25153（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第 1页共 81 页 2011年河南开封南柴屯城中村改造可行性研究报告前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、 对项目进行投资分析和风险分析。5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。二、 报告编制依据1、 开封市规划局规划方案；2、 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策；3、 开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见 （汴
2、政 2007 52号）4、 现场勘察和实地调研所得资料。5、 开封日报社地产事业部提供的资料南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告内 容 提 要项目地址： 开封市南柴屯项目性质： 城中村改造项目名称： 南城盛世 （ 暂定 ）项目目标： 将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险
3、分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 80 万平方米，项目总投资 18.77 亿元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可行性。关键字 南柴屯 城中村改造 人文生态区域目 录前 言1内容提要2第一部分 开封市区域特征一、基本概况8二、自然条件9 1、地理环境9 2、自然资源113、人口分布124、气候环境135、工程地质156、水文地质15三、经济发展16四、政策环境及政策依据18 1、国家政策18 2、地方法规20第二部分 项目开发建设的必要性一、项目背景22二、项目建设的必要性24第三部分 开封市房地产市场分析一、2010年前三季
4、度河南省房地产开发市场运行基本特征分析上26二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况 31三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 32四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 34五、开封市消费需求分析34六、开封市发展趋势分析35第四部分 项目概况及定位 一、建设地址及属性分析37 1、项目的地理位置372、项目的地形、地貌38 二、总体设计规划理念39 三、项目地块SWOT分析401、优势402、劣势413、机会424、威胁42四、项目定位421、总体定位42 2、项目形象定位443、产品定位454、定位依据465、目标客户定位476、物业管理定位48第五部分 项
5、目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议49二、项目规划设计条件51三、初步规划方案52四、项目技术指标53五、建筑单体设计54六、建筑环境及园林景观设计55第六部分 拆迁、安置、补偿方案一、补偿依据57二、补偿标准58三、经济补偿58四、补偿方式59五、安置房建设59六、其他安置房及优惠房建设59第七部分 项目工程设计一、项目建筑设计定位61二、住宅标准及设计61三、公用建筑设计标准64四、设备与设施标准64五、环境保护措施64第八部分 公用工程设计一、给排水工程66二、电气设计68三、安全防范系统71第九部分 经营策略及投资估算一、项目开发经营策略72二、项目实施计划74三、营销方案75四
6、、项目投资估算77五、资金筹措计划81第十部分 盈亏平衡与敏感性分析 一、项目盈亏平衡分析82 二、项目敏感性分析83第十一部分 可行性结论与建议一、风险与防范建议85二、拟建方案结论性意见86第一部分 开封市区域特征一、 基本概况开封市位于河南省东部。全市总面积6444平方千米，总人口490万人。其中市区面积359平方千米、人口85万。开封位于中国河南省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，在中国的历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有2700多年的历史。战
7、国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高等教育有河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路的重点城市和对外开放城市。二、 自然条件1、 地理环境今天的开封市位于豫东平原 ,北濒黄河 ,南接江淮 ,东毗齐鲁 ,西抵郑洛 ;地跨东经 11351511151542，北纬341143351143。全区由黄河冲积形成，低平坦荡
8、。开封在河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔69米至78米。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万（2007年）。2、 自然资源开封市土地总面积为628,240.26公顷，其中耕地面积434,732.14公顷，占土地总面积的69.20；园地面积
9、10,456.84公顷，占1.66；林地面积24,026.26公顷，占3.82；居民点及工矿用地83,750.85公顷，占13.33；交通用地17,822.06公顷，占2.84；水域46,964.21公顷，占7.48；未利用土地10,487.90公顷，占1.67。 开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为5.6亿吨，天然气储量为485亿立方米， 现已大量开采利用。煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为77.9亿吨。此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿 藏。 开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为8.35亿立方米（不含过境水）。其中地表水为3.51亿立
10、方米，占资源总量的42，地下水4.84亿立方米（允许开采量），占资源总量的58。开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106国道在境内交汇，过境的日（照）南（阳）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港仅52公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。以铁路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。3、 人口分布490开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万。在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。 鼓楼区面积 58.68平方千米，人口 16.13万人。 龙亭区面积 91.51平方千米，人口 11.6万人。 顺河回族区面积 86.73平方千米，人口 24.11万人。 禹王台区面积 57.05平方千米，人口 14.83万人。 金明区面积252.38平方千米，人口 18.2万人。 杞县面积 1258平方千米，人口 105万人。 通许县面积 767平方千米，人口 60万人。 尉氏县面积 1257平方千米，人口 87万人。 开封县面积 1302平方千米，人口 67万人。 兰考县面积 1116平方千米，人口
